Рынок насторожился

30 января 2012 года

По данным КЦ «Петербургской Недвижимости», прирост средней цены предложения на рынке первичной жилой недвижимости в обжитых районах Петербурга с января по декабрь 2011‑го составил 6,6%.

Есть и качественные сдвиги: специалисты таких серьезных компаний, как «ЛенСпецСМУ», «Строительный трест» и Setl City, говорят о возросшем интересе покупателей к крупным квартирам - трех- и четырехкомнатным.

Например, в «Строительном тресте» в течение всего 2011 года продажи шли с превышением намеченного плана. При этом 75% сделок совершались на условиях 100%-й оплаты или ипотеки. «Мы видим, как с увеличением на рынке доли сегментов «комфорт» и «бизнес-класс» растет и спрос на качественные квартиры. Привлекательные ставки по ипотеке позволяют людям выбирать лучшее жилье для себя и своих семей», - говорит заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест» Беслан Берсиров.

В «Ленстройтресте» отмечают, что по объему продаж лучшими месяцами были февраль, апрель, август и октябрь. Быстрее всего традиционно распродавались «единички», на «двушки» и «трешки» пришлось примерно одинаковое число клиентов. В третьем квартале заметно увеличилась доля покупок в ипотеку и со 100%-й оплатой. Во втором полугодии сделок с рассрочкой, наоборот, стало меньше.

В ЗАО «ЦУН «ЛенСпецСМУ» зафиксировали по итогам года рост спроса более чем на 20%. При этом покупатели по-прежнему предпочитают Приморский, Московский и Выборгский районы.

По данным ГК «Норманн», в целом за год спрос увеличился на 45,8%; правда, в последние два месяца специалисты фирмы отметили снижение покупательской активности.

«Главстрой-СПб» за год реализовал порядка 2000 квартир. «В последние два месяца мы несколько раз поднимали цены, чтобы сохранить объемы продаж на запланированном уровне», - говорит директор по маркетингу и продажам этой компании Михаил Бузулуцкий. В конце 2011‑го «квадрат» в однокомнатной квартире в «Северной долине» стоил 74 000 рублей - несколько выше, чем в среднем по рынку. В этом году «Главстрой-СПб» рассчитывает продавать по 600 квартир в месяц.

Однако большинство опрошенных «НП» застройщиков избегают давать оптимистичные прогнозы. Они говорят о «факторах риска» (традиционный набор: Евросоюз, выборы, ипотека) и очень осторожны в оценке перспектив.

Кредитный рычаг

В целом на рынке новостроек роль ипотеки заметно усилилась: доля ипотечных сделок с жильем в новостройках по итогам года составила около 40% (данные пока предварительные). Всего в Петербурге за год было выдано примерно 21 000 ипотечных и жилищных кредитов на общую сумму 29 млрд рублей, причем почти половина - в IV квартале.

Однако финансисты и аналитики все настойчивее говорят о возможных проблемах с ликвидностью: деньги дорожают, и это неизбежно должно отразиться на кредитных ставках. Пока это еще неприятная угроза, а не свершившийся факт. Тем более что у лидеров рынка (Сбербанка, ВТБ24) могут быть и внерыночные резоны для того, чтобы удерживать ставки - хотя бы до выборов.

В «Строительном тресте» количество ипотечных сделок к концу года превысило 40% от общего числа покупок. В компании «Главстрой-СПб» опять же к концу года более 60% операций происходили с использованием банковских кредитов. «Не думаю, что ведущие банки будут пересматривать условия кредитования», - говорит Михаил Бузулуцкий.

Есть фирмы менее зависимые от колебаний ставок. Например, в Группе компаний «Л1» доля ипотечных сделок - менее 20%. «Отрасль - в плюсе, показатели по нашей компании - тоже, - говорит руководитель ГК «Л1» Павел Андреев. - Так что мы настроены вполне оптимистично, и в этом году выведем на рынок два новых объекта в северных районах».

Опыт предыдущей волны кризиса показывает: при ужесточении условий ипотеки застройщики начинают активно использовать собственные инструменты, в первую очередь - разные виды рассрочки. Но рынок новостроек все же весьма инерционен, и чтобы перестроиться - понадобится время.

Старая карта: перезагрузка

В распределении предложения квартир по карте города существенных изменений за год не произошло.

По данным аналитического департамента «НДВ СПб», основной объем строящихся домов приходится на Приморский район. Здесь общая площадь сданных и возводимых объектов приближается к 1,5 млн кв. м. Из 57 домов, в которых идут продажи, 29 уже введены в эксплуатацию, 28 еще строятся. В ближайшее время на рынок будут выведены еще шесть проектов. На втором месте - Выборгский район: общая площадь новостроек - 1,1 млн кв.м, 33 объекта; 19 строятся, 14 сданы и еще семь на подходе.

На третьей строке расположился Красносельский, где в продаже находится по совокупности около 747 000 кв. м. Здесь покупателям предлагают 24 объекта (13 строятся, 11 готовы) и три будут представлены в начале года.

Если говорить о перспективе, то больше всего проектов разрабатывается в Василеостровском (12) и в Московском (10) районах. По мнению экспертов «НДВ СПб», это связано с тем, что здесь спрос значительно опережает предложение.

Специалисты КЦ «Петербургская Недвижимость» в числе проектов с большим потенциалом строительства называют вывод таких объектов, как «Триумф Парк» (Mirland Development Corporation) и «Каменка» от СУ‑155.

Появились и новые игроки: в 2011‑м были открыты продажи в собственных объектах таких компаний, как ГК «Город», «Абсолют Строй Сервис», «КВС», «Тареал» и др.

Началась реализация в первом жилом комплексе на намывных территориях Васильевского острова: компания «Лидер Групп» приступила к первой очереди проекта «Гавань капитанов» (ее название - «Капитан Немо»).

В Красносельском районе, традиционно считавшемся территорией жилья эконом-класса, заявлен первый проект более высокого уровня - Duderhof Club от компании «Балтийская Жемчужина».

Особенно важной для большинства специалистов остается экспансия петербургских застройщиков на приграничные областные территории. Новые проекты в Ленобласти заявляют группа ЦДС и Setl City, ИСГ «Норманн» и компания «Мавис». Многоэтажные жилые комплексы появляются в Буграх и Мурино, Девяткино и Кудрово, в Шушарах и Гатчине. На областной земле работают главным образом городские застройщики, и 80-90% покупателей - тоже петербуржцы.

Генеральный директор компании «Ленстройтрест» Александр Лелин полагает, что дефицит новых объектов в городской черте приведет к повышению цен, а в области, куда смещается основной объем предложения, усилится конкуренция и обострится борьба за клиента. «Можно ожидать, что в скором времени ценовой разрыв между стоимостью квартир в городских и областных новостройках значительно увеличится», - считает Александр Лелин.

Резюме

Мы тоже испытываем двойственные чувства. Для СМИ отсутствие громких событий и сильных потрясений - это, конечно, минус. Но для наших рекламодателей - плюс. Строители (те, кто выжил), несомненно, извлекли уроки из предыдущей кризисной волны и к новым неприятностям готовы. Даже если они и не случатся. Главное, чтобы не запустился механизм «самосбывающихся прогнозов», когда массовое ожидание неприятностей именно к ним и приводит.

Мнения специалистов

Беслан Берсиров,
заместитель генерального директора ЗАО «Строительный трест»:

- Спрос на недвижимость в Петербурге огромен, и в ближайшие годы эта ситуация не изменится. В городе ощущается дефицит свободных участков, пригодных под жилое строительство, но много земли сейчас осваивается на границе Петербурга. Формально эти стройки часто относятся к области, но покупатели в основном - петербуржцы.

Александр Лелин,
генеральный директор компании «Ленстройтрест»:

- Мировая и европейская экономика - в ожидании очередной волны экономического кризиса, которая, по опыту 2008-2009 гг., не обойдет и нас. Пока сложно сказать, реальная это угроза или мнимая, но люди уже начинают настораживаться. Одни быстрее принимают решение о покупке (если есть такая финансовая возможность), другие «замораживают» свои планы и средства и снова делают ставку на то, что кризис спровоцирует резкое падение цен.

Дмитрий Уваров,
директор по маркетингу ИСГ «Норманн»:

- Если в 2012‑м не грянет кризис, то активность спроса за год повысится на 30-40%. Будет преобладать потребность в жилье эконом-класса. Сделки с ним составят около 80% в общем объеме продаж.

Роман Розенталь,
генеральный директор Mirland Development:

- Фондовые рынки в России за прошедший год показали не самую лучшую динамику, кризисная ситуация в еврозоне по-прежнему не разрешена, курсы доллара и евро высоковолатильны. Для частного инвестора встает вопрос, как сохранить капитал. Жилая недвижимость в такой ситуации - «тихая гавань». Она не гарантирует сверхприбыли, но прогнозируемый рост цен в пределах 10-12% в 2012 году обеспечит инвестору стабильность. Кроме того, надо учитывать рост стоимости объекта по мере приближения к завершающей стадии строительства.