Судьбы северного юга

23 августа 2010 года

Северные районы Ленобласти сегодня развиваются быстрее и успешнее южных, об этом говорят многие эксперты. Однако исторически все было как раз наоборот: вскоре после возведения Петербурга стали заселяться южные пригороды, и лишь потом развитие пошло на север. О причинах перестановки приоритетов, а также о ближайшем будущем юга области мы спросили у специалистов, занимающихся недвижимостью самого перспективного в этом направлении района – Гатчинского.

Работать в деловом центре крупного города, а жить в тихом уютном пригороде – тренд, которому Европа и Северная Америка остаются верны более полувека. Российский средний класс хоть и очень медленно, но тоже приходит к мысли, что растить детей нужно вдали от большого города. Однако отказаться от его благ горожане не спешат.
«Приобрести дом на природе стремятся многие петербуржцы, город давит на людей, – говорит директор Гатчинского отделения АН «Александр» Наталья Селезнева.– Но большинство рассматривает такие дома лишь как второе жилье, в дополнение к городской квартире. Приоритетные для петербуржцев участки – это места рядом с рекой, озером, лесом. И если водоемов в Гатчинском районе не так много, то лесов хватает».
«Большинство тех, кто приобретает дом за городом, живут в нем исключительно летом, – рассказывает менеджер Гатчинского отделения департамента загородной недвижимости АН «Адвекс» Надежда Васильева. – 90% приобретенных домовладений в Гатчинском районе – это дачный вариант, и лишь в 10% случаев переезд в пригород связан с продажей городской квартиры. В основном это люди пенсионного возраста. Однако намечается новая тенденция: все чаще в загородный коттедж переезжают молодые семьи с достаточным уровнем дохода. Обычно это дома со всеми городскими удобствами стоимостью около 10 млн рублей. Мужья в таких семьях после переезда за город продолжают ездить на работу в Петербург».

Возникает резонный вопрос: если здесь так хорошо, что же мешает людям перебраться в эти края и жить на природе, мотаясь на работу в город? На этот вопрос давно ответил классик, говоря о двух русских бедах – дураках и дорогах. Гатчине не справиться со второй: узкие участки Киевского шоссе, а с 2008 года и затянувшиеся работы по его расширению постоянно создают на дороге многокилометровые пробки.
«Если без пробок до таких востребованных поселков как Вырица и Сиверский можно доехать из Московского района Петербурга за 50 минут, то в часы пик в пробках можно простоять не один час,– говорит Надежда Васильева.– Работы по расширению Киевского шоссе ведутся, однако о сроках их окончания нам неизвестно».
С другой стороны, несмотря на пробки, ситуация на этом участке шоссе все равно остается более благоприятной, чем, например, на Московском. К тому же здесь неплохо развит и железнодорожный транспорт.

Спрос на коттеджные поселки в Гатчинском районе сегодня есть, но реализация таких проектов идет с большим трудом. По словам специалистов АН «Адвекс», покупатель сейчас осторожный, он хочет видеть готовый продукт. Ограждая себя от рисков, он выбирает дом с готовым пакетом документов, понятной предысторией и ясным будущим.
«Застройщики считают юг области по статусу ниже, чем север. Поэтому на севере мы видим реальные примеры готовых коттеджных поселков, – говорит Надежда Васильева. – Те же, которые есть в Гатчинском районе на сегодняшний день, не привлекательны для покупателей. Их отталкивают проблемы с оформлением документов, малое количество домов, отсутствие инфраструктуры – люди на такие условия не согласны, а опытный инвестор сюда пока не пришел. Поэтому сегодня основная часть ликвидных коттеджей – это дома с участками в давно сформировавшихся поселках, таких как Вырица и Сиверский, в основном от индивидуальных застройщиков».
По словам специалистов АН «Александр», лучше всего покупаются транспортно доступные места, куда можно доехать не только на машине, но и на автобусе или электричке. Другой востребованный тип домовладений – это дома в садоводствах, где есть охрана и где соседи хорошо знают друг друга. Риск быть обворованным здесь сводится к минимуму.
«В целом Гатчинский район небогат на предложения качественного загородного жилья, – подытоживает менеджер департамента загородной недвижимости компании «Петербургская недвижимость» Михаил Кузнецов. – Есть единичные предложения более-менее готовых коттеджей, но это достаточно дорогие предложения. Есть дешевые варианты, но качество их соответствующее. Кроме того, Гатчинский район большой, и сильно удаленные от Петербурга населенные пункты создают нижнюю ценовую планку. Поэтому разброс цен очень велик».
Действительно, согласно данным АН «Александр», на южной окраине района сотка стоит около 60 тыс. рублей, тогда как в близком к Петербургу поселке Дони – уже 100-120 тыс.

Для тех, кто не готов отказаться от всех прелестей города, но хочет чистого воздуха, тишины и побольше природы за окном, в Гатчинском районе есть крупнейший по численности населения город в области – собственно, сама Гатчина. Здесь и тишина, и чистота, и императорские дворцы с первым в истории русского паркостроения пейзажным парком.
Несмотря на то, что за последние 4 года население Гатчины увеличилось всего на тысячу человек (по официальным данным, с 89 до 90 тыс.), еще в 2006 году это был город «для проживания и прогулок»: ни крупных торговых центров, ни развлекательных комплексов, ни сетевых ресторанов здесь не было.
Последние 3 года действительно изменили город. Теперь от спального района Петербурга он отличается лишь наличием исторически значимых мест, парков, рощи, озер. Чтобы получить блага цивилизации, гатчинцам теперь не нужно куда-то ехать: сюда пришли такие известные сетевые арендаторы как «Норма», «Рив Гош», «Улыбка радуги», «Смарт», «Буквоед», «Графика-М», «Риомаг», открылись новые супермаркеты сети «Пятерочка», сетевые рестораны «Евразия», «Чайная ложка», новые торгово-офисные и развлекательные центры, в том числе и первый в Ленобласти ТРК европейского уровня «Пилот».

«По сравнению с докризисными цены на жилье в Гатчине упали на 20-25%, – говорит Надежда Васильева. – На сегодняшний день рост цен не наблюдается, и те, кто хочет продать квартиру побыстрее, снижают ее стоимость. Если говорить о квартирах эконом-класса, то разница в 50-100 тыс. рублей имеет для людей колоссальное значение».
Эконом-класс – самое покупаемое на сегодняшний день жилье в Гатчине, его здесь больше всего. Даже новые строящиеся дома – это все тот же эконом-класс, просто улучшенной планировки. Согласно данным АН «Адвекс», именно такими домами будет застраиваться Гатчина в ближайшие годы: на въезде, от ул. Рощинской, 1А, в сторону Петербурга. В дальнейшем эти дома образуют микрорайон. 
Дома бизнес-класса в городе дефицитны. Их можно увидеть недалеко от ул. Соборной, гимназии «Апекс», на ул. Карла Маркса. Они расположены в историческом центре города, имеют придомовую территорию, парковку.
«Дома, приближенные к элитным, в Гатчине тоже есть, – говорит Надежда Васильева. – Это таунхаусы, построенные недалеко от Приоратского дворца. Прекрасный вид из окна на дворец и озеро, своя территория, гаражи – все это повышает класс этих построек, однако рядом с ними продолжают стоять старые деревянные дома, что противоречит представлениям об элитном жилье».
Разница в цене однокомнатной квартиры в «хрущевке», доме улучшенной планировки и постройке бизнес-класса примерно равна 20-25%. При средней стоимости квадратного метра жилья в Гатчине 55 тыс. рублей метр в таунхаусе стоит от 75 до 100 тыс.
В стремлении стать полноправным пригородом Петербурга Гатчина пытается избавиться от пережитков своего прошлого – вековых многоквартирных деревянных домов, которым нет места в вырастающих каменных джунглях.
«Эти дома очень старые, портят вид города, пожароопасны. Идеальным решением проблемы стала бы программа по расселению таких домов, но город вряд ли станет брать это на себя, – говорит Надежда Васильева. – Поэтому решить вопрос  поможет, возможно, приход инвестора, способного выкупить такой дом, расселить жильцов и построить таунхаус. Такие примеры по городу уже имеются, тем более что большинство деревянных домов расположены в центральной части Гатчины».

По словам экспертов, сейчас цены на недвижимость Гатчины и района закономерно стоят: на дворе лето. Однако с наступлением осени рынок активизируется.
«Осенью мы ожидаем небольшой рост, который, тем не менее, не превысит рост цен на петербургскую недвижимость, – говорит Наталья Селезнева. – Что будет дальше, прогнозировать сложно: мы сильно зависим от мировой экономики. Но есть такая тенденция: если цены на квартиры в Петербурге поднялись, стоимость домовладений в области также повысится, но через 3-4 месяца».
По словам экспертов, наиболее перспективными поселками района останутся нынешние лидеры: Вырица и Сиверский. Что же касается Гатчины, то ее судьба зависит от административных решений.
«Будет ли недвижимость города в ближайшее время дорожать, зависит от двух факторов, – считает Михаил Кузнецов. – Первое – это окончание расширения дороги, и второе – решение вопроса об административном присоединении Гатчины к Петербургу. Время от времени этот вопрос поднимается, и если решение будет положительным, стоимость недвижимости Гатчины резко возрастет».

Елена Корсунская