Доля риска

15 марта 2010 года

Можно ли оценить количество дольщиков, пострадавших в результате кризиса на строительном рынке?

-- Кризис заставил город более плотно заняться проблемами дольщиков. По официальной информации, в 2009 году на контроле у рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства в Петербурге стоял 21 объект. Из этого списка 13 адресов уже исключены. Да и после увеличения максимально возможной суммы штрафа за строительство без разрешения в 100 раз, до 1 млн рублей, динамика нарушений в строительном комплексе начинает меняться. Так, по данным Управления государственного строительного надзора Санкт-Петербурга, в 2006 году без разрешения возводилось 390 домов, в 2007-м -- 354, в 2008-м -- 275, а в прошлом году -- 100 объектов.

По данным управления, в реестре обманутых дольщиков состоят 215 человек. Правда, уже были отмечены факты, когда обманутые дольщики, которым оказывалась помощь в виде выплат, вновь обращались к городским властям, поскольку они вложили деньги в новый проект и их опять обманули. Таких обращений было два.

Как решаются сегодня проблемы пострадавших дольщиков?

-- Сейчас при правлении Союза строительных объединений и организаций Санкт-Петербурга создан Фонд по вопросам оказания помощи пострадавшим гражданам -- участникам долевого строительства многоквартирных домов. Решение о предоставлении жилья по каждому конкретному дольщику будет приниматься коллегиально, на правлении союза. Принято решение о передаче первых двух квартир: их получат дольщики проблемных объектов с многолетним «стажем»: Коломяжский пр., 28 (ЗАО «ИнКоСт» -- ЗАО «УНР-86»), и пострадавшие от ЗАО «Инекс-дизайн» (фирма 20 лет назад обещала гражданам переоборудовать под жилье встроенные электрощитовые). Планы на этот год -- помочь квартирами 30 дольщикам.

На городском уровне проблемы пострадавших дольщиков планируется решать либо путем передачи незавершенных жилых домов на достройку самим дольщикам (вернее, образованным ими ЖСК, ТСЖ или НП), как это предложено дольщикам «Кассиопеи» и ТСЖ «Новая Ржевка», либо путем выставления проблемных объектов на торги (вместе с обременением в виде заключенных договоров долевого участия). Ну и попыткой тотального контроля за деятельностью застройщиков и всеми этапами возведения этих домов.

Комиссия по недвижимости общества потребителей по-своему пытается помочь дольщикам. Поток людей, например, от «Кассиопеи» к нам пошел где-то с осени 2007 года. Эпопея дольщиков этого жилого комплекса началась еще в 2003-2004 годах, когда была продана большая часть квартир. Комплекс компания должна была сдать еще в 2006 году, но сроки сдачи продлевались трижды, и в 2008 году дом завис на 60%-ной готовности. Он так до сих пор и не достроен. Мало того, отдел продаж ЗАО «Источник-Строй» задним числом оформлял договоры с дольщиками даже после 1 января 2008 года, когда городские власти запретили компании реализовывать жилье. Когда объектом стали заниматься городские власти, у «Кассиопеи» даже не было реестра дольщиков. Части из них мы смогли помочь, через суд доказав их статус как инвестора строительства.

Очень эффективна практика, когда мы от своего имени обращаемся в государственные структуры: профильные комитеты правительства СПб (строительный, жилищный), в милицию и прокуратуру. Если эти меры не дали должного результата -- ведь часто затрагиваются даже не административные, а гражданско-правовые отношения, -- тогда восстанавливать справедливость лучше всего в судебном порядке.

Так, нашим юристами пришлось разбираться с застройщиком, который возводил дом в пригороде Петербурга. Надолго задерживал ввод дома в эксплуатацию и не сообщал окончательных сроков строительства. Когда переписка с компанией не дала результатов, а обращения юриста были проигнорированы, мы подали иск в суд. По результатам судебного дела, которое мы подавали в соответствии с законом о защите прав потребителей, суд постановил возместить нашей клиентке ущерб в размере 300 тыс. рублей, а также, в соответствии с тем же законом о защите потребителей, наказал компанию-застройщика штрафом в размере 100% от суммы ущерба.

В комиссию по недвижимости обращаются и в частном порядке, и группы граждан. В основном мы помогаем в заключении договоров, составлении документации, консультируем по вопросам законодательства, вот как проведение общих собраний. При необходимости, конечно, составляем претензии, исковые заявления и сопровождаем дела в судах.

Что происходит с недостроем? Есть ли мертвые объекты, которые никогда не будут достроены?

-- Будем надеяться, что Санкт-Петербург избежит участи города-недостроя и во всех новых домах засветятся окна, будет все как положено -- вода, свет и тепло, а жильцам станет комфортно и уютно жить.

Как действовать сегодня потребителям, которые только планируют приобрести жилье?

-- Чтобы избежать рисков при покупке квартиры на первичном рынке, в первую очередь важно, чтобы договор со строительной компанией соответствовал требованиям № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Правильно составленный договор о долевом участии ограждает потребителя от всех рисков или все риски предусмотреть невозможно?

-- Любой здравомыслящий человек, обладающий крупной суммой на покупку квартиры, должен знать, что он не должен ставить свою подпись под документами, которые по форме отличаются от договора долевого участия.

Если вам предложены договор займа, предварительный договор купли-продажи квартиры или участия в долевом строительстве, договор покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта недвижимости и т.п. -- это уже риск.

Насколько такой риск оправдан -- этот вопрос лучше адресовать профессионалам, которые проведут экспертизу предлагаемого договора.

Как сориентироваться в большом количестве предложений и не попасться на удочку горе-строителей? На что прежде всего обратить внимание?

-- До подписания договора с застройщиком или его уполномоченным представителем, с целью минимизации возможных рисков, стоит провести юридическую экспертизу пакета документов, который бы подтверждал статус застройщика как юридического лица, а также подтверждал возможность застройщика производить строительство многоквартирного жилого дома (наличие соответствующих разрешений, согласований и т.д.).

К документам, которые подлежат юридической экспертизе, можно отнести: учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерские балансы; аудиторское заключение за последний финансовый год; проектную декларацию, опубликованную в установленном порядке; разрешение на строительство жилого дома, оформленное в установленном порядке; положительное заключение вневе­домственной экспертизы и ее соответствие проектной декларации; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды с правом капитального строительства либо свидетельство о государственной регистрации собственности на участок, кадастровый план т.д.).

Особое внимание следует обратить на наличие у застройщика права на данное функциональное назначение участка. Все документы следует запросить через официальные ресурсы.

Еще надежнее, чтобы разобраться в представленных документах, будет воспользоваться услугами професси­онального юриста. Стоимость этих услуг несоизмерима как со стоимостью покупаемой квартиры, так и с размером потерь в случае неправильной оценки возможностей выбранного застройщика.

Немаловажным является и то, что на практике проверяется и репутация застройщика. Я бы посоветовал навести справки о компании (как долго работает на рынке, насколько надежна, сколько уже ею построено или строится объектов) в профессиональном объединении строителей, комитете по строительству Санкт-Петербурга, у нас в комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО.

/Полный текст интервью читайте на www.dprealty.ru/

Факты

Комиссия по работе с потребителями рынка недвижимости была создана в Петербурге в октябре 2006 г. как одна из секций Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области. Ее цель -- защита прав и интересов потребителей во взаимоотношениях с участниками рынка недвижимости.

Юрий Грудин родился в г. Усть-Каменогорск республики Казахстан 1 января 1975 года. В 1998 г. окончил СПбГУЭФ. Является директором направления «Санкт-Петербург» ГК «Пионер».