Двухкомнатные квартиры: от «хрущевок» до бизнес-класса

09 марта 2010 года

Несмотря на все еще холодную погоду, на вторичном рынке Петербурга наступила оттепель. Аналитики, риэлторы, строители и даже незаинтересованные комментаторы отмечают сегодня оживление покупателей. Если в прошлом, кризисном году, как и в любой период жесткой экономии средств, самыми популярными были комнаты и небольшие и дешевые однокомнатные квартиры, то в январе-феврале на рынке стали проявляться другие тенденции. Сергей Дроздов, генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость», отмечает, что, по данным первых двух месяцев текущего года, доля двухкомнатных квартир в структуре сделок агентства выросла по сравнению в целом с прошлым годом и даже по сравнению с наиболее активными его месяцами - ноябрем и декабрем. Такая тенденция свидетельствует о том, что на рынке наступило долгожданное равновесие, которое является наиболее благоприятной ситуацией как для работы участников рынка, так и для покупки жилья: есть выбор, есть время, есть адекватные ожидания продавцов. 
 

По словам Леонида Сандалова, заместителя директора агентства недвижимости «Бекар», в настоящее время интересуются двухкомнатными квартирами разные категории покупателей. Сейчас на рынке доминирует тенденция так называемых обменов с улучшением: если в начале кризиса некоторым горожанам, потерявшим работу и постоянный доход в результате различных малоприятных обстоятельств, пришлось из большего жилья переезжать в меньшее, то сейчас люди переезжают из худшего жилья в лучшее. Поэтому в «Бекаре» считают, что одной из основных категорий покупателей двухкомнатного жилья являются семьи, улучающие условия проживания. Подобную тенденцию подтверждает и Юрий Воробьев, директор Петроградского отделения агентства недвижимости  «Адвекс-Росстро». Он рассказывает, что многие горожане не только с доплатой обменивают однокомнатное жилье на двухкомнатное, но и продают свои небольшие двухкомнатные квартиры, чтобы приобрести с доплатой жилье с тем же числом комнат, но с существенно улучшенными условиями проживания. «Что такое двухкомнатная квартира, например, в "хрущевке"? - говорит Юрий Воробьев. - Это небольшая площадь и некомфортные условия проживания. Поэтому некоторые покупатели готовы приобрести вместо нее также двухкомнатную квартиру, но уже в новом доме (сданном в эксплуатацию и c жильем, оформленным в собственность), существенно большей площади, с улучшенными планировками, с просторной кухней, с нормальными соседями, с балконом, с возможностью отделки и создания интерьера по своему вкусу. За это люди готовы платить. Размер доплаты (при условии "обмена" небольшой двухкомнатной квартиры в не самом престижном доме и районе на жилье бизнес-класса в новом доме) может составить 2-4 млн руб.».
Леонид Сандалов отмечает, что также двухкомнатным жильем интересуются военные, имеющие сертификаты. Кстати, в прошлом году, как рассказывают в ОАО «Балтийская ипотечная корпорация», на рынке появилась так называемая «военная» ипотека нового образца, которой уже воспользовался ряд военнослужащих. Все военные, ставшие участниками так называемой накопительно-ипотечной системы, ежегодно получают накопительный взнос на именной лицевой счет. Это позволяет решать жилищные проблемы еще в процессе службы, а не после увольнения в запас, как было ранее. В соответствии с новыми условиями, фактически по кредиту платит Министерство обороны Российской Федерации, причем столько, сколько поступает на именной накопительный счет военнослужащего. Последний может использовать собственные накопления в качестве дополнительного первоначального взноса, позволяющего приобрести жилье по большей стоимости, и, соответственно, лучшего качества и большей площади.
Кроме того, интересуют двухкомнатные квартиры и приезжих из различных регионов. Правда, в количестве таких сделок данные агентств расходятся: в «Петербургской Недвижимости» рассказывают об увеличении количества покупателей, прибывших в Северную столицу из разных уголков страны, а в Петроградском отделении агентства недвижимости  «Адвекс-Росстро» такой тенденции не отметили.
Если говорить о наиболее популярных вариантах двухкомнатного жилья, то, по словам Светланы Климовой, директора департамента городской недвижимости агентства недвижимости «Александр», по-прежнему в фаворитах самое недорогое жилье. Правда, она отмечает, что самыми дешевыми остаются любые квартиры в «хрущевках» и «брежневках», но интерес к ним сегодня уже несколько поугас: покупатели ищут скорее однокомнатные, нежели двухкомнатные квартиры в таких домах. Те, кто располагает средствами для приобретения двухкомнатной квартиры, как правило, уже имеют семью и детей и серьезно задумываются о будущем, пусть привлекая к покупке субсидию и ипотеку, но приобретая при этом более качественное жилье. 
 

Тем не менее, вопрос цены по-прежнему актуален для горожан. Это подтверждают данные агентства «Петербургская Недвижимость»: с начала года самыми популярными в сегменте двухкомнатных были квартиры в «хрущевках» и «брежневках» по цене 63-67 тыс. руб. за кв.м (общая цена квартиры составляет порядка 2,7-2,8 млн руб.). Юрий Воробьев добавляет, что также одними из самых недорогих являются двухкомнатные квартиры в «кораблях»: здесь, как и в вышеназванных домах, небольшая общая площадь (менее 50 кв.м) и маленькая кухня. Леонид Сандалов из «Бекара» также отмечает достаточно высокий интерес нынешних покупателей к дешевым квартирам стоимостью до 3 млн руб. По его мнению, в эту категорию попадает в основном жилье в старых панельных домах. Это стандартные квартиры общей площадью 45 кв.м, с кухней 6-7 кв.м, с изолированными комнатами.
Однако хорошим сигналом для сегодняшнего рынка явилось расслоение в предпочтениях покупателей. Помимо самых дешевых вариантов, людей гораздо больше, чем в прошлом году, интересует более дорогое, но, соответственно, комфортное жилье. Это квартиры в новых кирпично-монолитных и кирпичных домах в достаточно престижных спальных районах города по цене 80-90 тыс. руб. за кв.м, а также жилье в так называемой «новой панели» по цене 65-80 тыс. руб. за кв.м. По словам Юрия Воробьева, стоимость двухкомнатной квартиры в «хорошем» доме бизнес-класса может достигать 9 млн руб. Директор Петроградского отделения агентства недвижимости «Адвекс-Росстро» уверен, что для того, чтобы жить с комфортом в двухкомнатной квартире, необходима площадь как минимум 65-70 кв.м. Прежде всего такую возможность сегодня предоставляют застройщики в классах комфорт и бизнес: большинство квартир здесь соответствует представлению о комфортной жизни, позволяющей каждому члену семьи иметь собственное пространство в квартире. Именно такое жилье представлено и в лучших «сталинках» (они, хотя и многим ранее, строились все-таки для комфортной жизни). В домах сталинского времени наибольшей популярностью пользуются просторные квартиры - площадью порядка 68 кв.м. Также покупателей интересуют получившиеся очень удачными по потребительским характеристикам квартиры в домах 528-й серии - одноподъездных точечных 14-этажных кирпичных домах. Достоинства достаточно просторной квартиры площадью 54-58 кв.м с хорошей планировкой дополняет кухня площадью 8-9 кв.м. Также характерным атрибутом этих домов является лоджия на два окна. В настоящее время в домах 528-й серии есть собственные ТСЖ, часто внизу дежурит консьерж, а в самих зданиях чисто и уютно (ранее это зачастую были жилищно-строительные кооперативы).