Участки и дома в Ломоносовском районе: доступный минимум

29 декабря 2011 года

В последние годы в Ломоносовском районе было скуплено довольно много земельных массивов. В большинстве случаев - непрофессиональными инвесторами, у которых даже нет желания (а порой и возможности) обеспечить участки инженерной инфраструктурой. Будущее таких проектов, привлекательных по цене, весьма туманно, а покупка участков в них - рискованна.

С другой стороны, в Ломоносовском районе довольно много реалных строящихся объектов. Цены там довольно высоки, зачастую они достигают уровня Всеволожского, Приозерского и даже Выборгского районов. Но есть среди них и проекты с доступным предложением. Они и стали предметом нашего изучения. Итак, коттеджные поселки Австрийская деревня, Одуванчик и Остров.

Австрийская деревня
Первым мы решили посетить коттеджный поселок Австрийская деревня. Это совместный проект австрийской компании ELK и российской Waltz House, который реализуется в деревне Иннолово, в 7 км от Петербурга (статус земли - под ИЖС).

Поселок небольшой. Общая площадь территории составляет всего 5,7 га. Она разделена на 41 участок площадью от 5 до 16 соток.
Люди в Австрийской деревне уже живут (к Новому году обещают заселить еще 18 семей). Здесь есть все центральные коммуникации: магистральный газ, электричество из расчета 10 кВт на дом, водоснабжение, общепоселковая канализация. В поселке налажено уличное освещение, проложены асфальтовые дороги, построена детская площадка. Имеется большое административно-торговое здание.

Наиболее доступные по цене предложения в поселке - сблокированные дома (дуплексы). Секция площадью 91 кв. м плюс участок 5 соток - 5,3 млн руб. Правда, на сегодняшний день в продаже осталась только одна такая блок-секция. Спрос на дуплексы, по словам застройщика, оказался довольно высок. Будем надеяться, что в своем следующем коттеджном поселке, который Waltz House планирует построить также в Ломоносовском районе, возле Ропши, дуплексов запроектируют побольше.

Выбор коттеджей более широк. Минимальное предложение - дом площадью 125 кв. м на 9 сотках за 8,3 млн руб., самое дорогое - 282 кв. м на 13 сотках за 12,1 млн. Из финансовых инструментов приобретения жилья покупателям предлагается рассрочка на один год (первый взнос не менее 35% от стоимости домовладения).

Все дома производятся по каркасно-панельной технологии ELK Fertighaus AG: каркас панелей делают из хвойной строганой доски, внутри - теплоизоляция из минеральной ваты. Конструкция обшивается плитой OSB (ориентированно-стружечная плита) и пенополистиролом. В качестве наружной отделки используется штукатурка или деревянная вагонка.

Сам завод по изготовлению панелей располагается под Петербургом, с 2009 года застройщик запустил собственное производство под контролем ELK.

Формат поселка, на наш взгляд, неоднозначен. С одной стороны, хорошая транспортная доступность, наличие центральных коммуникаций, статус земли - под ИЖС, небольшое количество жителей - все это позволяет отнести проект к бизнес-классу. И цены, надо сказать, тоже соответствуют этому уровню (за исключением дуплексов, поэтому они практически все и раскуплены).

С другой стороны, равнинные пейзажи этой части Ломоносовского района, думается, удовлетворят не каждого состоятельного покупателя. Хотя неподалеку от поселка есть несколько прудов, что - для юга Ленобласти - большая удача.

Одуванчик
Наша следующая цель - коттеджный поселок Одуванчик, который компания «Весна Spring Development» возводит в 17 км от Петербурга, рядом с деревней Волковицы. Проект реализуется на землях сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного строительства.

Общая площадь поселка составляет 28 га. Проект поделен на три очереди. Первую планируется сдать во II квартале, а вторую - в III квартале 2012 года. Сдача третьей намечена на I квартал 2013 года.

Сейчас продажи ведутся только в первой очереди коттеджного поселка - это 60 участков. Всего в поселке 185 наделов площадью от 10 до 24 соток. Сотка земли здесь стоит от 50 тыс. руб.

Коммуникации оплачиваются отдельно, стоимость подведения: 450 тыс. руб. за пакет, который включает в себя: асфальтированные дороги, уличное освещение, электричество 10 кВт на участок с возможным расширением мощности (в настоящее время ведутся работы по установке электрических столбов и подстанций), центральное водоснабжение из скважины.

Участок можно купить без подряда и с подрядом. Цена дома площадью 102 кв. м на участке 10 соток со всеми коммуникациями составит 3,3 млн. руб. Дома возводятся из газобетона (энергосберегающая технология) либо из блоков Durisol. Покупателям доступна рассрочка от собственника (до 18 месяцев при первом взносе 40% от стоимости участка и коммуникаций) и ипотека.

Поселок хорошо подходит для дачного отдыха. Рядом - густой хвойный лес, Кипенское озеро, Елизаветинские пруды. Впрочем, многие покупатели рассматривают Одуванчик, прежде всего, как место для постоянного проживания - учитывая близость к Петербургу (добраться сюда можно не только на личном автотранспорте, но и на маршрутке, которая ходит от метро «Кировский завод»).

Остров
Последний объект, который мы посетили в рамках нашего объезда и, вообще, в этом году, - коттеджный поселок Остров. Его возводит неподалеку от деревни Заостровье (25 км от Санкт-Петербурга) девелоперская компания «Вереск».

Проект реализуется в формате СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество). Он поделен на две части. В одной из них возводятся относительно недорогие дома эконом-класса. Это коттеджи площадью от 90-100 кв. м на участках шесть-семь соток. Стоимость таких домов начинается от 3,5 млн руб. 

Есть и зона более дорогой застройки - тут предлагаются дома до 300 кв. м с земельными наделами до 12 соток (есть возможность увеличить площадь надела до 24, 36, 48 соток).

В целом поселок рассчитан примерно на 180 домовладений, которые возводятся шестью очередями. «Год назад мы планировали остановиться на территории в 30 га, однако в этом году приобрели соседние земельные наделы, которые в дальнейшем позволят нам корректировать проект в зависимости от характера спроса», - отметил совладелец девелоперской компании «Вереск» Олег Юрко.

Сейчас в продаже находятся объекты первой очереди - 60 участков. Участки предлагаются только с подрядом, при этом выбор строительных технологий довольно широк: газобетон, каркасные технологии, брус, оцилиндрованное бревно. Возможно возведение дома по индивидуальному проекту покупателя. Помимо участков с подрядом, в продаже есть и готовые дома.

Из инженерных коммуникаций на сегодняшний день имеются: электричество 5-10 кВт на коттедж (в зависимости от площади дома), водоснабжение из скважин, канализация локальная (пакет коммуникаций стоит 100 тыс. руб.). Газ в поселок должны провести в 2013 году.
На территории СНТ «Остров» будут построены магазин, аптека, детский сад, детская площадка. С лета начнет функционировать медпункт. В центре поселка предусмотрено создание искусственного водоема. На его берегу будет оборудован пляж, мини-кемпинг и прогулочная зона. На территории поселка отведены места под баскетбольные и волейбольные площадки, поле для мини-футбола.

Кстати, в 7 км располагается крупный поселок Гостилицы, где есть и поликлиника, и школа, и магазины. В 5 км от поселка, около деревни Лопухинка, строится гольф-клуб.

Пожалуй, главное достоинство Острова - выдающееся природное окружение. Не случайно на землях в районе Гостилиц строили с XVIII века свои усадьбы знатные дворяне.

Резюме
Объем доступного предложения в описанных проектах невелик. В Австрийской деревне осталась всего одна недорогая секция в дуплексе. В зоне застройки эконом-класса коттеджного поселка Остров свободны не более десяти участков с подрядом. Первая очередь Одуванчика включает 60 наделов, из которых не продано пока 40. 

В ноябре рынок недорогой загородной недвижимости Ломоносовского района пополнился еще несколькими проектами, но поскольку находятся они в начальной стадии реализации, смотреть там пока не на что.

а рамками статистики

Оценка динамики продаж на рынке дорогих частных домов зависит от жесткости подхода. Бескомпромиссные аналитики из Knight Frank SPb насчитали 1 (прописью - одну) сделку в третьем квартале (дом в поселке «Медовое») и 3 (три) - в четвертом: два дома в Patrikki Club и один - в «Репинской усадьбе».

По мнению специалистов Knight Frank SPb, на рынке присутствует всего 16 коттеджных проектов, достойных считаться элитными (около 150 домов с участками), а доля продаж домовладений класса А - 1% в общем объеме сделок.

Эксперты КЦ «Петербургской Недвижимости» причисляют к элитным 26 проектов (660 000 кв.м). Доля непроданного - 42%, 270 000 кв. м.

Аналитики АРИН готовы считать элитой все, что начинается с 14 млн рублей за дом с участком, и в их представлении рынок получается более обширным - свыше 1000 домовладений в 50 поселках.

Разброс оценок отчасти обоснован: даже в рамках одного проекта могут быть затруднения с классификацией.

Например, поселок «Альпино» (рядом с Воейково) обычно относят к бизнес-классу. Дом с участком здесь стоит от 17 млн рублей. Однако в «Альпино» можно наблюдать редкую на сегодняшнем рынке тенденцию - «повышение класса».

Во втором полугодии здесь зарегистрировано восемь сделок с 14 участками. Покупатели приобретают по два, а некоторые - и по три надела с подрядом. В одной из недавних покупок на территории почти 0,5 га расположится дом площадью 550 кв. м. («Пришлось разрабатывать специальный проект, - поясняет директор по продажам «Альпино» Константин Евтихиев.- У покупателя большая семья...») Сумма сделки - вполне себе элитная: 58,5 млн рублей. Есть продажи и по 30-35 млн. Всего в «Альпино» продано и забронировано около 30 домовладений - более половины запланированных в поселке.

В «Охтинском парке» (тоже проект бизнес-класса!) в ноябре один из клиентов приобрел сразу четыре участка - 80 соток - за 20 млн рублей. Он планирует построить дом площадью 1200-1300 кв.м, и еще нужно место под вертолетную площадку.

«Такие сделки - не редкость. В этой части поселка есть несколько домовладений по 60-80 соток», - говорит генеральный директор компании «ПулЭкспресс Групп» Андрей Бочков. (Однако эти сделки не попадают в обзоры Knight Frank SPb по загородной «элитке»: участки без подряда не засчитываются.)

В «Репинской усадьбе» реализован дом размером 480 кв.м на участке в 23 сотки. Бюджет сделки - 46 млн рублей. «Покупатели сегодня единичны, - комментирует директор департамента управления проектами компании «Олимп‑2000» Сергей Щерба. - Многие выжидают, рассчитывая на дальнейшее снижение цен. Остановиться или даже обвалиться в случае каких-то серьезных событий рынок может сразу. А вот восстанавливается он медленно и плавно. Мы на рост в ближайшие месяцы не рассчитываем».

И большинство опрошенных нами застройщиков оценивает ближайшую перспективу с осторожным скептицизмом. Но - не все.

«Да у нас все неплохо, - говорит председатель правления «Росса Ракенне СПб» Александр Царев. - Во втором полугодии заключили несколько сделок с частными заказчиками на строительство домов HONKA. Продали пять домовладений в поселке «Медное озеро‑2». 20 соток плюс дом 200 кв.м - порядка 450 000 евро. 30 соток и 300 кв.м - около 650 000 евро...»

Южная экспансия

«География процветания» за время кризиса изменилась мало: большинство коттеджных поселков элитного класса по-прежнему сосредоточено в трех районах - Всеволожском и Выборгском Ленобласти и в Курортном. Коттеджные поселки бизнес-класса также расположены главным образом во Всеволожском и Выборгском районах, однако аналитики КЦ «Петербургской Недвижимости» отмечают активное формирование предложения и на юге. Дорогие проекты появляются в Ломоносовском районе («Петергоф-Сити», «Ванино» и т. д.) и даже в Тосненском («Онегин-парк»).

Вполне вероятно, что именно на южном направлении образуются новые элитные поселки, например в Вырице или в Сиверском. Там и сейчас есть очень недешевые поместья (например, дом авторитетного бизнесмена Сергея Васильева - реплика Екатерининского дворца в Царском Селе). Но тренд пока не сформировался.

Элитное предложение во втором полугодии пополнилось только проектом Grand Vill в Комарово.

В бизнес-классе за 2011 год в продажу вышло девять новых поселков. Но только два из них появились осенью: «Ванино» (компания «Тареал») и «Онегин-парк» (ИФК «БСПБ»).

Новый кризис перепроизводства элитному сегменту не грозит. Во‑первых, застройщики стали осторожнее. Во‑вторых, интерес к объектам есть, и сделки происходят. Однако у конкретного девелопера могут быть нулевые продажи в одном проекте и вполне приемлемые - в другом.

Причем вычислить причины активности/пассивности довольно сложно. Похоже, определенное число успешных продаж само по себе становится важным аргументом для покупателя. В классическом варианте «правило Парето» предполагает распределение 80/20: 20% проектов притягивают 80% покупателей.

Теперь многое будет зависеть от того, как поведут себя владельцы 80% невостребованных поселков: будут вкладывать средства в продвижение, потратятся на реконцепцию, попытаются сбыть проект оптом или заморозить его до лучших времен. Любой из перечисленных сценариев предполагает затраты. Следовательно, особую ценность приобретает доступ к недорогим финансовым ресурсам, позволяющим «пересидеть» непростые времена.

Главная угроза рынку лежит не в сфере экономики. А в том, что все больше покупателей, способных приобрести недешевое домовладение, предпочитают делать это в Финляндии, Черногории или даже Болгарии. Если такая модель поведения станет стереотипной, «правило Парето» придется модифицировать в «90/10».

Динамика стоимости домов с участками

Данные КЦ «Петербургской Недвижимости»

Доля в структуре проданных домов (в организованных коттеджных поселках), %

Данные Knight Frank Spb

Динамика цен по классам, $/кв.м дома с участком

Данные Knight Frank Spb

Коттеджные поселки дорогого сегмента, продажи в которых открылись в 2011 г.