Недвижимость за границей: радость пробуждения

11 июля 2011 года

У риэлторов, продающих российским клиентам недвижимость в Болгарии, на Кипре, в Испании, Черногории, Латвии и США, снова появилась работа - именно эти страны сегодня лидируют в рейтингах покупательской активности. Два года назад, во время пика кризисного неблагополучия, риэлторские компании жаловались на то, что период без сделок достигает полугода и даже года. Многие закрывались и перепрофилировались. Но не все, и сегодня вновь нормальным показателем, например, для небольшой болгарской риэлторской компании считается минимум 3-5 сделок в месяц - если говорить о секторе низкобюджетных объектов. В элитном секторе и одна сделка в сезон по-прежнему считается среди риэлторов вполне удачным бизнесом.

Сделки главным образом идут в сегменте «эконом» и «бизнес», в Испании это квартиры в диапазоне €80-140 тыс., в Болгарии - €30-50 тыс., на Кипре - от €120 тыс. Страной контрастов теперь, с оживлением спроса, стала Латвия: здесь продается и покупается и то, что стоит 10 тыс. евро, и то, что стоит в 10 раз дороже. В первом случае покупателей подогревает желание получить относительно ликвидную недвижимость в провинциальной Европе вкупе с привилегиями в виде мультивизы собственника, а если повезет, то и возможности сдавать такую квартирку внаем (такие случаи есть). Во втором - работает приманка в виде латвийского вида на жительство, который полтора года назад посулили власти республики всем российским гражданам, которые инвестируют в экономику страны более €35 тыс. в провинции и более €70 тыс. в столице. На данный момент около 200 соискателей получили обещанное. Инвестицией в данном случае признается и покупка квартиры для личного пользования.

Если риэлторы уже работают почти в полную силу, то сказать подобное о девелоперах нельзя. За время докризисного перепроизводства и кризисной паузы в курортных европейских странах возник переизбыток предложения, и смена тренда здесь пока ни в коей мере не просматривается. Поэтому в таких странах, как Испания, речи о новых стройках на побережье, по прогнозам экспертов, не будет еще несколько лет. В Болгарии, испытавшей во время кризиса банкротство тысячи девелоперов и остановку сотен проектов, некоторые из которых заморожены до сих пор, в новом сезоне уже заявлено о нескольких новых проектах, но, по сравнению с объемами вторичного рынка и нераспроданной готовой «первички», это капля в море. Редкие проекты стартуют в Греции и на Кипре, в основном в сегментах «бизнес» и элитной недвижимости.

Признаки выздоровления
Первые устойчивые признаки выздоровления мировых рынков были отмечены уже в первой четверти 2010 года. По ее итогам Global Property Guide составил отчет, показавший, что в 19 из 36 участвовавших в исследовании стран цены на жилье увеличились в годовом измерении. Из тех 15 стран, цены на жилье в которых продолжали падать, в 8 было зарегистрировано замедление темпов этого процесса.

Обозначив несущественное снижение цен в США (-0,23%), эксперты Global Property Guide отметили общую позитивную картину на европейских рынках, где лидерами роста стали Финляндия, Норвегия, Люксембург и Великобритания. При этом самый высокий годовой рост цен на европейском континенте был зафиксирован в Лондоне - 15,7%.

Самое крупное падение в 31,72% с марта 2009 по март 2010 года было зарегистрировано в Латвии и соседней Литве - 22,22%. В Болгарии цены по статистике снизились в среднем на 18,55% - в основном за счет объектов в центре страны.

Но уже в следующем квартале 2010 года Латвия продемонстрировала лучшие результаты среди европейских стран (+9,38%). Вновь подросли Финляндия, Норвегия и Великобритания. В Соединенном Королевстве, кстати, во II квартале 2010 года очень существенно (на 17,7%) увеличилось строительство нового жилья. В Болгарии, Испании, Литве, Дании, Франции, Исландии, Голландии, Словакии и Польше цены замедлили падение.

Конец прошлого года не принес сенсаций: в Болгарии, по данным Национального статистического института, цены на жилье понизились за квартал в среднем на 1,2%. На 1,3% подешевела жилая недвижимость стабильного в своей отрицательной динамике рынка Испании.

В Германии и Франции было зарегистрировано увеличение объемов инвестиций. Во Франции, где этот показатель вырос с €2,2 млрд до €2,4 млрд на конец 2010 г., рост составил 7%, в то время как в Германии инвестиции выросли на 3%, с €3,8 млрд до €3,9 млрд.

Купить или инвестировать
Если говорить о покупке недвижимости за рубежом как инвестиции, то сегодня эксперты выделяют три страны с максимальной доходностью - 6-8% - и минимальным сроком окупаемости инвестиций в недорогую жилую недвижимость. Это Австрия, США и Финляндия (сводные данные компаний). В остальных случаях, рассуждая о доходности, практики рынка называют максимум 5% годовых. Это Болгария, Испания, Германия, Кипр, Франция. Другие курортные державы Европы дают еще меньший годовой прирост - учитывая, что на рост цен и прибыль от последущей перепродажи надежд сегодня нет почти никаких, заработать можно лишь на сдаче в аренду, предварительно выбрав удачный для этого объект.

Исключением можно назвать Австрию, в которой положительная ценовая динамика не затухала даже в суровые 2008-2009 гг. Здесь интерес для иностранных покупателей представляют Вена и ее окрестности на востоке страны, а также горные селения - на западе. Цены на жилье начинаются от €900  за кв. м в 30-40 км от Вены то есть, не более часа езды на автомобиле, и растут по мере приближения к австрийской столице. В окрестностях это уже €2,3 тыс., в самой Вене - от €4 тыс. и до €20 тыс. за кв. м (если рассматривать варианты, востребованные российскими инвесторами).

Последние цифры близки к лондонским и парижским ценам. Невзирая на кризис, цены на недвижимость в Вене в последнее время растут на 15% в год. Для сравнения средний австрийский рост - 5-6%.

Правда, ценовая динамика неодинакова по объектам и вовсе не факт, что российскому покупателю гарантирована успешная спекулятивная сделка.

В Финляндии в последние год - полтора цены на жилую недвижимость стали подрастать, причем достаточно быстро. В 2010 году «первичка» показала рост в среднем по стране на 7,7%; в Хельсинки - на 13, 4%. Вторичное жилье подорожало на 6,6 %; в Хельсинки - на 11,4 %.

Средняя цена кв. м в Хельсинки составила €3270 , по Финляндии - €1600, стоимость нового жилья - €4240 и €2680, соответственно.

Заманчивой выглядит покупка участка на берегу озера и строительство там дома. Недалеко от российской границы коттедж стоит сейчас порядка €250 тыс. и такие объекты востребованы арендаторами и летом и зимой. Перспективнее для инвестиций становятся приграничные города. Минимальная цена за квартиру в Иматре (с перспективой сдачи) составляет €25 тыс.

В США кризис уронил цены на жилье на 40-70%. Реальность сегодняшнего дня: квартира во Флориде, которая стоила $400 тыс., упала до $100 тыс. Разумеется, никто не даст гарантий, что в ближайшее время прежняя цена восстановится. Примитивная спекуляция: сегодня дешево купил - завтра дорого продал - здесь также не проходит.

Но существует одно важное обстоятельство. Американские банки, напуганные «бабл блю» - мыльным пузырем кредитов, который лопнул после многочисленных невозвратов, перестали выдавать кредиты на покупку жилья. Теперь американцы, прежде приобретавшие квартиры, вынуждены их арендовать. Поэтому эксперты оценивают вероятность того, что приобретенное российским инвестором приличное жилье не будет пустовать, - как 100-процентную.

Цены на квартиры в городе Тампа-бей начинаются от $55 тыс., номера в апарт-отеле в городе Панама-сити, где недавно был построен современный аэропорт, - от $98 тыс.