Долги и подарки

24 мая 2010 года

«Кризис изменил не только позицию банков, но и, главное, психологию клиентов», – констатировала в своем выступлении Ирина Забродина, генеральный директор компании «Центр жилищного кредитования». По ее мнению, люди стали более внимательно подходить к своим доходам, к устойчивости своей зарплаты и положения. Поэтому, несмотря на то что существуют реально работающие кредитные программы и постоянно появляются новые, большинство граждан не относятся к получению кредита как к чему-то легкому и общедоступному.
Опыт последних месяцев показывает, что кредиты, в основном, берутся на доплату – «на одну комнату», то есть, например, для переезда из комнаты в отдельную квартиру, из однокомнатной в двухкомнатную. Также распространенный вариант – кредит в дополнение к субсидии. Именно сочетание этих процедур, кредит на часть покупки, по мнению Ирины Забродиной, является разумным и взвешенным подходом.
 

Очень часто потребители, впервые обращаясь в кредитную организацию, плохо представляют себе, какие стартовые возможности необходимо иметь, чтобы получить (а затем вернуть) кредит, замечает Ирина Забродина. Задача специалиста – проанализировать финансовое положение клиента и объяснить ему, что он при имеющихся накоплениях и доходах может себе позволить.
В среднем, по наблюдениям руководителя ЦЖК, заемщики сегодня получают кредиты в коммерческих банках под 14% годовых. Банки, принимающие подтверждение доходов по собственным формам, то есть клиентов с «серыми» доходами, предлагают таким клиентам ставку около 15%. Помимо выплаты кредита и процентов, заемщики несут еще несколько стандартных видов расходов: это как единовременные платежи (за рассмотрение заявки, за выдачу кредита), так и периодические (оплата страхования – раз в год на невыплаченный остаток кредита).
Ирина Забродина приводит список банков, наиболее популярных среди петербургских ипотечных заемщиков. Первое место уверенно занимает Сбербанк, несмотря на то, что он принимает только «белые» доходы. Причиной выбора в пользу Сбербанка часто является предоставление возможности дифференцированных платежей (ежемесячные выплаты постепенно становятся меньше, так как начисляемый процент убывает в зависимости от остатка платежа). Большинство банков предлагают аннуитетные платежи, при которых размер ежемесячной выплаты одинаков на всем протяжении расчета по кредиту. Дифференцированный платеж предполагает меньшую переплату по кредиту (но ограничивает сумму, которую заемщик может взять на фиксированную зарплату). В целом, Сбербанк часто выбирают и просто по причине его известности. Эксперт, однако, предупреждает об обратной стороне популярности Сбербанка: из-за постоянно большого количества клиентов обслуживание может быть не таким быстрым и комфортным, как хотелось бы. С точки зрения удобства лучше, чем Сбербанк, выглядят коммерческие банки, например, DeltaCredit, который также пользуется спросом среди ипотечных заемщиков – во многом именно благодаря высокому качеству обслуживания. По словам Ирины Забродиной, стоит клиенту только задуматься о том, что иметь дело с выбранным банком придется в течение ближайших 15 лет, и он нередко останавливается на коммерческом банке, где ежемесячный платеж незначительно выше, но гарантирован хороший сервис.
Среди популярных банков эксперт ЦЖК также называет ВТБ24 и Газпромбанк (банки с большим выбором новостроек), «Абсолют-банк», «Банк Сосьете Женераль Восток» (хорошо работает на загородном рынке).
 

Для значительной категории потребителей вопрос жилищных субсидий не менее важен, чем вопрос кредитования. И он также таит в себе не меньше сложностей. Ирина Забродина рассказывает о некоторых существенных деталях, с которыми человек, начавший процесс получения субсидии, может быть не знаком. Так, по некоторым субсидийным программам существуют большие очереди (речь идет именно об очереди на участие в конкретной программе, а не об общей очереди на улучшение жилищных условий). По одним программам очередь растянулась на несколько лет, в то время как по другим можно получить средства уже через несколько месяцев. В целом, денег на субсидийные программы в городе выделяется мало, признает эксперт.
Полезно знать, что средства по различным программам можно объединять. Например, одновременно поучаствовать в программе по расселению коммунальных квартир и в программе помощи молодым семьям. При этом по одной из программ не нужно дополнительно стоять в очереди: одна программа как бы «продвигает» участника в очереди по другой. 
Одна из субсидийных программ, до сих пор, к сожалению, крайне актуальная для многих жителей нашего города – программа по расселению коммунальных квартир. Люди нередко – но ошибочно – думают, что, если они долго живут в коммунальной квартире и стоят в очереди на улучшение жилищных условий, то их автоматически включат в реестр программы по расселению коммуналок, выделят средства, и они смогут купить жилье. В действительности очередь по программе – отдельная, а выделяемые деньги могут составить только часть доплаты для покупки квартиры, причем часто совсем небольшую. Объем субсидии в каждом конкретном случае зависит от времени проживания в коммуналке, наличия в семье льготников и т.д.
Когда подходит очередь субсидента, он получает право открыть блокированный счет, и туда поступают деньги, которые он не может потратить ни на что, кроме приобретения альтернативного жилья при расселении коммунальной квартиры. И это только начало процесса: теперь нужно дождаться появления инвестора, который захочет приобрести квартиру, после чего житель коммуналки, объединив деньги от продажи с субсидийными средствами, сможет купить жилье – несколько большее, чем при «простом» расселении без субсидии. Характерно, что сегодня около 80% сделок по программе расселения проходят по сценарию «выкупа последней комнаты»: сосед, имеющий, к примеру, две комнаты, покупает у другого соседа третью, и квартира считается расселенной. При этом оба участника сделки, как жильцы коммунальной квартиры, получают субсидии.
 

Нынешняя организация программы расселения коммунальных квартир далека от совершенства, считает Ирина Забродина: одни жители коммуналок получили субсидии и не могут их потратить, так как находятся в ожидании инвестора, а другие, возможно, в это же время уже имеют покупателя на квартиру и готовы расселяться, но не получают субсидийных средств, поскольку они все расписаны (и не использованы) по блокированным счетам субсидентов, раньше вставших на очередь. Более функционально было бы, по мнению эксперта, выделять субсидии после того, как находится покупатель на коммунальную квартиру.
Жителю коммунальной квартиры стоит заранее, до получения субсидии, с помощью специалистов попытаться оценить, насколько ликвидна его коммуналка, как скоро может найтись инвестор, желающий ее выкупить. Также нельзя забывать и о таком рисковом моменте как «трудные» соседи, которые могут не захотеть уезжать из квартиры. Вполне вероятно, что по результатам такого предварительного анализа будет принято решение, что участие в программе расселения в данном случае вообще не является оптимальным путем.
Программе расселения существует альтернатива: житель коммуналки может не дожидаться появления покупателя на всю квартиру и продать только свою комнату, при этом также получив субсидию. «Усложняющая» особенность такой программы в том, что в ее рамках обязательно привлечение ипотечного кредита. Плюсы же ее очевидны: комнату продать гораздо проще, чем целую квартиру. Кроме того, по этой программе, в отличие от программы расселения, нет очереди. Для участия в программе житель коммунальной квартиры должен не менее 10 лет жить в Петербурге, из них не менее 5 – в коммуналке, а также не иметь другой недвижимости.
 
Мария Борисова