Наши публикации || Статьи о недвижимости || Новости недвижимости || Школа начинающего клиента || Вопрос-ответ ||

Риэлторы считают налоги и эффект от рекламы

04 мая 2010 года

Также продавец может использовать право платить налог с разницы между полученным от продажи доходом и документально подтвержденными расходами на приобретение имущества. Выбор за продавцом, но уменьшить доход и на 1 млн, и на сумму расходов нельзя, напоминает генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов.
Подавляющее большинство продавцов, владевших объектом меньше трех лет, и те, кто не может подтвердить расходы на покупку объекта, указывают в договоре купли-продажи ровно 1 млн руб., что избавляет их от необходимости платить налог. Но не избавляет от необходимости подавать налоговую декларацию, на основании которой и предоставляется вычет.
Налоговым кодексом за неподачу декларации предусмотрено гораздо более жесткое наказание, чем за неуплату налога, предупреждает адвокат, заместитель заведующего адвокатской фирмы «Юринформ-Центр» Александр Петренко. Он советует риэлторам предупреждать клиентов об этом. Размер штрафа при просрочке до полугода может достигать 300 тыс. руб. – притом что налог платить гражданин не обязан.
Если все деньги, вырученные от продажи одной квартиры, были потрачены на покупку другой, это не избавляет от обязанности платить налог с дохода от продажи, отмечает Александр Петренко, – если только продавец не владел ею дольше трех лет. Тогда он освобожден и от подачи налоговой декларации.
Неуплата налога наказывается штрафом от 100 тыс. до 500 тыс. руб. или лишением свободы до трех лет, если неуплата была особо крупной. Избежать тюрьмы можно, если уплатить налог, штрафы и пени.

Расхождения в цифрах

Для коммунальных квартир, по мнению некоторых налоговиков, налоговый вычет должен делиться на всех сособственников коммуналки. Но существует несколько писем ФНС, где сказано, что если объектом продажи была комната (пусть и оформленная как доля в праве собственности на квартиру), ее продавец имеет право на вычет в полном размере – 1 млн руб., отмечает Антон Баранов. Исключение – случаи, когда квартира продается полностью одному покупателю. Но и здесь возможны законные способы получить полный вычет каждому из бывших владельцев комнат.
Если продавцу комнаты отказывают в получении полного вычета, у него есть два способа отстоять свое право: обратиться в суд или в вышестоящую инстанцию налоговой службы.
Указание в договоре купли-продажи суммы в 1 млн руб. противоречит интересам покупателя, который мог бы воспользоваться правом на вычет в 2 млн руб. (один раз в жизни, тогда как вычет для продавцов можно использовать ежегодно). Иногда покупатель обращается за вычетом, предъявляя расписку продавца на истинную стоимость сделки. Вычет он, возможно, и получит – но не благодаря расписке, а лишь после судебного разбирательства, в ходе которого может быть установлена настоящая сумма сделки. Но для продавца существует риск, что сделка вообще будет признана недействительной, полагает Александр Петренко. Родион Юрьев, руководитель «Юридического бюро Юрьева», считает, что есть основания для признания сделки недействительной только в части цены. Но окончательное решение – в компетенции суда, и предсказание результатов было бы напрасной тратой времени, предупреждают юристы.
Налоговая льгота не распространяется на людей, не платящих НДФЛ – детей, пенсионеров, безработных. Вычет невозможно получить, если жилье полностью оформляется в собственность несовершеннолетнего, а в случае когда недвижимость приобретается на мать и ребенка, мать, например, вправе использовать вычет в полном размере, отмечает Марина Юрьева из «Юридического бюро Юрьева».

Анна Александрова