Спасение заливаемых

01 мая 2011 года

Согласно Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ) собственники жилья сами должны заботиться не только о состоянии своих квартир, но и об общедолевом имуществе – кровлях, чердаках, подвалах, фасадах, лестницах, лифтах и т. д. Решения о том, сколько денег собирать на их содержание, а также когда и в каком объеме проводить текущие и капитальные ремонты, собственники принимают на общих собраниях.

Фонд закрывается

Однако, если с текущим ремонтом жильцы еще как-то справляются, то капитальное обновление общедолевого имущества им не по карману. Средние расценки (по данным компании «Артельстрой») на аварийный ремонт мягкой кровли (устранение протечек) – 80-120 руб. за кв. м, на текущий – 120-450 руб., капитальный – от 450 руб. Стоимость ремонта металлической кровли начинается от 550 руб. за кв. м. Площадь кровли стандартной хрущевки – около 2 тыс. кв. м. Значит, ее ремонт обойдется в сумму от 160 тыс. руб. до 1 млн руб. в зависимости от сложности. Собрать такие деньги жильцам непросто. Поэтому несколько лет назад был найден временный выход – выделять большую часть средств на ремонт из федерального и региональных бюджетов, а с жильцов брать только 5% от необходимой суммы. Для этой цели в 2008 году создали федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ (Фонд ЖКХ), из которого Петербург за 2009-2011 годы в целом получил около 8,5 млрд руб. на ремонтные работы. Например, в прошлом году, по данным Жилищного комитета Петербурга, в городе при помощи средств Фонда ЖКХ капитально отремонтировано 1325 кровель жилых многоквартирных домов на сумму 1,4 млрд руб. Чтобы попасть в федеральную программу и получить деньги, граждане должны были создать в своем доме ТСЖ, прого- лосовать за сбор 5% от требуемой суммы ремонта и отправить заявку в районную администрацию, откуда ее пошлют дальше по инстанциям. Однако с 2012 года фонд прекращает работу, прием «ремонтных» заявок закончился еще в 2010-м. Уже в этом году Пе- тербургу приходится довольствоваться в основном собственными средствами при проведении ремонтов. На текущий год составлен адресный список из 2171 дома, общая сумма «кровельного» бюджета Петербурга (без средств Фонда ЖКХ) – свыше 2,7 млрд руб. Будет также проведен частичный ремонт крыш – на сумму 435 млн руб. На 2011 год адресные программы уже составлены, но горожане могут попытать бюджетного счастья в грядущем сезоне, отправив заявки на ремонт кровель. Как сообщили в Жилищном комитете, схема получения казенных денег строится в соответствии с ЖК РФ, «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме» (утверждены постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491), городским законом от 09.07.2008 № 484-81 «О предоставлении средств бюджета Санкт-Петербурга на финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга» и постановлением правительства Петербурга от 20.01.2009 № 13 «О капитальном ремонте многоквартирных домов, расположенных на территории Санкт-Петербурга».

Как просить

Прежде всего, деньги могут получить жильцы только того дома, где создано ТСЖ (или ЖСК), – для их перечисления нужно открыть лицевой счет. На общем собрании двумя третями голосов надо принять решение, что дому необходим капремонт – полный или частичный (например, ремонт кровли, лифтов, фасадов и т. д.). Дом может находиться в управлении у специализированной компании. В таком случае собственники должны учитывать мнение управляющей компании (УК) по этому поводу. Заявка на получение бюджетных средств с приложением протоколов общего собрания направляется в районную администрацию или в районное Государственное учреждение «Жилищное агентство» (ГУ ЖА). Там ее рассматривают, направляют к заявителям экспертов, которые проверяют состояние объекта, определяют, требуется ли ему ремонт и в каком объеме, считают смету и подают сводную районную заявку в Жилищный комитет. Тот, в свою очередь, делает запрос в Комитет финансов, чтобы требуемую сумму включили в адресную программу на следующий год. Есть несколько способов увеличить шансы на получение денег. Например, собственники могут за свой счет заказать в специализированной организации экспертизу состояния кровли и приложить ее результаты к заявке. Еще больше шансов у тех жильцов, которые укажут, что готовы к софинансированию затрат. Чем большую долю обещают вложить жильцы, тем вероятнее получение бюджетной помощи. Если в распоряжении собственников им ются нежилые помещения, пригодные для сдачи в аренду (подвалы, чердаки и проч.), то часть арендных платежей можно учесть в расходах на ремонт кровли. Это также будет плюсом при принятии чиновниками решения выделить казенные средства. Конкурсы по отбору подрядчиков на ремонт кровель за счет бюджета проводятся обычно весной, чтобы к лету победители вышли на объекты. Сдать работу они должны в сентябре-октябре. Руководство ТСЖ (ЖСК, УК) участвует в приемке отремонтированной кровли. Если в финансировании ремонта есть доля денег собственников, то они могут отказаться подписывать акт о приемке, если работа выполнена некачественно, и потребовать устранить недоделки. Кроме того, подрядчик должен предоставлять гарантию на свою работу – обычно от двух до пяти лет. В течение этого срока он обязуется бесплатно исправлять неполадки, если они произошли по его вине (например, была плохо произведена гидроизоляция, и крыша протекает). Собственники квартир, пострадавших из-за протечек, могут попытаться для начала мирно решить свою проблему. Нужно пригласить специалистов из УК или правления ТСЖ (ЖСК). Они зафиксируют нарушения, оценят ущерб и потребуют от ремонтной фирмы (если это ее вина) исправить ситуацию или сделают это сами (если, к примеру, нарушались правила эксплуатации кровли и протечка случилась из-за этого). По нормативам предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли – одни сутки. Срок устранения повреждений системы организованного водоотвода (водопроводных труб, воронок, колен, отметов и проч., расстройство их креплений) – пять суток. Если не удается договориться полюбовно, можно обратиться за помощью в Государственную жилищную инспекцию Санкт- Петербурга. Она обязана подтвердить факт протечки и установить виновного. Но разбираться с управленцами все равно выпадет на долю жильцов. Вместо государственных инспекторов, которых иногда приходится долго ждать, можно пригласить независимых оценщиков. И уже с результатами их экспертизы обращаться в суд.

Бюджетная экономия

Конечно, приятно, если государство оплатит хотя бы часть ремонта твоей собственности, сократив затраты жильцов. Однако подавляющее большинство ТСЖ и УК, чьи дома за последние годы получили такие бюджетные «подарки», не довольны качеством работ. Например, представители ТСЖ «Загородный, 26» рассказали, что в 2005 году в их доме была капитально отремонтирована кровля, но сделали ее из слишком тонкого металла. В результате после ремонта новая кровля стала течь. Проблема не только в том, что тающий снег затопляет верхние квартиры дома, но и в том, что из-за плохой гидроизоляции разрушаются стены. «Вода проникает в стены, зимой замерзает там, потом тает и разрушает кладку», – посетовали жильцы. С аналогичными проблемами столкн лись жильцы домов 34, 48, 51 по Суворовскому проспекту, с улицы Чайковского, 40/12, и многих других. «Почти 100% кровель, где проводился капремонт в последние годы, текут. В ходе конкурсов всегда ставится задача сэкономить бюджетные средства, а о качестве никто не думает. Работы были выполнены плохо, железо положено тонкое, и теперь мы за свои деньги вынуждены исправлять эти ошибки», – комментирует юрист Ассоциации ТСЖ Центрального района Светлана Морозова. Это подтверждают и в Законодательном Собрании Петербурга. На организованную парламентом горячую телефонную линию для приема заявок по теме ЖКХ с декабря 2010-го по конец марта 2011-го поступило свыше семи тысяч обращений, связанных с протечками и сосульками. Больше всего жалуются жители Центрального, Невского и Кировского районов. Какое количество протекающих крыш недавно прошло ремонт, в ЗакСе не считали, но отмечают, что большинство позвонивших жаловались именно на обновленные кровли. Такой статистикой располагает администрация сайта Заливает.ру, который тоже собирает подобные жалобы. Примерно половина обратившихся живет в домах, где в прошлом году отремонтированы кровли. Почти во всех протекающих домах крыши обновляли в течение последних пяти лет. Жильцам таких зданий не стоит рассчитывать на бюджет- ную помощь, пока не истечет нормативный межремонтный срок. Он разный для разных типов кровли. Например, для кровель с битумным покрытием обычно 15 лет. Случаи, когда жильцам удавалось отсудить возмещение ущерба от протечек, в Петербурге есть, но их пока единицы. Судебные разбирательства отнимают слишком много времени, да и требуют расходов от пострадавшего, прежде чем он добьется компенсации. Далеко не каждый может себе позволить проводить рабочее время в судах. По мнению генерального директора ООО «УК «13-й квартал» Владимира Барановского, хорошо, что у жильцов появились хотя бы небольшие шансы получить бюджетные деньги на ремонт. «Ни сами граждане, ни управляющие компании сегодня не в силах отремонтировать дома. Все знают, откуда у нас проблемы с наледями на крышах, протечками и сосульками. Дело в неправильном температурном режиме пространства под кровлей. Там тепло, крыша от этого нагревается, снег на ней подтаивает, налипает на кровлю, потом его очень трудно счистить, он тает – отсюда протечки. Нужно переделать эту систему, тогда снег скапливаться не будет, а значит, исчезнут и сопутствующие проблемы. Но дело это очень дорогое», – поясняет он. Однако нужно, во-первых, чтобы собственники жестко контролировали качество ремонта за казенный счет, а во-вторых, в перспективе стремиться к уходу от государственного софинансирования. Председатель совета Ассоциации управ- ляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере, гендиректор УК «Стакс» Евгений Пургин полагает, что уже сейчас собственникам не стоит рассчитывать на бюджетные деньги: «Государство давно доказало, что оно плохой хозяйственник. В управлении нашей компании есть дом, который попал в программу капремонта Фонда ЖКХ. Конкурс на освоение выделенных денег был проведен еще прошлой весной, но ремонт до сих пор так и не начат. Если бы собственники сами распоряжались деньгами, этого бы не произошло». По его мнению, собственникам стоит самим озаботиться поиском денег на ремонт – через кредитные схемы, например. Иначе вечно придется переделывать работу за бюджетных подрядчиков.