Элита приспособилась

12 декабря 2011 года

В целом 2011‑й был ровным, но сложным. На рынок элитного жилья, который едва стал оправляться от кризиса, посыпались новые напасти. Экономические потрясения в еврозоне, скачки курсов валют в России, смена власти в городе, изменения в градостроительной политике и ужесточение контроля за девелоперами, работающими в центре ... И это все на фоне перманентных слухов о неизбежности «второй волны» и оттока капитала. Безусловно, перечисленные факторы прямо или косвенно сказывались на конъюнктуре и продолжают влиять на нее.

Однако опытные девелоперы и риэлторы за три года научились маневрировать между экономическими потрясениями и нормативно-бюрократическими рогатками, обращая некоторые негативные тенденции в свою пользу. В результате сегмент дорогого жилья медленно, но верно восстанавливает утерянные позиции. Сегодня средняя цена предложения квартир в новостройках вплотную приблизилась к показателям трехлетней давности.

Если в конце 2008‑го за жилье бизнес-класса запрашивали в среднем по 117 900 рублей за «квадрат», сегодня - 111 700, в элитном секторе - 216 100 и 210 200 рублей соответственно (рис. 1). За 11 месяцев текущего года средняя цена предложения в элитном сегменте выросла на 3,6%, в бизнес-классе - на 14,7%.

Еще недавно реальные сделки, как правило, заключались по ценам на 10-30% ниже заявленных. В этом году размер дисконта заметно уменьшился, а по удачным проектам, где были подняты ценники, покупателям удается выторговать не более 1-2%.

Плавный старт

С активизацией спроса общий объем предложения в новостройках и на вторичном рынке к концу 2010‑го - началу 2011‑го перестал расти. По данным заместителя директора КЦ «Петербургской Недвижимости» Ольги Трошевой, к началу октября в продаже находилось 79 объектов нового строительства, 52 из них - категории «бизнес», остальные - в более высокой ценовой группе. В этих домах было не реализовано порядка 300 000 кв.м жилья (190 000 и 110 000 кв.м соответственно).

Правда, к этим цифрам необходимо добавить еще пять объектов, выставленных на рынок в ноябре и первой декаде декабря. Это Duderhof Club, третья очередь «Парадного квартала», «Собрание», «Платинум», а также «Современный аристократ», в котором осенью возобновились продажи. По совокупности они увеличили объем предложения еще примерно на 100 000 кв. м. Таким образом, к середине декабря в продаже находилось около 400 000 «квадратов» жилья двух верхних ценовых категорий. Менее трети этого объема приходится на элиту.

По данным «НП», с начала года на рынок вышли 13 новых объектов общей площадью свыше 166 000 кв.м (табл. 2), из которых доля элиты - менее 10 000 метров. Остальное жилье относится к категории «бизнес». За этот же период объем поглощения в верхнем ценовом сегменте составил около 90 000 «квадратов» (данные корпорации «Возрождение Петербурга»).

Это свидетельствует о заметном вымывании дорогих квартир из новостроек, хотя объем предложения, накопленного за период кризиса, еще достаточно велик. Статистики по проданным площадям жилья бизнес-класса, к сожалению, нет, но их реализация шла не менее бойко.

Более востребованными оказались объекты, сданные в этом году (табл. 1).

Так, в ЖК «Столица Residence» (Setl Group) в Московском районе, введенном в эксплуатацию в январе, не реализованы лишь несколько квартир, их предлагают в среднем по 150 000 рублей за «квадрат». Примерно такая же картина и по второму объекту застройщика - Lake House в Озерках, завершенному в июне. На Васильевском острове к моменту сдачи квартального проекта «Новая История» (от компании «Балтийский монолит») из 463 квартир оставались невостребованными около 20 - стоимостью от 150 000 рублей за метр.

В «Талисмане» («ЛенСпецСМУ») не реализованы всего несколько апартаментов из 86. Холдинг RBI практически завершил продажи в «Таврическом», где из 46 вариантов осталось два. Такая же картина и по остальным объектам, сданным в 2011‑м. Исключение составляет лишь ЖК «Малахит» на Крестовском острове («Петротрест»), где из 81 квартиры реализовано чуть больше половины.

Весьма низкий спрос на этот объект объясняется несколькими причинами. С начала кризиса подведенный уже под крышу дом был «заморожен», работы возобновились лишь в конце прошлого года. К тому же потенциальных клиентов не устраивало соотношение «цена-качество». При очевидных недостатках и дефиците парковочных мест (всего 40) за апартаменты запрашивают в среднем по 200 000-300 000 руб./кв. м.

Очевидный тренд

Довольно активно продаются квартиры и в строящихся домах, особенно если их локация не вызывает сомнений. Кроме того, с каждым годом все бОльшую значимость для потенциального клиента приобретает имя застройщика, ассоциируемое с надежностью и качеством.

Если эти основные критерии сходятся в одном проекте, то, как правило, он реализуется вполне успешно. Например, сегодня одинаково хорошо продается жилье как в «Парадном квартале» при средней цене «квадрата» 140 000 рублей, так и в «Венеции», где метр стоит от 220 000 до 550 000 рублей. Средние бюджеты сделок - 7 млн и 70 млн рублей соответственно.

Кстати, в последнем проекте невзирая на высокие цены, которые за этот год увеличились на 10%, реализовано почти 70% площадей. Застройщик планирует сдать дом в эксплуатацию даже чуть раньше намеченного срока. Как образно заметила менеджер корпорации «Адвекс.Недвижимость» Наталья Емцова, «сегодня «Возрождение Санкт-Петербурга» собирает камни, разбросанные своевременно».

Свой круг почитателей есть и у холдинга RBI, который ценят за качество строительства и последующее обслуживание домов. Помимо этого застройщик старается привнести в каждый проект «изюминку», привлекая именитых архитекторов, дизайнеров или управляющих. Но в элитном сегменте его доля невелика.

Присутствие Setl Group тоже малозаметно, застройщик сосредоточил усилия на объектах бизнес-класса, хотя обещает в ближайшее время вывести проект более дорогого формата.

Компания «Л1», оправившись от внутренних и внешних неурядиц, запустила все приостановленные проекты и сегодня занимает лидирующие позиции в средневысоком ценовом сегменте. Других системных игроков на рынке дорого жилья практически не осталось. «Стройинвест» продает последние квартиры в жилых комплексах на Крестовском и, похоже, не собирается продолжать девелоперский бизнес. Непонятно, вернется ли на рынок «Петербургреконструкция». Компания «АТ-Альянс» - третий правопреемник дорогих объектов Skanska в Петербурге - канула в небытие, как и обанкротившийся «Строймонтаж». Новички с единичными проектами не способны влиять на конъюнктуру.

Вторичный рынок эксперты оценивают довольно противоречиво: одни говорят про сохраняющуюся стагнацию, другие рисуют оптимистичную картину. По словам главы АН «Rysev Realty. Элитные квартиры» Леонида Рысева, объем предложения стабилизировался, наметился едва заметный рост цен, но динамика продаж оставляет желать лучшего.

С ним солидарна и руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank Елизавета Конвей: «Чтобы как-то переломить ситуацию, одни собственники делают более качественный ремонт в квартире, привлекая именитых дизайнеров, другие, осознав, что нужно не только вкладываться в жилье, но и приводить в порядок лестничную площадку и парадную, стали выделять деньги на эти цели».

Специалисты из АН «Мир квартир. Элит» подметили, что некоторая стагнация отмечалась с апреля по август. «Но начиная с сентября и по сей день мы наблюдаем невероятный взлет количества сделок на вторичном рынке. Почти через день закрываем по одному договору. На мой взгляд, этому способствовали колебания курсов валют, традиционная предновогодняя активность и переезд нескольких структур Газпрома в Петербург», - говорит генеральный директор этой компании Петр Войчинский.

Неистребимый оптимизм

Владельцы дорогих апартаментов в городе и коттеджей в субурбии регулярно и чаще других бывают за границей, нередко имеют там недвижимость, бизнес. Поэтому именно эта категория граждан наиболее чувствительна к экономическим и политическим колебаниям в стране.

В этом году эксперты чаще, чем обычно, говорят о «чемоданных» настроениях обеспеченной публики. По словам Елизаветы Конвей, из-за общей нестабильности одни инвесторы и девелоперы торопятся с покупкой недвижимости до Нового года, другие отложили подобные планы, а третьи более серьезно рассматривают возможность отъезда за границу.

«Для эмигрантов мы подбираем варианты в Европе. Выбор - традиционный: Лондон, Лазурный Берег, Швейцария, север Италии, реже - Испания. Если в прошлом году число выезжающих составляло 10% от общего числа покупателей элитной недвижимости, то в этом цифра выросла до 15-17%. Многие продают свои дома и квартиры, переводят за рубеж бизнес. Такие решения не принимаются спонтанно и быстро».

«Часть платежеспособного спроса уходит за границу, в 2011‑м это движение было более заметным, чем в прошлом. С одной стороны, покупатели не могут найти недвижимость, удовлетворяющую их запросам, с другой - беспокоятся за ситуацию в стране», - вторит руководитель отдела продаж компании «Петербург Сити» Владимир Федоров.

Необходимо отметить, что в структуре рынка жилья на долю верхнего среза элитного сегмента приходится менее 1%. А собственников из этой среды, серьезно решивших покинуть страну, еще меньше. (Хотя эти несколько десятков граждан и оперируют весьма внушительными суммами.) Тем не менее вряд ли можно говорить о каком-то более или менее заметном влиянии на петербургский рынок фактора эмиграции или вывода капитала. Большинство игроков вполне оптимистично оценивают перспективы, по крайней мере ближайшие.

Динамика цен на первичном рынке жилья с начала 2011-го, тыс. руб./кв.м

Данные «НП»

Объекты верхнего ценового сегмента, сданные в эксплуатацию в 2011 г.

Объекты верхнего ценового сегмента, продажи в которых открылись в 2011 г.

Мнения экспертов

Каким был для вас уходящий год? И что ожидаете от 2012‑го, учитывая слухи о второй волне кризиса?

Вера Сережина,
директор управления аналитического маркетинга RBI:

- Год был неплохим, спрос во многом восстановился. В 2008-2009 гг. был некоторый период сжатия рынка, но затем ситуация довольно быстро выправилась. Рынок недвижимости не особо радовал покупателей новым предложением, и тем интереснее ожидаемые проекты.

Про кризис пусть рассказывают экономисты. Весной мне говорили, что он будет осенью, а осенью - что весной, и эта информация у меня остается неким общим фоном. В своих прогнозах мы ориентируемся на данные Минэкономразвития, а они не дают повода для откровенного пессимизма.

Петр Войчинский,
генеральный директор АН «Мир квартир. Элит»:

- 2011‑й был очень интересный. В начале года мы предполагали, что активность рынка вырастет на 5-7%, сегодня мы подошли к этим цифрам. Если с апреля и до осени была некоторая стагнация и мы продавали в среднем по одному объекту в месяц, то сейчас почти через день закрываем по сделке. В целом по объему продаж этот год для нас более успешный, чем прошлый.

Конечно, интерес к новостройкам выше, но «вторичку» тоже хорошо покупали, особенно структуры Газпрома. В следующем году должны переехать к нам еще несколько крупных компаний этого монополиста, поэтому мы ожидаем не меньшей активности рынка. Думаю, будет небольшой, но плавный рост цен. До марта-апреля нынешняя стабильность сохранится, а что случится после выборов, не хочу загадывать.

Владимир Федоров,
руководитель департамента продаж компании «Петербург Сити»:

- Год был довольно стабильным, но не очень активным с точки зрения спроса. Все спокойно, без спекулятивного всплеска. Потребность в качественных объектах, как и прежде, не удовлетворена. Яркий пример - «Венеция», где раскуплено больше половины площадей и цены поднимались. Темпы реализации в этом проекте внушают оптимизм.

На рынок стали влиять городские власти, и процессы, начавшиеся в Москве (ужесточение контроля за строительством в центре), логично ожидать и у нас. Это окажет воздействие на рынок элитного жилья, так же как политическая и экономическая ситуация в стране.

Жду заявленных проектов, которые будут качественно отличаться от реализуемых. Замечательно, если их будет не два, а чуть больше. В ближайшее время стартует «Набережная Европы». Институт уже передал нам участок на пр. Добролюбова.

Леонид Рысев,
генеральный директор АН «Rysev Realty. Элитные квартиры»:

- На мой взгляд, год был какой-то сумбурный. Все долго ждали роста рынка, но этого не произошло, если не брать отдельные сегменты. Мне кажется, многие устали от кризиса. Есть ощущение, что 2010‑й мы пережили легче, хотя бы потому, что жили надеждами, но они не сильно оправдались.

Объекты перестали дешеветь, цены предложения начали расти, хотя реальные суммы сделок ниже заявленных. Самые ликвидные варианты уже проданы, новые появляются крайне редко.

В следующем году ждем оживления рынка.

Елизавета Конвей,
руководитель отдела элитной жилой недвижимости Knight Frank:

- Год был интересным и удивительным. В 2010‑м сделок у нас было больше, но сейчас резко увеличился спрос, поэтому, возможно, еще догоним прошлогодние показатели. Порадовало то, что перед нами замаячили хорошие перспективы: мы начали работать с новыми девелоперскими проектами, и в 2012-2013 гг. скучно не будет. Причем и на загородном рынке тоже.

Удивило «эмигрантское» настроение некоторых инвесторов и девелоперов. Скорее всего, в 2012‑м «вторичка» будет дешеветь, за исключением топовых объектов. На «первичке», наоборот, цены могут немного подрасти, прежде всего за счет появления новых знаковых проектов. Полагаю, что следующий год окажется стабильным. Девелоперы уже сегодня более здраво оценивают ситуацию.

Олег Пашин,
генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

- Для компаний холдинга Setl Group 2011‑й был весьма успешным. Объем продаж собственных объектов всех классов в Петербурге увеличился вдвое, если сравнивать с прошлым годом. Приятной неожиданностью стали итоги конкурса Urban Awards, где наш комплекс Lake House признали лучшим проектом класса «бизнес» в Петербурге. В 2012‑м Setl Сity планирует вывести на рынок несколько объектов в премиальном сегменте.