Все дело в габаритах

26 декабря 2011 года

Крупногабаритными называют квартиры от четырех и более комнат, площадью от 120-150 кв.м, а в общем объеме предложения они занимают несколько процентов, считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов. Из них более половины занимают квартиры в центре - это либо расселение, либо просто продажа на вторичном рынке. Такие объекты представлены либо в бизнес-классе, либо в элитном сегменте. По данным АРИН, в общем объеме предложения на рынке жилья доля таких квартир составляет порядка 5-10%.

Генеральный директор управляющей компании группы «УНИСТО Петросталь» Арсений Васильев считает, что крупногабаритными могут считаться квартиры, жилая площадь комнат в которых выше 20 кв.м, это не обязательно двух-трехкомнатные квартиры, но и однокомнатные. Сейчас доля таких квартир относительно небольшая, порядка 10-15% от общего объема предложений.

«В эконом-классе их либо нет вообще, либо максимум 3-4% от общего числа. В элитных домах их количество может быть больше 50%. Сегодня спроса на дорогие объекты недвижимости практически нет, дорогие квартиры и дома продаются очень медленно, в отличие от бюджетных (малогабаритных) вариантов, - говорит Евгений Богданов, член совета директоров Jukka Tikkanen OY. - Но и продавцы избавляться от них не спешат - ждут своего покупателя, так как такая возможность у них, как правило, есть. Ориентироваться на спрос сегодня при проектировании дома, наверное, неверно, ведь реализация проекта займет лет 5-6. В крупных мегаполисах, каким является Петербург, спрос на дорогое жилье будет, и строить его надо».

Ценовые ожидания

По словам Леонида Сандалова, стоимость больших квартир на вторичном рынке жилья очень разная, потому что это может быть и квартира во втором дворе-колодце в центре города. Это зависит от местоположения, типа дома и класса жилья. Так, по стоимости крупногабаритная квартира 150-200 кв.м в «Доме у моря» на Крестовском острове раз в пять превышает такую же по площади квартиру на ул. Достоевского.

В АН «Бекар» рассказывают, что за последние полгода цены на такие квартиры почти не менялись, потому что это более инновационный рынок, чем обычный. Объяснить это можно тем, что стоимость квартир большой площади зависит от того, где они находятся и каким потенциалом обладают. Например, при выходе новых объектов на рынок цены на квартиры в элитных домах выше рыночных. Также, если в доме остаются последние две-три квартиры, то их стоимость может значительно увеличиться. Леонид Сандалов добавляет, что повышается цена, если в парадной остается последняя коммунальная квартира, которую можно расселить. И, поскольку крупногабаритных квартир немного на рынке, инвесторы пытаются найти способы заполучить желаемый объект и соглашаются на условия продавцов.

Юрий Грудин подчеркивает, что стоимость крупногабаритной квартиры, как и другого любого жилого помещения, зависит от множества факторов - это степень готовности жилого дома, наличие отделки, местонахождение. Причем цены могут значительно отличаться в зависимости от многих факторов. Так, стоимость трехкомнатной квартиры площадью 94 кв.м с полной отделкой в многофункциональном жилом комплексе YE'S (cдача - IV квартал 2013 года) составляет порядка 5,7 млн рублей. При этом подобная по размеру квартира в сданном доме жилого комплекса «Шуваловские высоты» без отделки стоит 6,3 млн рублей. Оба объекта находятся в Выборгском районе Санкт-Петербурга.

Немассовый спрос
По мнению Евгения Богданова, заказчик сегодня требует от проектировщика максимального количества малогабаритных квартир как самых востребованных. Речь идет о студиях до 27 метров, однокомнатных квартирах 30-35 метров и двухкомнатных в районе 50 метров. Что касается больших квартир - более 100 метров, с тремя и более комнатами, - их доля сильно зависит от класса жилого дома. Чем ниже класс - тем меньше таких квартир будет в доме.

При этом объясняется это довольно просто: ипотека на такие квартиры предлагается очень редко, поскольку, чтобы получить ее, клиент должен предоставить данные о довольно высокой зарплате, чем может похвастаться далеко не каждый. В АН «Бекар» говорят, что возможность взять ипотеку сейчас очень сильно влияет на рынок недвижимости, поскольку в борьбе за клиентов банки придумывают все новые и новые программы, снижая, в свою очередь, и процентные ставки.

Портрет покупателя квартир большой площади довольно разнообразен. «Это предприниматели, владельцы бизнеса, топ-менеджеры, чиновники, люди творческих профессий. Чаще это люди среднего или старше среднего возраста, почти всегда семейные, - рассказывает заместитель генерального директора АН «АРИН» Владимир Спарак. - Иногда крупногабаритное жилье приобретают в качестве представительских квартир, тогда речь идет, по большому счету, о статусном жилье, не для личного использования».

Максимальный разброс
«Крупногабаритных квартир строится в Санкт-Петербурге меньше, чем в Москве, даже не на порядок - не в 10 раз, а на порядки. Есть переизбыток коммуналок в центре города, и есть нехватка по-настоящему элитных объектов, в том числе и в центре города», - добавляют эксперты АН «Бекар».

Больше таких квартир традиционно в центре. Леонид Сандалов рассказывает, что предложение крупногабаритных квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках, довольно разнообразное. «Есть даже некоторые дома после капитального ремонта. Таких достаточно много. И те квартиры, которые в свое время были расселены, куплены и отремонтированы, выходят на вторичный рынок. Кроме центра города, в отдельных домах есть квартиры большой площади, причем дома эти разбросаны практически по всем районам. Меньше всего их на юго-западе, встречаются на Васильевском острове, в "Морском фасаде", в том числе там представлены пентхаусы. Есть в Приморском районе, довольно много на Крестовском острове, Петроградской стороне. И отдельно, вкраплениями, встречаются в северных районах - больше в Выборгском, в меньшей степени - в Калининском», - говорит эксперт.

Помимо габаритов
Сегодня цена объекта все так же остается решающим фактором при принятии решения о покупке недвижимости. Поэтому лидерами продаж остаются небольшие по метражу однокомнатные квартиры. Они обладают большей инвестиционной привлекательностью, спрос на такие квартиры всегда относительно высок. Крупногабаритные квартиры продаются сложнее, более высокий спрос на подобное жилье наблюдается в домах с высокой степенью готовности. Как правило, квартиры большой площади покупают «для себя», предъявляя большое количество требований к приобретаемой недвижимости, считает Юрий Грудин.

Выбирая квартиру, в этом сегменте покупатели ориентируются на следующие параметры: тип дома, местоположение, вид из окна (кому-то нравится панорамный вид, а кто-то любит воду и деревья), паркинг (минимум два машиноместа). Такие квартиры чаще двухсторонние, поэтому, если во двор выходит часть квартиры - это хорошо для центра, потому что там устраивают спальни, говорит Леонид Сандалов из АН «Бекар». Практически нет таких квартир в сталинских домах.

Минимальный рост
Несмотря на небольшое предложение, рынок крупногабаритных квартир остается стабильным. Квартиры (со временем даже в старых домах в центре Санкт-Петербурга) находят своего покупателя, поэтому острого дефицита нет, и в ближайший год эксперты резких скачков на рынке не прогнозируют. Существенных изменений относительно спроса до конца 2012 года не будет, возможен небольшой рост цен в пределах 1-2%, считает Арсений Васильев из «УНИСТО Петросталь».