Покупатель отсеивает ненадежных

01 сентября 2010 года

За II квартал 2010 года на рынок вышло 493,1 тыс. м2 нового жилья, что превышает результаты I квартала -- активность строителей в выводе новых объектов выросла. В первом полугодии, по данным комитета по строительству, было введено в эксплуатацию порядка 1 млн м2 жилой недвижимости. При этом с апреля по июль 2010 года продолжилась и тенденция роста активности продаж. По итогам II квартала 2010 года в обжитых районах Петербурга было реализовано 0,46 млн м2 жилья, что на 68% больше, чем за аналогичный период 2009 года.

Расслоение рынка

«Первое полугодие 2010 года характеризовалось высоким спросом на новостройки, пик которого пришелся на февраль, -- рассказывает Екатерина Симонова, заместитель генерального директора НДВ СПб. -- Несмотря на то, что средние показатели спроса на строящееся жилье начали снижаться в летние месяцы, в июле наша компания, наоборот, отметила повышенный интерес граждан к продаваемым объектам. При этом приобреталось в основном жилье экономкласса, но не самого малого метража».

«Большой популярностью по-прежнему пользуется экономкласс, -- говорит Ольга Трошева, заместитель директора консалтинового центра «Петербургской Недвижимости». -- Лидерами спроса по-прежнему остаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры рациональной планировки в домах высокой и средней степени готовности».

Рынок все более расслаивается на ликвидное и неликвидное предложение. Именно качеством предложения и степенью доверия к застройщику, а даже не степенью готовности дома сегодня диктуются цены на первичном рынке. Некоторые объекты, которые строятся всего в 300 м друг от друга, серьезно различаются по цене. Один объект находится в более высокой степени готовности, и стоимость квадратного метра здесь чуть более 50 тыс. рублей за 1 м2, соседний дом -- в самом начале строительного цикла, и стоимость здесь -- порядка 70 тыс. рублей за 1 м2. Как ни парадоксально, но продажи гораздо активнее идут в том доме, где квадратный метр стоит дороже, а степень готовности меньшая. Зато строительная компания возводит объект по 214-му Федеральному закону и за многие годы зарекомендовала себя на рынке как надежная.

Ищем надежных

По словам Юрия Лучко, генерального директора строительной компании «Темп», покупатели, ставшие еще более требовательными и внимательными, не хотят рисковать и ищут ответственных застройщиков. Он полагает, что тенденция к отсеиванию ненадежных компаний продолжит быть определяющей на рынке.

«В целом по рынку в течение первого полугодия произошло изменение как структуры предложения, так и структуры спроса, -- говорит Екатерина Немченко, коммерческий директор ООО «Городская ДомоСтроительная Компания». -- В связи с вводом объектов в эксплуатацию значительно пополнилось предложение квартир в готовых домах. Эти квартиры по-прежнему популярны, их можно приобрести с помощью ипотеки, субсидий, риски при их приобретении приближены к нулю. Одновременно мы наблюдаем тенденцию роста интереса к квартирам в строящихся домах на разных стадиях готовности. Покупка на ранней стадии строительства дает возможность серьезной экономии, широкого выбора и гибкой системы платежей в течение строительства объекта».

Ценовые качели

За первое полугодие 2010 года каких-либо существенных изменений с ценами на строящееся жилье не происходило.

Отдельные объекты экономкласса выводились застройщиками в продажу по цене, которая порой до 30% была ниже среднерыночной. Однако, несмотря на это, изменения средней стоимости квадратного метра на рынке строящегося жилья не произошло -- этот показатель остался на уровне начала года. Как и прежде, в период спокойного развития рынка, строительные компании применяют самые различные методы стимуляции спроса -- акции, скидки, подарки. Подобные акции снижают стоимость отдельных сделок в среднем на 10% от базовой цены предложения.

По словам Екатерины Симоновой, цены на первичном рынке даже начали расти. При этом в течение 7 месяцев 2010 года средняя стоимость квадратного метра в новостройках изменялась каждый месяц то в плюс, то в минус. Связано это было с выводом на рынок новых объектов экономкласса, которые на время продавливали цену вниз.

В первом полугодии средняя цена квадратного метра жилья экономкласса составила на 1 августа текущего года 69 тыс. рублей. Класс элита за прошедшие 7 месяцев показал повышение средней цены квадратного метра на 2,1%, это показатель на начало августа 2010 года -- 189,4 тыс. рублей. Бизнес-класс также практически не изменился в цене -- здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 94 тыс. рублей.

Осенние ожидания

В настоящее время первичный рынок застыл в ожидании того, как отразится на спросе на жилье традиционное осеннее оживление покупателей.

Застройщики не спешат с прогнозами не только по всему рынку, но и по своим собственным объектам. Специальные летние скидки закончат свое действие в сентябре-октябре, тем не менее многие условия продаж останутся прежними. Как правило, в большинстве строительных компаний скидка предоставляется при 100%-ной оплате, рассрочки также будут по-прежнему в ходу.

«Прогноз изменения цены в нынешней ситуации делать довольно сложно, -- говорит Юрий Лучко. -- Квартиры сейчас покупают те, кто нуждается в улучшении жилищных условий, а не спекулянты. Экономическая ситуация в нашей стране пока не позволяет ожидать роста доходов населения, следовательно, и резкое увеличение спроса маловероятно. Но акции, проводимые банками (например, акция «В десятку!» от Сбербанка), и общее снижение ипотечных ставок на рынке дают возможность предполагать, что спрос изменится -- вот только когда и как, сказать трудно. В объеме продаж готовых квартир строительной компании «Темп» доля ипотечных сделок в среднем составляет не менее 40%. В феврале-марте текущего года этот показатель достигал 60%, сейчас опустился до 42%. Мы связываем это с тем, что изменение ставок, запуск акций не сразу влияют на покупательскую активность: люди предпочитают выждать, чтобы выбрать наиболее выгодный вариант ипотеки».

По мнению специалистов НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга», некоторое оживление рынка традиционного ожидается с завершением сезона отпусков. На фоне стабилизировавшегося, но невысокого спроса, а также достаточного уровня предложения ожидать существенных ценовых колебаний не приходится. Рост цен на стройматериалы и энергоносители, услуги монополистов, а также необходимость обслуживания кредитов, несомненно, скажутся на конечной цене предложения, прибавив к ней еще порядка 10%. Но сегодня -- «рынок покупателя», и как ценовые ожидания продавца будут коррелировать с этим фактом, покажут ближайшие месяцы.