Весна надежды

18 июля 2011 года

Между тем спрос активизировался, причем на крупные площади. «К нам регулярно поступают заявки на блоки от 3000 кв.м от IT-компаний или высокотехнологичных производственных фирм. Однако мы не в состоянии их удовлетворить в связи с высокой загрузкой действующих бизнес-центров», - отмечает Ольга Мицеловская, генеральный директор МК БФА.

Показательный пример - офисное здание на Белоостровской ул., 6 (продукт реконструкции незавершенного лабораторного корпуса). Девелопер - компания «Соло» - завершил работы над ним в этом году и уже успел продать 10‑этажный комплекс класса В+ общей площадью 10 500 кв. м. Его поделили фактически поровну два покупателя, один из которых - ГУП «ТЭК». Второй «якорь» пока держится в секрете.

«Собственники новых качественных БЦ зачастую сознательно придерживают объект ради претендентов на несколько этажей или здание целиком. В такой ситуации небольшим арендаторам приходится ждать, пока не наступит определенность с «якорным» резидентом. В некоторых случаях девелопер даже готов изменить стратегию с аренды на продажу (и наоборот) в зависимости от целей крупного клиента», - комментирует Михаил Тюнин, руководитель отдела коммерческой недвижимости Knight Frank SPb.

По оценкам разных аналитиков, чистое поглощение площадей во II квартале оказалось в два - четыре раза больше объемов ввода площадей. Эксперты, как обычно, не могут договориться между собой о цифрах, но результаты все равно радуют.

По данным Jones Lang LaSalle, чистое поглощение во всех районах города оказалось положительным. Лидером по объему заключенных контрактов стал Московский район, где за II квартал было сдано в аренду 17 600 кв.м (табл.5). Эти подсчеты подтверждает и информация о значимых арендных сделках, собранная «НП» (она приведена в табл.1).

Тенденция вполне очевидная: большинство качественных зданий имеют высокую заполняемость, поэтому компании, столкнувшиеся с необходимостью расширения офисов, вынуждены переезжать в деловые новостройки на окраинах.

Навес предложения все еще велик: 192 400-238 360 кв.м (такой разброс дают ведущие консультанты города), однако средняя доля вакантных помещений снизилась до 12,6-13%. Показателем здорового рынка считается 10% пустующих офисов.

На этом фоне управляющие осторожно повышают ставки. Рост рублевых расценок в пределах 10-15% еще не повсеместная практика, однако на такую индексацию отваживаются все больше игроков. Некоторые УК (они, правда, пока в подавляющем меньшинстве) на фоне увеличения тарифов на электричество стали взимать коммунальные платежи с арендаторов отдельно от базовой ставки.

«99% наших клиентов согласились на такую схему. При этом примерно с 80% компаний нам удалось договориться о компенсации возросших расходов УК на электроэнергию за период с января по май», - делится опытом Наталья Скаландис, директор по управлению NAI Becar.

Данные «НП» о ценовой политике и уровне заполняемости ведущих городских БЦ приведены в табл. «Офисные центры Петербурга: что, где, почем».

Актуальные диапазоны ставок, по данным открытого предложения, составляют для объектов класса А 1000-2000 руб./кв.м в месяц (с учетом НДС и коммунальных услуг); для класса В - 650-1300 руб.; для класса С - 500-950 руб. (подсчеты NAI Becar).

Консультанты рекомендуют не увлекаться повышением арендных платежей. Во II полугодии к вводу заявлено 110 000-140 000 кв.м новых офисов (табл.6). Даже при некотором оживлении спроса аналитики прогнозируют увеличение вакансий (до 15% - оценка Colliers International).

Конкуренция между БЦ на этом фоне еще обострится, и поэтому рассчитывать на заметный рост ставок до конца года не приходится.

См. таблицы материала

Офисные центры Петербурга: что, где, почем (данные на 15.07.2011)

Анастасия Ясинская