Александр Меденцев: "Предварительный договор купли-продажи — бич рынка"

15 февраля 2010 года

- Александр Викторович, сколько проверок вы провели в 2009 году и много ли было замечаний?

- Мы проверили восемь организаций, привлекающих средства граждан для строительства жилых домов. Из них только к одной нареканий не было. Эта компания не подпадает под действие 214-ФЗ, поскольку начала работы до вступления этого закона в силу.

К остальным были разные претензии. Одна из самых серьезных - когда организация привлекает средства граждан, не имея на это законных прав. Например, когда продажа квартир начинается еще до получения разрешения на строительство.

Другой случай: договоры заключает не правообладатель участка (то есть застройщик), а компания-инвестор. Причем использует не договоры долевого участия, а, например, предварительный договор купли-продажи. За эти нарушения предусмотрены штрафные санкции для юридических лиц от 400000 до 500000 рублей, для должностных - 20000 рублей. Общая сумма выставленных нами штрафов составила около 1 млн рублей. Один из застройщиков привлечен к ответственности за недостоверные сведения, внесенные в проектную декларацию.

Были и другие не критичные замечания. Даже если мы не применяли серьезных санкций к застройщикам, то в своих заключениях обязательно указывали на недостатки в документах, которые необходимо устранить. Например, некоторые компании вольно трактуют правила бухгалтерского учета. Мы настаиваем, чтобы он велся по каждому строящемуся объекту. Это позволяет отследить, что деньги дольщика направлены на возведение конкретного дома.

- Много ли обращений поступает от граждан в Управление, на что они чаще всего жалуются?

- За прошлый год мы ответили на 2500 письменных и устных обращений. Это не считая граждан, которые просто звонят нам за консультацией или приходят в приемные дни. Основная масса обращений касается десятка компаний.

Чаще всего граждане жалуются на несоблюдение сроков строительства. Многие при этом полагают, что они уже «обманутые дольщики». Приходится объяснять, что законодательство предусматривает продление сроков строительства, что из-за кризиса застройщики вынуждены были снизить темпы работ. Мы объясняем ситуацию на конкретном объекте. Решение принимают сами граждане.

Вторая серьезная проблема - предварительный договор купли-продажи. Это настоящий бич отрасли. Мы сталкивались с самыми разными вариантами. Нам приносят документы, составленные абсолютно не в интересах дольщиков. В некоторых договорах в принципе отсутствует возможность их расторжения. Или дольщик за это должен уплатить неустойку в размере 20-25% от стоимости квартиры. Нередко встречается и «третейская оговорка», предполагающая, что все споры по договору рассматривает исключительно третейский суд, причем его решения обязательны для исполнения и не подлежат пересмотру.

Печально, что во многих случаях граждане подписывали такие документы и приходили к нам только после безуспешных попыток их расторгнуть. В такой ситуации мы можем дать лишь юридическую консультацию, поскольку не являемся стороной по договору.

- Обращения граждан могут стать поводом для внеплановой проверки компании?

- В 2009 году вступил в силу федеральный закон, который серьезно ограничивает государственные проверки. Например, в 2010-м мы проинспектируем девять компаний. Даты проверок и их длительность приходится согласовывать с другими контрольными органами. Наш график утвержден городской прокуратурой. Ознакомиться с ним можно на ее официальном сайте.

По новому закону, внеплановая проверка возможна только при угрозе жизни и здоровью граждан, а долевое строительство не относится к таким видам деятельности. Тем не менее, если мы сталкиваемся с многочисленными жалобами по какому-то объекту, вопрос обсуждается на уровне Комитета по строительству или выносится на рабочую группу по защите дольщиков, возглавляемую вице-губернатором Романом Филимоновым.

Кроме того, мы как эксперты участвуем в проверках прокуратуры, инициированных по жалобам граждан.

- Сколько компаний в ближайшее время перейдут на работу по 214-ФЗ?

- К этому активно готовятся еще 6-7 компаний. Однако зачастую процесс тормозится по объективным причинам. Например, из-за утверждения Правил землепользования и застройки некоторым компаниям приходится переделывать и заново согласовывать проектную документацию, получать новое разрешение на строительство и т.д.

Есть целый ряд технических нестыковок. Для их устранения нужно время. У одного крупного петербургского застройщика переход на 214-ФЗ занял полгода. Всего же в 2009-м по этому закону начали работать 13 компаний. Их ежеквартальные отчеты уже поступают в наше Управление.

- Сколько всего компаний продают квартиры в новостройках?

- Два года назад их было около 350. Сейчас в городе примерно 200 компаний, представляющих для нас интерес. Однако некоторые из них так и не начали продажи на новых объектах, приостановили работы, но с рынка не ушли. Отдельные компании стараются выжить, привлекая товарные кредиты. То есть строят из материалов, предоставленных поставщиками в кредит, но квартиры гражданам не продают. Хотя сейчас рынок оживился. Застройщики говорят об увеличении спроса, да и количество жалоб от граждан уменьшилось.

Реестр компаний, предлагающих жилье в новостройках, мы ведем постоянно. Скоро выложим данные по конкретным домам на специальном информационном портале. Там любой сможет получить подробные сведения об объекте и о его застройщике: есть ли разрешение на строительство, исполняется ли 214-ФЗ, какие проблемы были у компании, участвует ли она в городских и федеральных программах, замешана ли в судебных разбирательствах и т.п.

- Как выбрать надежного застройщика?

- Исполнение застройщиком 214-ФЗ дает его дольщикам ряд преимуществ. Например, все договоры долевого участия регистрируются, что позволяет избежать двойных продаж. Такие компании предоставляют нам ежеквартальную отчетность, и мы можем контролировать целевое использование средств. Прежде чем заключать договор, потенциальному дольщику необходимо собрать максимум информации о застройщике.

Надо узнать, сколько лет он работает на рынке и есть ли у него положительный опыт строительства домов. Следует ознакомиться с проектной декларацией, копиями разрешения на строительство, свидетельства о праве собственности на участок или договора аренды земли. Застройщик обязан представить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации и о постановке на налоговый учет.

Сейчас мы готовим специальное методическое пособие для потенциальных дольщиков. В нем будут перечислены все документы, в наличии которых надо удостовериться перед сделкой, прописаны все обязательные пункты договора долевого участия и пр. Например, мы не рекомендуем приобретать квартиру, если сроки строительства неоднократно продлевались или происходила частая смена застройщика. Граждан должна насторожить слишком низкая, если сравнивать со средними ценами по району, стоимость квартиры. Если в компании дают неточную или недостоверную информацию об объекте или застройщик требует оплаты до регистрации договора в Управлении Росрегистрации, это тоже повод для беспокойства.

Не стоит подписывать документы, которые отличаются по форме от договора долевого участия. А таких по-прежнему предостаточно. Например, это договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры или участия в долевом строительстве, договор покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.п.