Четыре налога на одного

10 января 2008 года

Сдача жилья варенду-один из самых распространенных способов получения дополнительного дохода.

Правда,и нарушений в этой сфере все еще много.

Тольков Москве, по различным оценкам, сдается 100-120 тысяч квартир, при этом по всемправилам оформляется не более 5 процентов аренды. Между тем оформить сдачужилья в найм не так уж сложно и хлопотно. Сделать это можно двумя способами.Первый вариант -сдача квартиры в аренду без государственной регистрацииарендодателя предпринимателем. В этом случае владелец квартиры и гражданин,снимающий ее, должны обязательно удостоверить у нотариуса договор жилищногонайма. При этом на нотариусов возложена обязанность своевременно уведомлятьналоговиков о таких договорах. Арендодатель самостоятельно рассчитывается заполученную прибыль по ставке 13 процентов и уплачивает НДФЛ ежеквартально втечение 40 календарных суток по завершении каждого отчетного квартала. Кроме того,раз в год надо подавать в налоговую инспекцию декларацию о доходах.

Если жевы не будете заверять договор у нотариуса, то это будет считаться и уклонениемот уплаты налога. Но пренебрежение этой нормой создает и другие риски.Например, при возникновении спорных вопросов не удостоверенный у нотариусадоговор может быть признан судом, не отвечающим требованиям закона, то естьнезаключенным.

Повторому варианту владелец жилья предварительно регистрируется в качествепредпринимателя. В этом случае договор жилищного найма заключается в простойписьменной форме, то есть без нотариального удостоверения. При этом физическоелицо - предприниматель может избрать по собственному усмотрению либо общуюсистему налогообложения с уплатой того же подоходного налога по ставке 13процентов, либо - упрощенную систему налогообложения с уплатой единого налога.

Наш ответ

Уважаемая редакция!

ВРоссийской газете от 10 января 2008 года №2(4559) в разделе «Деньги» быланапечатана статья под названием «Четыре налога на одного».

На нашвзгляд, информация, которая была изложена в названной статье, серьезнопротиворечит законодательству Российской Федерации и требует опровержения,особенно учитывая тот факт, что Ваше издание является широкомасштабным,востребованным и весьма популярным на территории всей страны.

Во-первых,российское законодательство различает такие понятия, как аренда и найм.Гражданским кодексом РФ отдельно регулируются отношения по найму жилыхпомещений и арендные отношения. Если договор заключается между физическимилицами либо между юридическим лицом наймодателем и физическим лицомнанимателем, и во временное владение и пользование передается жилое помещениедля проживания в нем, значит, речь идет о договоре найма. Если же жилоепомещение передается во временное владение и пользование юридического лица -заключению подлежит договор аренды. Отсюда - особенности регулирования. Однаков указанной статье автор отождествляет аренду с наймом и, соответственно,ошибочно излагает суть правового регулирования и того, и другого.

Во-вторых,форма и договора найма, и договора аренды не зависит от того, кто являетсястороной каждого договора. В соответствии со ст. 674 Гражданского Кодекса РФдоговор найма жилого помещения заключается в письменной форме, причемнесоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключениядоговора не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороныв случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий насвидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другиедоказательства (ст. 162 ГК РФ). Арендные отношения также оформляются вписьменной форме, причем ст.651 ГК РФ подчеркивает, что договор долженпредставлять собой единый документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение этоготребования влечет недействительность договора с соответствующими последствиями.Если договор аренды заключен на срок более одного года, он подлежитгосударственной регистрации и вступает в силу лишь после такой регистрации. Этиправила предписываются действующим законодательством, которое, однако, несодержит требований и заявлений, изложенных в материалах статьи - таких, кактребование об обязательном нотариальном удостоверении договора найма,несоблюдение которого влечет недействительность договора, требование обобязанности нотариусов своевременно уведомлять налоговые органы обо всехзаключенных договорах найма, и уж тем более заявление о том, что «если договорне будет заверен у нотариуса, это будет считаться и уклонением от уплатыналога».

Втретьих, автор статьи вводит аудиторию в заблуждение относительноналогообложения доходов, полученных от сдачи жилья в аренду или найм. Вид,размер и порядок уплаты налога зависят вовсе не от формы заключенного договора(нотариальной или простой письменной), а от статуса лица, которое получает этидоходы, то есть от того, кем является арендодатель или наймодатель.Предположим, что арендодателем/наймодателем является юридическое лицо или индивидуальныйпредприниматель без образования юридического лица, тогда размер налога зависитот выбранной таким лицом системы налогообложения. При общей системеналогообложения организации уплачивают налог на прибыль по ставке 24% согласност.284 Налогового Кодекса РФ, индивидуальные предприниматели - налог на доходыфизических лиц по ставке 13%, при применении упрощенной системы налогообложенияте же субъекты платят единый налог в размере 6% или 15% (в зависимости от учетарасходов). Если же арендодателем/наймодателем является физическое лицо, незарегистрированное индивидуальным предпринимателем, такое лицо обязаноуплачивать с доходов налог на доходы физических лиц по ставке 13%, чтофактически является реальностью для большинства граждан, сдающих квартиры. Авторстатьи утверждает, что «Арендодатель самостоятельно рассчитывается заполученную прибыль по ставке 13 процентов и уплачивает НДФЛ ежеквартально втечение 40 календарных суток по завершении каждого отчетного квартала». Такаяинформация не может считаться достоверной, поскольку противоречит НалоговомуКодексу РФ, статья 228 которого гласит: налогоплательщики -физические лицасамостоятельно исчисляют сумму налога на доходы физических лиц исходя из 'суммвознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихсяналоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоровгражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорамаренды любого имущества, и уплачивают налог по месту жительства в срок не позднее15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом. Налоговая декларация,в таком случае, в соответствии со ст. 229 НК РФ представляется не позднее 30апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. На налогоплательщиков-индивидуальных предпринимателей распространяются почти те же правила, с тойпоправкой, что они должны уплачивать налог на доходы физических лиц (если онине применяют упрощенную систему налогообложения) авансовыми платежами наосновании налоговых уведомлений: за январь - июнь - не позднее 15 июля текущегогода в размере половины годовой суммы авансовых платежей; за июль - сентябрь -не позднее 15 октября текущего года в размере одной четвертой годовой суммыавансовых платежей; за октябрь - декабрь - не позднее 15 января следующего годав размере одной четвертой годовой суммы авансовых платежей.