"Правило Парето": загородный вариант

19 декабря 2011 года

За рамками статистики

Оценка динамики продаж на рынке дорогих частных домов зависит от жесткости подхода. Бескомпромиссные аналитики из Knight Frank SPb насчитали 1 (прописью - одну) сделку в третьем квартале (дом в поселке «Медовое») и 3 (три) - в четвертом: два дома в Patrikki Club и один - в «Репинской усадьбе».

По мнению специалистов Knight Frank SPb, на рынке присутствует всего 16 коттеджных проектов, достойных считаться элитными (около 150 домов с участками), а доля продаж домовладений класса А - 1% в общем объеме сделок.

Эксперты КЦ «Петербургской Недвижимости» причисляют к элитным 26 проектов (660 000 кв.м). Доля непроданного - 42%, 270 000 кв. м.

Аналитики АРИН готовы считать элитой все, что начинается с 14 млн рублей за дом с участком, и в их представлении рынок получается более обширным - свыше 1000 домовладений в 50 поселках.

Разброс оценок отчасти обоснован: даже в рамках одного проекта могут быть затруднения с классификацией.

Например, поселок «Альпино» (рядом с Воейково) обычно относят к бизнес-классу. Дом с участком здесь стоит от 17 млн рублей. Однако в «Альпино» можно наблюдать редкую на сегодняшнем рынке тенденцию - «повышение класса».

Во втором полугодии здесь зарегистрировано восемь сделок с 14 участками. Покупатели приобретают по два, а некоторые - и по три надела с подрядом. В одной из недавних покупок на территории почти 0,5 га расположится дом площадью 550 кв. м. («Пришлось разрабатывать специальный проект, - поясняет директор по продажам «Альпино» Константин Евтихиев.- У покупателя большая семья...») Сумма сделки - вполне себе элитная: 58,5 млн рублей. Есть продажи и по 30-35 млн. Всего в «Альпино» продано и забронировано около 30 домовладений - более половины запланированных в поселке.

В «Охтинском парке» (тоже проект бизнес-класса!) в ноябре один из клиентов приобрел сразу четыре участка - 80 соток - за 20 млн рублей. Он планирует построить дом площадью 1200-1300 кв.м, и еще нужно место под вертолетную площадку.

«Такие сделки - не редкость. В этой части поселка есть несколько домовладений по 60-80 соток», - говорит генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков. (Однако эти сделки не попадают в обзоры Knight Frank SPb по загородной «элитке»: участки без подряда не засчитываются.)

В «Репинской усадьбе» реализован дом размером 480 кв.м на участке в 23 сотки. Бюджет сделки - 46 млн рублей. «Покупатели сегодня единичны, - комментирует директор департамента управления проектами компании «Олимп‑2000» Сергей Щерба. - Многие выжидают, рассчитывая на дальнейшее снижение цен. Остановиться или даже обвалиться в случае каких-то серьезных событий рынок может сразу. А вот восстанавливается он медленно и плавно. Мы на рост в ближайшие месяцы не рассчитываем».

И большинство опрошенных нами застройщиков оценивает ближайшую перспективу с осторожным скептицизмом. Но - не все.

«Да у нас все неплохо, - говорит председатель правления «Росса Ракенне СПб» Александр Царев. - Во втором полугодии заключили несколько сделок с частными заказчиками на строительство домов HONKA. Продали пять домовладений в поселке «Медное озеро‑2». 20 соток плюс дом 200 кв.м - порядка 450 000 евро. 30 соток и 300 кв.м - около 650 000 евро...»

Южная экспансия

«География процветания» за время кризиса изменилась мало: большинство коттеджных поселков элитного класса по-прежнему сосредоточено в трех районах - Всеволожском и Выборгском Ленобласти и в Курортном. Коттеджные поселки бизнес-класса также расположены главным образом во Всеволожском и Выборгском районах, однако аналитики КЦ «Петербургской Недвижимости» отмечают активное формирование предложения и на юге. Дорогие проекты появляются в Ломоносовском районе («Петергоф-Сити», «Ванино» и т. д.) и даже в Тосненском («Онегин-парк»).

Вполне вероятно, что именно на южном направлении образуются новые элитные поселки, например в Вырице или в Сиверском. Там и сейчас есть очень недешевые поместья (например, дом авторитетного бизнесмена Сергея Васильева - реплика Екатерининского дворца в Царском Селе). Но тренд пока не сформировался.

Элитное предложение во втором полугодии пополнилось только проектом Grand Vill в Комарово.

В бизнес-классе за 2011 год в продажу вышло девять новых поселков. Но только два из них появились осенью: «Ванино» (компания «Тареал») и «Онегин-парк» (ИФК «БСПБ»).

Новый кризис перепроизводства элитному сегменту не грозит. Во‑первых, застройщики стали осторожнее. Во‑вторых, интерес к объектам есть, и сделки происходят. Однако у конкретного девелопера могут быть нулевые продажи в одном проекте и вполне приемлемые - в другом.

Причем вычислить причины активности/пассивности довольно сложно. Похоже, определенное число успешных продаж само по себе становится важным аргументом для покупателя. В классическом варианте «правило Парето» предполагает распределение 80/20: 20% проектов притягивают 80% покупателей.

Теперь многое будет зависеть от того, как поведут себя владельцы 80% невостребованных поселков: будут вкладывать средства в продвижение, потратятся на реконцепцию, попытаются сбыть проект оптом или заморозить его до лучших времен. Любой из перечисленных сценариев предполагает затраты. Следовательно, особую ценность приобретает доступ к недорогим финансовым ресурсам, позволяющим «пересидеть» непростые времена.

Главная угроза рынку лежит не в сфере экономики. А в том, что все больше покупателей, способных приобрести недешевое домовладение, предпочитают делать это в Финляндии, Черногории или даже Болгарии. Если такая модель поведения станет стереотипной, «правило Парето» придется модифицировать в «90/10».

Динамика стоимости домов с участками

Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»

Доля в структуре проданных домов (в организованных коттеджных поселках), %

Данные Knight Frank Spb

Динамика цен по классам, $/кв.м дома с участком

Данные Knight Frank Spb

Коттеджные поселки дорогого сегмента, продажи в которых открылись в 2011 г.