Конвейер банкротов

10 января 2012 года

Десятки компаний, привлекавших деньги граждан на строительство жилья в Петербурге и области, не справились с кредитной нагрузкой, и теперь их судьбу решает арбитраж.

Некоторые фирмы окончательно расписались в своей несостоятельности (в их числе - «Павловский посад», «Строй-Союз», СЗИСК, ООО «Строительные технологии»).

Другие пока находятся под наблюдением и по-прежнему обещают дольщикам уладить проблемы и достроить дома (например, «КитежСтрой»).

Что примечательно: большинство фирм продавало жилье по инвестиционным и предварительным договорам, а многие из них выступали на объектах инвесторами и генподрядчиками. Однако в «черный» список попали не только те, кто работал в обход 214-го ФЗ. Фирма «УМ №276» заключала договоры долевого участия, но даже это не защитило граждан от банкротства.

Сигналы бедствия

Причины краха в каждом случае свои, и дело не только в финансовой нерасчетливости. Многие дольщики уверены, что стали жертвами мошенничества, а банкротные дела сопровождаются уголовными (показательны истории «Строй-Союза» и ООО «Строительные технологии»).

В случае с УМ №276 основной причиной краха называют корпоративный конфликт. Трем застройщикам («Спецстройинвесту», «Балтпродкому» и «Стройэкспертсервису»), оказавшимся в этом году «под наблюдением», удалось выйти из процедуры банкротства. В одном случае суд применил процедуру финансового оздоровления. Такую возможность предоставили компании «РосРегионы», у которой остался незавершенный дом в Шлиссельбурге.

Шансы покупателей зависят от обстоятельств. Например, у дольщиков ООО «Строительные технологии», купивших по предварительным договорам квартиры на Ярославском пр., 58, нет оснований претендовать на жилье. Участок с недостроем давно перепродан, проект изменен. Они рассчитывают хотя бы вернуть деньги.

Другая ситуация у дольщиков СЗИСК. Они успели создать кооператив и получить разрешение на достройку дома своими силами. Правда, некоторые кредиторы СЗИСК пытаются оспорить сделку и требуют, чтобы суд решал судьбу недостроя с учетом новой редакции закона о банкротстве.

До недавних пор, если банкрот оставлял после себя незавершенные объекты, у дольщиков было два пути. Они могли расторгать договоры и вступать в дело о несостоятельности наряду с другими кредиторами. Второй вариант - пытаться через суд признать право собственности на долю в недострое и рассчитывать на то, что дом будет завершен дольщиками или новым инвестором. Успех напрямую зависел о того, какой договор покупатель заключал с продавцом: долевого участия, предварительный, инвестиционный и т. д.

В августе вступили в силу поправки в закон о несостоятельности. В нем появился параграф № 7, посвященный банкротству застройщиков. Теперь судьбу дольщиков должен решать арбитраж. Все покупатели уравнены в правах (вне зависимости от формы договора) и имеют преимущество перед большинством кредиторов. Но в законе есть много «подводных камней», и получить жилье не так просто, особенно если речь идет о «незавершенке».

Закон позволяет гражданам создавать ЖСК и оформлять разрешение на достройку дома своими силами. Но для этого должны быть выполнены несколько условий. Во‑первых, объект должен находиться в собственности банкрота, либо фирма должна обладать правами на участок (но многие компании, привлекавшие средства граждан, выступали инвесторами, а не застройщиками).

Во-вторых, объект не может находиться в залоге. В противном случае дольщикам придется компенсировать банку стоимость залога. В‑третьих, цена объекта не должна превышать более чем на 5% размер всех требований дольщиков. Если, например, на стройку пошло 100 млн рублей, а на момент банкротства эксперты оценят квартиры в 150 млн рублей, то никто их просто так не отдаст. Либо придется доплатить (в пользу остальных кредиторов), либо имущество выставят на торги. В общем, здесь много нюансов (подробности см. в «НП», № 29/2011).

Долевое уравнение

Город пытается передать некоторые проблемные объекты кооперативам дольщиков, не дожидаясь, пока ими займется арбитраж. Например, Комитет по строительству попросил отложить заседание о банкротстве ЗАО «ЖСК‑1492», у которого остался незавершенный комплекс «Славбург» во Фрунзенском районе. На днях Смольный издал распоряжение о передаче прав на достройку дома ЖСК «Славбург 51».

Еще один объект, который будут достраивать покупатели, - комплекс «Кристалл» на Институтском проспекте. Прежний застройщик (фирма «Окстрой») находится под наблюдением, но город успел оформить переуступку раньше, чем суд начал рассматривать дело по новым правилам. Такие примеры уже есть. Оттачивать практику арбитраж будет на компаниях «Строй-Союз», «Павловский посад», «УМ №276», «КитежСтрой».

Пока идет формирование реестра дольщиков.

Многие нюансы в законе не прописаны. Пример - история компании «Павловский посад». В середине нулевых ее основала фирма «Ольвен СПб», подконтрольная банку «Санкт-Петербург». Совладельцами стали физлица, близкие к Моснарбанку. Фирма взяла в аренду 31 га рядом с Павловским парком, где планировала построить малоэтажный комплекс «БельВиль».

Проект предусматривал около 30 коттеджей, более сотни таун-хаузов и несколько многоквартирных малоэтажных домов. Осенью 2008‑го стройка была заморожена, банк «Санкт-Петербург» вышел из проекта и потребовал вернуть кредит. К этому времени «Павловский посад» успел застроить 9-й квартал. Зависли 10-й и 11-й кварталы (готовность многих объектов близка к 90%).

В прошлом году застройщик оказался в состоянии банкротства. Опасаясь лишиться оплаченного жилья, покупатели стали обращаться в районный суд, чтобы признать право собственности на квартиры и дома в незавершенном поселке. Суд пошел им навстречу. Десятки человек успели получить желанный документ.

Но после того как вступила в силу новая редакция закона, районный суд перестал рассматривать требования покупателей и рекомендовал им обращаться в арбитраж. Дольщики заявили свои требования в рамках дела о банкротстве. В конце ноября арбитраж применил новый параграф закона о несостоятельности.

Теперь служителям Фемиды предстоит сформировать реестр граждан, которые вправе претендовать на получение жилья. Но это не значит, что они его получат.

«Если прямо трактовать закон, то требования 7‑го параграфа невыполнимы, особенно если земля находится в залоге», - говорит юрист адвокатского бюро «Еремеев и партнеры» Александр Рачковский.

Альтернативный вариант - пустить объекты с молотка. В этом случае дольщики смогут рассчитывать на возврат только части суммы. Но коллизия в том, что одни покупатели «Павловского посада» уже оформили собственность через районный суд, а другие не успели. Причем это могут быть владельцы двух соседних квартир в одном таун-хаузе. В законе подобные случаи не описаны. «Пока ясно лишь одно: новые правила только все запутали и усложнили. Нужны разъяснения ВАС по конкретным ситуациям», - считает г-н Рачковский.

Гадание на законе

Не менее запутанные обстоятельства в деле компании «Строй-Союз». Основатель фирмы Александр Мунтяну арестован по подозрению в двойных продажах квартир в ЖК «Звездный» на улице Орджоникидзе. Комплекс готов примерно на 70%. В рамках возбужденного уголовного дела зафиксировано более 80 «двойников» (всего в доме запланировано порядка 250 квартир).

Фирма «Строй-Союз» выступала на объекте инвестором, генподрядчиком и продавцом (с покупателями она заключала инвестдоговоры по 39‑му ФЗ). Застройщиком числилось ООО «АТР СПб-Юг». Помимо комплекса «Звездный» у компании остался еще один недостроенный дом - в Сосново, на ул. Никитина, 8.

Весной арбитражный суд открыл в отношении фирмы конкурсное производство. Покупатели квартир в «Звездном» стали обращаться в районные суды, требуя признать право собственности на «незавершенку», однако суд им отказал, сославшись на то, что фирма вообще не должна была продавать жилье (не будучи застройщиком).

После принятия нового закона покупатели решили искать счастья в арбитраже. Началось формирование реестра граждан, претендующих на квартиры в двух недостроях. «Чем это обернется, пока не ясно. Радует, что арбитраж хотя бы признал нас дольщиками в отличие от Московского районного суда», - заявил «НП» один из пострадавших покупателей. Также не ясно, как суд будет решать вопрос с «двойниками».

С принятием новой редакции закона арбитраж оказался завален исками от пострадавших дольщиков. Еще один показательный процесс - дело о банкротстве компании «КитежСтрой», у которой остались два незавершенных дома в Девяткино (в высокой степени готовности).

Фирма находится под наблюдением. Некоторые дольщики уже добились признания прав на долю в «незавершенке» через районный суд. Теперь покупатели обращаются в арбитраж с требованием включить их в реестр дольщиков. У многих еще есть надежда, что «КитежСтрой» рассчитается по долгам и достроит дома.

Другие призывают создавать ЖСК и самостоятельно устранять недоделки. Теперь все зависит от позиции арбитражного суда. «Пока не ясно даже, сколько денег нужно на завершение работ, сколько осталось нераспроданных квартир», - говорит юрист Татьяна Казусева, представляющая интересы группы дольщиков. На других проблемных объектах ситуация не менее сложная.

«НП» составила список компаний, которые оказались в состоянии банкротства, не исполнив обязательства перед покупателями, а также подали иски о признании себя несостоятельными.

Под угрозой находятся дольщики еще нескольких фирм, на которые давят кредиторы. Яркий пример - «Импульс». В арбитраж поданы десятки исков о признании его несостоятельным. Много подобных исков поступило к «М‑Индустрии». Вызывает опасения покупателей судьба компании «Квартира.ру».

Многие эксперты рекомендуют гражданам, прежде чем заключать сделку с той или иной фирмой, посмотреть на сайте арбитража, в каких делах она выступает ответчиком. База открыта для общего пользования.

Роман Денисов