Клерки не унывают

19 декабря 2011 года

Если девелоперы уложатся в сроки и запустят в декабре пять обещанных бизнес-центров (два объекта в составе «Аэропортсити», «Кантемировский», Tempo и последнюю очередь «Сенатора» на 17-18‑й линиях В. О.), по итогам года можно рассчитывать на 140 000-180 000 новых офисных метров (у уважаемых аналитиков традиционно серьезные расхождения в цифрах). Даже если оперировать более скромными оценками, ввод все равно получается весомее, чем в 2010‑м, когда предложение расширилось на 120 000-130 000 «квадратов».

В Jones Lang LaSalle отмечают, что рынок постепенно выходит на докризисные показатели. (Если не принимать в расчет 2008-2009 гг., когда девелоперы сдавали более 300 000 кв.м ежегодно, на фоне уже перегретой конъюнктуры.)

Специалисты Colliers International подсчитали, что почти 80% новых объектов расположены за пределами центра (БЦ «Санкт-Петербург Плаза», «Вант», «Белоостровская, 6», «На Парнасе», «Охта-Хаус», «Балканский» и др.).

Относительно прогнозируемого по итогам года объема поглощения экспертам тоже не договориться. В ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate приводят цифру в 170 000 кв. м. В Colliers International говорят о 150 000 «квадратах». В JLL настроены особенно оптимистично: 250 000 кв. м. Истина, вероятно, находится где-то посередине. Главное, что у всех экспертов баланс получается положительный: востребованных арендаторами метров оказалось больше, чем было выброшено на рынок.

Среднюю долю вакансий в качественных петербургских бизнес-центрах на конец года консультанты оценивают в 12-13,5% (в начале 2011‑го она составляла 18-19,7%). Причем в деловых комплексах категории В к декабрю пустовало менее 10% помещений.

Объекты, введенные в эксплуатацию перед кризисом и на его фоне, заполнены практически на 100%, и в основном это заслуга уходящего года, считают специалисты ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Например, существенно сократился уровень вакансий в таких БЦ, как FIEDEL, «Выборгская застава» и др. Быстро заселяются и здания, введенные в 2011‑м: «Охта-Хаус», 2‑я очередь «Елизаветинского» и пр.

Спрос по-прежнему формируется прежде всего за счет ротации арендаторов. Правда, если пару лет назад они отказывались от излишков площадей и переселялись в здания попроще, то теперь набирает силу обратный процесс.

По подсчетам компании Maris/CBRE, 14% арендаторов, покинувших в этом году БЦ класса С, решили не мелочиться и переехать сразу в объекты категории А. Доля новых компаний на рынке увеличилась за 2011‑й с 5 до 7%, но все еще очень мала (данные Maris/CBRE). Значит, ожидать в 2012‑м существенного роста поглощения не приходится, делают вывод аналитики.

Информация о наиболее заметных сделках с офисами, заключенных во втором полугодии, приведена в табл.1. Клиентов, занявших блоки от 1000 кв.м, оказалось больше десятка (причем это только те компании, которые не избегают паблисити). Самый крупный контракт заключен в новеньком бизнес-центре на пл. Конституции, 3, принадлежащем компании ДМД (подробнее об этом проекте см. в «НП», № 28/2011).

Сразу 6000 кв.м (практически половину арендопригодного пространства) здесь займет холдинг МРСК. В его ближайших соседях - «Ленэнерго» и ОАО «Санкт-Петербургские электрические сети». Похоже, место, где сложился столь мощный энергетический кластер, пора переименовывать в площадь Большого Рубильника.

Тем не менее большинство заявок традиционно приходится на компактные блоки: по наблюдениям ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate, 42% клиентов интересуются помещениями от 100 до 250 кв. м.

Переезжают и расширяются преимущественно строительные (13% от общего объема сделок), торговые (13%), IT-компании (17%), СМИ (8%), а также структуры, связанные с энергетикой (9%), промышленным производством и оборудованием (11%), - подсчитали в Maris/CBRE.

Сделки по аренде офисов уровня A в 2011‑м заключаются в основном в Центральном районе (55%), где больше всего таких вариантов. У клиентов БЦ класса B наиболее популярны Московский (23%), Петроградский (16%) и Выборгский (16%) районы - данные Maris/CBRE.

Наиболее востребованы площади, оцененные до 1000 руб./кв.м в месяц. Эксклюзивные офисы по 2000 руб./кв.м сдаются с большим скрипом. Рублевые расценки в IV квартале оставались стабильными.

См. таблицы

Динамика ввода офисных площадей и их чистого поглощения, тыс. кв.м
Рис. 1