Где закопать свои пять золотых?

31 января 2012 года

По данным опросов НАФИ (Национального агентства финансовых исследований), привлекательность инвестиций в недвижимость в понимании россиян связана в первую очередь с невозможностью потери ее стоимости. Вашему вниманию предлагается краткий обзор сегментов рынка недвижимости, вложения в которые помогут сохранить деньги или даже увеличить стоимость активов.

Войти в землю без риска

Сегодня одним из привлекательных секторов для инвестирования является рынок участков под загородное строительство. Если сравнивать среднюю стоимость сотки земли без подряда три года назад и сейчас, то с 2008 года (без учета Рублево-Успенского шоссе) цена снизилась с $12 тыс. до $8,7 в 2009-2011, т. е. сотка подешевела более чем на 30%. При этом структура предложения тоже существенно изменилась: в 2008 году к продаже предлагались участки без подряда в 50 поселках (что составляло 10% от общего их количества на рынке), в 2009-м - в 219  поселках, в 2010-м - в 282, а в 2011-м - в 314 поселках (что составило 60% от общего числа поселков). Структура спроса сегодня такова: около 70% покупателей приобретают участки без подряда, 10% - участки с подрядом, 15% - готовые дома.

Российский рынок земли еще очень молодой, назвать сформированным его нельзя, именно поэтому он привлекателен для инвестиций. Выбирая объект для покупки, следует учитывать целый ряд факторов. У разных направлений - разный потенциал роста. Например, Новая Рига уже переоценена, а у Ленинградского и Симферопольского шоссе резерв для роста цены явно есть. Выбирая место, следует оценить наличие инфраструктуры района или перспективы ее создания. «Сегодня лишь 13% поселков могут похвастаться собственными объектами инфраструктуры», - приводит данные Дмитрий Бадаев, генеральный директор «Вектор Инвестментс».

Привлекательный участок может располагаться либо в поселке с собственной инфраструктурой, либо вблизи от развитого инфраструктурного комплекса. Другим важнейшим фактором привлекательности служит степень готовности поселка, один из рисков - невыполнение застройщиком обязательств по строительству и подведению коммуникаций. Выбирая объект для вложения денег, поинтересуйтесь историей компании и ее репутацией на рынке. Важно оценить качество земли, скрытые и явные недостатки как поселка, так и выбранного участка. Транспортная доступность продолжает влиять на привлекательность объектов недвижимости. Можно предположить, что участок, расположенный на современном, скоростном шоссе, и в будущем останется более привлекателен, чем участок, до которого тяжело добраться. Ко вновь возникшим факторам можно отнести вытеснение клиентов с территории «Новой Москвы» - из-за высокой степени неопределенности на данной территории.

По статистике 2011 года 85% земельных участков приобреталось для себя под загородное строительство (в т. ч. 1% - для родителей), 15% - инвестиционные покупки. Из явных плюсов инвестиций в землю - низкий порог входа (от 600-700 тыс. руб.), возможность покупки в ипотеку, возможность поэтапных затрат (сначала приобретается участок, потом строится дом), минимальные риски потери актива, минимальная стоимость содержания. При этом стоит помнить, что эффективными являются покупки земельных участков без подряда в организованных поселках на ранних стадиях развития проекта. Рискованно «входить» в земельные участки без надежного поселка и хорошо зарекомендовавшего себя девелопера.

Городская недвижимость

Немного истории. Во время кризиса 1998 года цены на городскую недвижимость снизились на 30-40%. В 2001 году средняя цена «квадрата» в Москве была $700, а в 2007 - $6000. Доходность от вложений в недвижимость в этот период была выше, чем доходность по банковским депозитам. Вообще, рынок недвижимости, как более инертный, «отстает» от фондового рынка на 6-7 месяцев. В последний кризис цены «застыли» на целый год, и лишь в середине 2009 года рынок «отмерз» и наметился тренд на начало сделок.

Сразу после кризиса типовые новостройки экономкласса показывали хорошую доходность. Например, новостройки компании «ПИК» давали среднюю доходность 15-20% годовых, «Новосходненский» от Urban Group за год продаж вырос в цене на 20%, наибольшую доходность продемонстрировали апартаменты KR Properties - 20-25% годовых.

Сейчас, по мнению Нины Кузнецовой, председателя совета директоров компании Urban Realty, рынок находится в стабильной стадии. Доказательством тому служит возвращение цепочек сложных обменов и появление проектов на рынке новостроек. «Коэффициент доступности жилья» (housing price to income ratio), который рассчитывается как отношение средней стоимости жилья к среднему размеру дохода семьи за год, равен в Москве 6. То есть средняя московская семья может купить жилье, откладывая в копилку весь свой доход в течение шести лет. Сдача квартир в аренду приносит владельцам 5-7% годовых.

Во что имеет смысл вкладывать? Интересными с точки зрения инвестиций являются 1-2-комнатные квартиры в спальных районах города, постройки не ранее 90-х годов, рынок новостроек эконом-сегмента, типовые или интересные проекты с коротким строительным циклом, малометражное жилье. Инвестор при этом должен держать в голове надежность девелопера, понимать, что порог входа на городской рынок довольно высок, помнить об аккуратности и не ожидать сверхприбыли.

Зарубежная недвижимость

Многие россияне мечтают после выхода на пенсию перебраться в Испанию или Хорватию, а для этого загодя присматривают себе домик у моря. В давние 90-е некоторые «новые русские» могли приехать покупать недвижимость с чемоданом денег. В 2003-2008-м за рубеж потянулся средний класс, так как недвижимость «там» была дешевле, чем «здесь». Чем русские отличаются от европейцев? За рубежом существует многолетний опыт инвестиций, а россияне совершают эмоциональные покупки: увидел, «загорелся» или «запало в душу», купил. Основная ошибка, которую совершают соотечественники, инвестируя в недвижимость за рубежом: квартира (дом) покупается под себя. При этом люди уверены, что цена на недвижимость падать не может и что свою недвижимость сдают в аренду только «лохи». В результате человек живет в своем доме, например в Испании, 3 недели в году, а остальное время дом простаивает, приходится тратить деньги на его содержание. Не дом кормит хозяина, а хозяин - дом.

Игорь Индриксонс, специалист по инвестициям в зарубежную недвижимость, считает, что до 2011 года на российский рынок приходили только заграничные «неликвиды» из Болгарии, Испании, Египта, Туниса и других стран. Например, 20% от стоимости многих объектов в Египте и Болгарии, - это комиссия агенту, что нонсенс. В результате более 60 тысяч сограждан потеряли деньги в одной только Болгарии из-за «недостроя». Потеря составила 100% вложенного капитала. В 2008-2011 сдать в аренду свои объекты недвижимости из-за кризиса было невозможно, объекты нужно было содержать, а цены снижались, падение доходило до 50%.

Настоящие инвестиционно привлекательные объекты недвижимости за рубежом покупаются фондами, часто в срок до 72 часов с момента выхода объекта на рынок. Пенсионные фонды ориентируются только на арендный доход, так как он прогнозируем, а рост цен - нет.

До 2008 года россияне покупали за рубежом исключительно жилую недвижимость. Для сравнения: сегодня доходность от сдачи в аренду жилых объектов составляет 4-5%, а от сдачи коммерческой недвижимости - 10-12%.

Что же можно купить на зарубежном рынке, чтобы объект приносил прибыль?

Интересна покупка отдельного гостиничного номера, например за 100 тыс. евро. Годовая доходность - 15-18%, «вход» возможен от 30-40 тыс. евро.

Еще более заманчивая покупка - комната в общежитии. И номером, и комнатой может управлять специальная компания, сдавая их в аренду, а собственник будет получать ренту. Спрос на аренду есть всегда.

Можно купить квартиру (там, где ее можно сдать в аренду, а не в комплексе, где тысяча таких же квартир): доходность от сдачи жилья - 3,5-5%, но нужно будет самому управлять этой недвижимостью. Такая покупка оправдана, если хозяин планирует впоследствии переехать в эту квартиру.

Можно купить блок на частном складе, который будет приносить владельцу 7-10% годовых (от сдачи в аренду), «вход» от 4 тыс. евро. Совершить подобную покупку можно через агента, комиссия которого составит от 1,5 до 4%, в зависимости от страны.

Хочу предостеречь: перед тем как вкладывать деньги подумайте, зачем выходить на зарубежный рынок и брать на себя риски большие, чем в России?

На закуску - прогноз. Тенденции весьма разнонаправленные. 

Нина Кузнецова считает, что, если кризис будет, случится дефолт одной из стран Евросоюза, и тогда наш рынок недвижимости ждет стагнация. Если кризиса не будет, то рынок будет рваным, подверженным новостным и шумовым колебаниям.

Сергей Хестанов, управляющий директор группы компаний «АЛОР», анализируя цены на углеводороды, прогнозирует бескризисное житье для россиян на протяжении еще как минимум 4-5 лет, сравнивая этот период с «золотыми» 80-ми, когда большинство тогда еще советских семей смогли позволить себе цветной телевизор.