Рыночная логика удобств без гарантии

01 сентября 2010 года

«Мы стараемся, чтобы эти помещения достались профильным организациям -- владельцам сети аптек, магазинов, фитнес-центров, однако, как мы видим повсеместно, собственники и профили магазинов быстро меняются. Поделать с этим ничего нельзя. Так что даже если вся обещанная инфраструктура будет запущена по планам застройщика, нет возможности ограничить последующее перепрофилирование этих предприятий. Какие-либо ограничения продавец накладывать не вправе», -- говорит генеральный директор Центра развития проектов «Петербургская недвижимость» Олег Пашин.

Его мнение разделяют и другие опрошенные эксперты.

Из соображений прибыли

Кстати, те же сложности возникают и с так называемыми клубными домами в городе или клубными поселками за его чертой.

Можно выдержать «избранность» первоначальных собственников, но невозможно ограничить их в последующих сделках.

Ситуацией управлять тем более сложно, что, по практике, большую часть коммерческих помещений приобретают инвесторы для последующей сдачи в аренду. А они при поиске арендатора исходят прежде всего из соображений прибыли.

Единственная возможность для девелопера контролировать использование помещений -- оставить их в собственности и самому сдавать внаем. Однако застройщики не торопятся отказываться от продаж «непрофильных активов», стремясь как можно быстрее окупить вложенные в строительство средства.

Назвать примеры проектов, в которых коммерческие помещения остались бы в собственности девелопера, эксперты затруднились (разве что вспомнили про обещания «Балтийского монолита» оставить за собой первые этажи в квартале «Новая история» -- будут ли они исполнены, покажет время).

«В нашем проекте «Южная долина» генпланом предусмотрены аптека, магазины, фитнес-центр, стоматология и пр. Однако по соглашению с подрядчиком, компанией «Стоун», значительную часть коммерческих помещений реализует он. Так что гарантировать в этом отношении мы ничего не можем -- тем более что сегодня выбирать покупателей не приходится», -- говорит Лилия Мякеля, менеджер по продажам компании «Гарант-девелопмент».

Ограничения на использование помещения под коммерческие нужды (может ли в нем располагаться предприятие общепита, магазины продовольственных или непродовольственных товаров и т.п.) вправе накладывать СЭС, но лишь до исполнения требований этой организации (к примеру, обустройства дополнительных вытяжек и пр).

При переводе в нежилой фонд квартир на первых этажах власти некоторых городских районов требуют от собственника получать согласие жильцов на организацию предприятия предполагаемого профиля. (Как рассказали в агентстве «Русский дом», во Фрунзенском, Центральном и Красносельском районах требуют получать согласие двух третей жильцов всего дома, в Кировском и Московском -- только владельцев прилегающих квартир.)

Однако, если соседи упрямятся и согласия не дают, эти требования несложно обойти. Можно сначала согласовать перевод помещения в нежилой фонд для использования под офис, а потом уже перепрофилировать в пивную -- при изменении вида использования согласия жильцов уже не нужно.

«Обходной путь удлиняет процесс, а для инвестора принципиальный вопрос -- время, через которое он начнет получать прибыль от вложений. В нашей компании требуемое согласие от жильцов удавалось получать всегда. Хотя у коллег, насколько я знаю, в этом отношении случались сбои», -- говорит Ангелина Гервидз, ведущий менеджер агентства «Русский дом».

Украшение фасада

Застройщики уповают, что «рыночная логика» использования коммерческих помещений будет работать на благо жильцов. В домах откроются именно те заведения, на которые сложится самый высокий спрос.

«Какую-нибудь рюмочную в элитной новостройке представить себе сложно, а уютное кафе лишь украсит фасад. К примеру, на первых этажах в «Морском фасаде» сегодня обустроены три разноплановых кафе -- и это никоим образом не портит проект», -- делится наблюдениями Олег Пашин. «Компании, которые покупают площади на первых этажах, интересуются профилем фирм, расположенных по соседству, и нередко отказываются от сделки, если видят конкурентов. Так что нет повода опасаться, что в доме будет три аптеки и ни одного магазина», -- говорит Лилия Мякеля.

Правда, опыт показывает, что коммерческие фирмы не склонны начинать работу до того, как дома (а то и кварталы) будут полностью заселены. А этот процесс может растянуться на несколько лет, особенно с учетом снижения спроса на жилье в последние 2 года. Так что первое время новым жильцам в любом случае не стоит рассчитывать на обещанные застройщиком инфраструктурные удобства.