Аренда делает людей более свободными

05 октября 2011 года

Самый высокий рост ставок аренды в премиальном секторе жилой недвижимости был отмечен в Цюрихе (по состоянию на март 2011 года — 18,2 %), говорится в исследовании международной компании Knight Frank. На втором месте рынок аренды Лондона, который продолжает расти рекордными темпами с годовым приростом 16,9 %. В целом Европа показала самый большой рост арендных ставок из всех исследуемых континентов, который составил 11,4 %. Ставки в Азии, по данным Knight Frank, увеличились на 8,4 %. Москва заняла 10–е место по динамике роста арендных ставок среди исследуемых городов мира с показателем 5,7 % по итогам I квартала 2011 года.

Главные факторы

Глобальный рынок аренды элитной жилой недвижимости определяют несколько факторов. «Мы отмечаем внушительный рост в городах, где произошло заметное восстановление финансового сектора. В частности, Цюрих, Лондон и Гонконг являются такими рынками, на которых улучшилось положение на рынке труда, произошла активизация деятельности транснациональных корпораций, а также имело место перенесение некоторых корпоративных функций в эти города», — рассказал Лиам Бейли, глава отдела исследований рынков жилой недвижимости компании Knight Frank (Лондон). Также имеет большое значение соотношение спроса и предложения. Во многих городах мира финансовый кризис приостановил увеличение предложения элитной жилой недвижимости. Теперь, спустя 3 года, образовался дефицит нового жилья для сдачи в аренду. Кроме того, критерии получения заемных средств для желающих приобрести элитную квартиру ужесточились, и многие потенциальные покупатели перешли в разряд арендаторов. «Свою роль сыграло и направление развития рынка продаж жилья. В городах, где цены и рыночная активность в целом затормозились или даже упали в 2008 – 2009 гг., многие владельцы жилья решили сдать свои объекты в аренду, тем самым увеличив предложение недвижимости в аренду», — отмечает Лиам Бейли. За последние пару лет многие из этих объектов были проданы, что, в свою очередь, усугубило дефицит жилья для сдачи внаем. Более всего характерна такая ситуация для рынков Цюриха, Лондона и Гонконга. Финансовый сектор в этих городах восстанавливается, рынок жилья на сдачу в аренду достаточно ограничен, возросла активность на рынке продаж, увеличилась капитальная стоимость жилья.

Местный рынок аренды

Что же касается рынка аренды элитных жилых объектов Петербурга, то ситуация здесь в целом повторяет основные тенденции крупных городов мира, разве что уровень ставок пока только стремится к докризисным. «В премиальном сегменте Санкт– Петербурга, так же как Москвы, наблюдается небольшая коррекция ставок. В I квартале 2011 года средние показатели практически достигли уровня I квартала 2008 года, с небольшой разницей в 10 %, но на петербургском рынке скорее стоит говорить не о количественных, а о качественных показателях», — рассказала Елизавета Конвей, руководитель на- правления «элитная жилая недвижимость» Knight Frank (Санкт–Петербург). Она уверена, что современные арендаторы стали более взыскательными за последние 3 года. «Это касается как локации, так и параметров самой недвижимости. Среди требований к качеству преобладают должный уровень безопасности, свежий ремонт, состояние парадной, выделенное место для парковки, круглосуточный консьерж, закрытый и охраняемый внутренний двор. В лучших локациях, а это, как правило, квартиры в старом фонде, эти параметры особенно критичны, особенно для экс патов», — делится своими на- блюдениями Елизавета Конвей.

Эксперты убеждены, что на нашем рынке существует дефицит предложения функциональных квартир площадью 180 – 200 м с тремя спальнями, которые одинаково популярны во всех локациях и среди иностранцев, и среди российских семей. Наиля Брестовая, генеральный директор агентства «Время недвижи- мости», считает, что вместе с критериями элитности меняется и менталитет клиентов. «Люди становятся более свободными, больше путешествуют. Поэтому постоянно меняется мода на элитное жилье, особенно на его расположение. Например, одно время было очень модно покупать загородные поместья, а сейчас это веяние прошло. Также постепенно проходит мода на квартиры в «золотом треугольнике». Центр города уже не так привлекает людей», — полагает Наиля Бретова. Президент ГК «Авентин» Валерий Виноградов поделился своим мнением, отметив: «У нас сейчас нет клиентов, предпочитающих постоянную аренду жилья и не желающих привязывать себя к определенному месту. В настоящее время такой тренд характерен только в отношении загородной не- движимости, особенно если речь идет об отдыхе за границей. В этом случае люди действительно предпочитают не связывать капитал в недвижимости, оставляя для себя каждый год свободу выбора, в каком месте они будут отдыхать».

Портрет арендатора

Основными арендаторами элитного жилья в Петербурге являются туристы, бизнесмены в командировке, люди, переехавшие в съемные апартаменты на время ремонта в своей основной квартире. Количество экспатов остается незначительным. «За последние 3 года доля экспатов на рынке дорогой аренды резко сократилась в связи с тем, что в кризис они стали уезжать к себе на родину, а на их должности в представитель- ствах западных компаний утверж- дали наших отечественных специа- листов. Пик спроса аренды квартир в высоком ценовом сегменте приходился на 2007 год», — рассказала Елизавета Конвей. Развитие территории и оживление рынка недвижимости Петербурга (в первую очередь складского и индустриального сегментов) способствует привлечению новых компаний из других регионов. По мнению Елизаветы Конвей, топ–менеджеры таких компаний уже сейчас составляют зна- чимую долю арендаторов жилья вы- сокого класса. Лето 2011 года показало себя как очень активная пора в сегменте премиальной аренды недвижимости Петербурга. Эксперты уверены, что за этим последует плавное восстановление рынка, которое продлится и в следующем году. Пока же по сравнению со II кварталом 2007 года цены в данном сегменте во II квартале 2011 года меньше на 25 %.