Перевод земли в другую категорию больше не актуален

14 ноября 2011 года

Сейчас Земельный кодекс РФ делит земли на ряд категорий: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесного фонда и т.д. Кроме того, у каждой категории есть виды разрешенного использования. Причем зачастую они дублируются. Например, дачное строительство возможно на сельхозземлях, землях населенных пунктов и даже промышленности. С другой стороны, категория земель населенных пунктов может включать участки для сельскохозяйственного использования. В общем, запутанная получается система...

Порядок в зоне
Согласно законопроекту, останутся только три особые категории земель: особо охраняемых природных территорий, лесного фонда и водного фонда. Все остальные участки будут классифицированы по 13 территориальным зонам - в зависимости от назначения: жилые зоны, общественно-деловые, сельскохозяйственного назначения, рекреационные и т.д. Для каждой зоны приведен исчерпывающий перечень объектов, которые на ней могут размещаться. Так, зоны сельхозназначения можно будет использовать только для земледелия. Строить на них разрешат лишь сооружения для производства, хранения и первичной переработки сельхозпродукции. А если хочется возвести дачу - милости просим в жилую зону. Кстати, в рамках жилой зоны законопроект выделяет ряд подзон: для строительства индивидуальных жилых домов (ИЖС), малоэтажных, среднеэтажных, многоэтажных жилых домов, дач и др. Подход разумный, учитывая, что сегодня на участках ИЖС застройщики порой возводят многоквартирные таунхаусы, на которые потом не зарегистрировать право собственности.

Где именно в жилой зоне можно будет строить индивидуальные дома, а где, скажем, многоэтажку, пропишут сами муниципальные образования в рамках правил землепользования и застройки.

Вопросы перевода
Авторы законопроекта планируют также упростить изменение вида использования земель в границах территориальных зон. Сегодня этот процесс довольно сложен. Так, перевод земли в другую категорию осуществляют органы федеральной власти, а вид разрешенного использования меняют органы местного самоуправления.

Допустим, изменение категории земли федералами не гарантирует, что местные власти согласятся изменить разрешенное использование. Теперь, по законопроекту, вместо двух этапов согласований останется только один. Все «переводы» будут производиться в рамках установленных территориальных зон, а значит, станут обоснованны и прозрачны, что снизит коррупционную составляющую. 

В связи с нововведениями у покупателей жилья в коттеджных поселках, расположенных на сельхозземлях, может возникнуть вопрос: не признают ли их строения незаконными задним числом? Юристы просят на этот счет не беспокоиться - если проект прошел территориальное согласование (утвержден генплан поселка) и у покупателя есть свидетельство о собственности, где прописан вид разрешенного использования участка, то данный проект просто будет включен в соответствующую территориальную зону (жилая зона, подзона «дачное строительство»).

В целом пока несколько преждевременно обсуждать возможное влияние законопроекта на рынок загородной недвижимости - в ходе обсуждений документ может претерпеть коренные изменения. И все-таки интересно узнать, что думают профессионалы рынка о новой инициативе Минэкономразвития.

Сам по себе законопроект, конечно, не способен решить всех проблем на земельном рынке. Его принятие - лишь одна из мер повышения прозрачности отношений между властью, бизнесом и покупателями недвижимости. В конечном итоге все будет зависеть от того, насколько быстро удастся завершить зонирование земель.

Так или иначе, БН будет следить за судьбой проекта ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части отмены отдельных категорий земель...».