Аренда недвижимости премиум-класса – мода меняется

29 ноября 2011 года

Тест на соответствие
Спросом у нанимателей, традиционно, пользуются апартаменты, отвечающие следующим требованиям. Во-первых, жилой комплекс, в котором расположена квартира, должен быть обеспечен современными охранными системами и отвечать мировым стандартам безопасности проживания (видео-наблюдение по периметру, закрытый и охраняемый внутренний двор и т. д.). Во-вторых, в доме должно быть создано однородное социальное окружение. Еще одно необходимое условие - наличие парковки (подземный паркинг либо закрепленное за квартирой место на придомовой территории). Плюс ко всему - апартаменты должны находиться в новом доме или в доме, прошедшем реконструкцию (это относится прежде всего к домам старого фонда в историческом центре Петербурга).

В случае, если одно из этих требований не выполняется, объект должен обладать какими-либо существенными преимуществами для нанимателя, способными компенсировать недостатки (например, выдающимися видами из окон или эксклюзивным дизайном квартиры).
«Существует целый ряд требований, зависящих от сферы профессиональной деятельности, семейного положения, национальности нанимателя, - рассказывает директор Penny Lane Realty Saint Petersburg Павел Пикалев. - Например, сотрудникам консульств чрезвычайно важно близкое расположение к месту службы и безопасность - последнее дополнительно проверяется специальной структурой. Также жить рядом с консульством предпочитают большинство японцев, даже если они там и не работают. Европейцы выбирают Золотой Треугольник, возможно, из-за того, что он больше других частей Петербурга напоминает им о родине своей ухоженностью, видами из окон. Семьи с детьми охотнее рассматривают район Таврического Сада, при этом выбор места всегда сверяется с маршрутом автобуса Англо-Американской Школы».

Если говорить о местах и домах, наиболее популярных у нанимателей, то в числе лидеров по-прежнему находятся объекты Центрального и Петроградского районов Петербурга. Согласно данным Penny Lane Realty Saint Petersburg, самая дорогая элитная квартира, сданная в аренду в нашем городе в текущем году, находилась на Крестовском острове, в «Доме у моря» (набережная Мартынова 74). Ее ставка аренды составила 420 тыс. руб. в месяц. Площадь четырехкомнатной квартиры - 180 кв.м. «Предложения аренды в этом комплексе не задерживаются на рынке более месяца. Даже несмотря на сравнительно высокую для петербургского рынка аренды ставку, эта квартира без проблем нашла нанимателя - игрока местной футбольной команды», - комментирует Пикалев.

Второе место заняла квартира на набережной реки Фонтанки, дом 1. Ставка аренды - 320 тыс. руб. в месяц. Площадь трехкомнатной квартиры - 160 кв. м. «Дом на Фонтанке, 1, иногда называют лучшим домом центра Петербурга: строгое архитектурное решение, виды на Фонтанку и парк при Михайловском замке, панорамные окна, остекленный внутренний двор-атриум с оранжереей, - рассказывает Пикалев. -  В этом доме регулярно сдаются 3 квартиры из 20 - даже при цене на 15-30% выше среднерыночной, вакантными они остаются недолго».
Остальные самые дорогие съемные объекты, попавшие в ТОП Penny Lane Realty, находятся на Крестовском острове (проспект Динамо, 23, Вязовая улица, 10 - ЖК «Олимпийская деревня»), на набережной канала Грибоедова 89, на Барочной улице 12, на Каменном острове (2-ая Березовая аллея 13-15) и на Малой Конюшенной 9.

В погоне за новизной
Основной объем предложения элитного жилья сосредоточен в Центральном и Петроградском районах города (более половины объектов). Есть апартаменты такого класса в Адмиралтейском, Василеостровском и Московском  районах Петербурга.

«За время кризиса инвестиционная привлекательность элитного жилья сильно упала, и те, кто собирался его продавать по выгодной цене, оказались перед выбором - жить самим или сдавать в аренду. В итоге сегодня на рынке держится достаточно высокий уровень предложения объектов премиум-класса, накопившийся еще со времен кризиса. Поэтому нанимателю есть из чего выбирать, и делает он это придирчивее и тщательнее, чем раньше», - констатирует председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов.
«Выверенного срока, за который квартира точно найдет своего нанимателя, сейчас нет. Квартира может быть арендована в течение достаточно короткого времени (до одной недели), а может находиться в экспозиции в течение полугода-года», - уточняет заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ирина Бузина.

Значительная (до 20%) доля элитных квартир, сдаваемых в аренду, сейчас расположена в новых домах. «Увеличение объема предложения таких объектов в краткосрочной перспективе мы связываем с выходом на рынок апартаментов в следующих частично заселенных жилых комплексах: «Парадный квартал», «Резиденция на Суворовском», «Ориенталь», и в среднесрочной - в построенных домах «Таврический» и «Новая История». Квартиры в новых домах, сдающиеся впервые, обычно более востребованы и приоритетны для нанимателей, поэтому при правильном ценообразовании и позиционировании такие предложения имеют все шансы быстро найти жильцов», - считает Пикалев.
По данным «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН), арендные ставки на элитные апартаменты сегодня начинаются от 80 тыс. руб. в месяц. Среднерыночная арендная ставка на жилье такого класса держится на уровне 110-120 тыс. руб. в месяц. Однако в городе есть предложения со ставкой до 700 тыс. рублей за месяц проживания.

Западные веяния
Кроме явной переориентации спроса в сторону новых домов, в сегменте жилья премиум-класса в последние годы появилась еще одна тенденция - отказ части обеспеченных жителей Петербурга от покупки недвижимости такого уровня в пользу ее аренды. Этому способствует дороговизна «элиты» в Петербурге (от 12 млн руб. за «стандартную» квартиру площадью 100 кв. м), а также мода жить в съемных апартаментах, пришедшая в Россию из Европы.

В результате в последнее время в Северной столице появился новый класс нанимателей - активных, обеспеченных людей, предпочитающих снимать понравившееся жилье и не обременять себя заботами, связанными с поддержанием его в приличном состоянии. Необходимость делать капитальный ремонт, платить налог на имущество и прочие «бонусы» владения собственностью, в данном случае остаются в ведении хозяина жилья.

Основные наниматели элитных апартаментов сегодня - состоятельные люди, ожидающие завершения строительства «своего» жилья (квартиры в городе либо загородного особняка). По мнению менеджера компании SATO Сергея Чурганова, таких клиентов сейчас более 70% в общем числе нанимателей элитных квартир. Отдельная  категория нанимателей - петербуржцы, затеявшие длительный ремонт в своих апартаментах. «Очень сложно поддерживать элитную квартиру в приличном состоянии, особенно если у тебя их несколько, - объясняет генеральный директор «Rysev Realty Элитные квартиры» Леонид Рысев. - Один наш клиент уже два года составляет дизайнерский проект для своей квартиры, а пока ведутся работы, снимает жилье».

А вот о месте временного проживания зарубежных топ-менеджеров, работающих в Петербурге, обычно заботится их работодатель. «Такие компании выкупают в домах целые подъезды и селят в эти квартиры только своих сотрудников, - рассказывает Сергей Чурганов. - Поэтому такие элитные квартиры вообще не выходят на открытый рынок аренды, и сказать, сколько их на самом деле, очень сложно».

Как правило, средний срок, на который договор найма предпочитают заключать и клиенты, и собственники жилья - 11 месяцев с возможностью пролонгации в будущем.

До следующего спада
Будущее петербургского рынка аренды и его премиального сегмента вполне предсказуемо. В данный момент на рынке «элитной» аренды продолжается плавный рост ставок. Эксперты прогнозируют, что до середины декабря, пока спрос на съемное жилье будет высоким, они могут вырасти еще на 5-7%. Спад активности на рынке начнется в начале января, тогда же и ставки пойдут вниз.