Риск на попечении

26 июля 2010 года

Интересное предложение

Договоры пожизненной ренты пока не занимают существенной доли отечественного рынка недвижимости, хотя постепенно и становятся все более популярными в России. Возможность проведения подобных сделок регламентируется в главе 33 Гражданского кодекса РФ. Договор подлежит обязательному нотариальному заверению и вступает в силу с момента регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Санкт- Петербургу и Ленобласти. Есть два вида оформления ренты – платный и бесплатный. В обоих случаях за пожилым человеком остается право проживать и быть зарегистрированным в данной квартире. В первом варианте к договору ренты применяются правила купли-продажи. Во втором – правила дарения. Правда, эта бесплатность – условная. В дополнительном соглашении, которое заключают стороны, прописываются условия передачи квартиры. В том числе и финансовые (например, о ежемесячных выплатах одариваемого дарителю и т. д.). Договор платной ренты предусматривает ежемесячные отчисления, размер которых оговорен заранее. Отдельно может регламентироваться и пожизненное содержание с иждивением, при котором помимо ежемесячных выплат могут предоставляться иные услуги (например, обеспечение пожилого человека питанием, лекарствами). Обычно при заключении договора ренты пенсионеру сразу отдается 20–40% от рыночной стоимости квартиры. Кроме того новому собственнику придется оплатить работу нотариуса (для удостоверения договора), государственную регистрацию перехода права собственности и услуги посреднической фирмы. Скорее всего, без таких контор не обойтись. Рынок переполнен коммерческими структурами, готовыми подыскать подходящий вариант для рентной сделки. Поисковые системы интернета выдают десятки предложений такого рода, в том числе – от физических лиц. Например: «Молодая семейная пара из Санкт-Петербурга возьмет на попечение пожилого человека или семью, по договору через юриста (договор ренты на жилье). Честность гарантируем, будем очень признательны за предложения, так как для нас это тоже огромная помощь!» Или еще: «Возьму под опеку, помогу по хозяйству, обеспечу уход одинокому пожилому человеку с последующим пользованием его жилплощадью. Спасибо за предложение. Молодая, православная». Есть и своеобразная государственная рента. С 2000 года в Северной столице реализуется целевая программа «Создание специальных жилых домов для одиноких граждан пожилого возраста». Человек преклонных лет передает государству свою квартиру, а затем сам переезжает в так называемый социальный дом. Обитатели подобной общины получают довольствие, медицинское и культурно-бытовое обслуживание. Квартира клиента при этом отходит Петербургу и должна использоваться для разгрузки городской очереди на жилье. Плюсы для получателя жилья очевидны. Можно примерно прикинуть, во что обойдется ему эта сделка. Допустим, речь идет о квартире рыночной стоимостью $180 тыс. При заключении договора ренты хозяин получает $54 тыс., фирма-посредник – около $18 (10% стоимости объекта). Каждый месяц приобретатель отдает пенсионеру примерно $200–300. По данным эксперта Фонда развития правовой культуры при Федеральной нотариальной палате Олега Колдаева, эти выплаты обычно длятся около десяти лет. То есть в качестве содержания старый владелец жилья получит $24–36 тыс. В результате квартира по договору ренты обойдется приобретателю в $96–108 тыс. То есть дешевле первоначальной рыночной стоимости на $72–84 тыс. При этом надо учесть рост цен на жилье, который на условиях сделки как правило не отражается. А за десять лет недвижимость может подорожать в разы. Как пояснили в агентстве «Пять углов», наиболее выгодна рентная сделка для перехода права собственности на жилье, минуя процедуру принятия наследства. Это позволяет сократить срок перехода права собственности. Ведь при наследовании минимальный обязательный промежуток времени, который должен пройти с момента смерти наследодателя до перехода права собственности к наследнику, – полгода. А при оформлении ренты плательщик ренты получает право собственности в момент государственной регистрации договора. Причем, когда получатель ренты умирает, с объекта недвижимости снимаются все обременения. То есть плательщик становится полноправным хозяином жилья. К тому же переход права собственности на квартиру по договору ренты не облагается налогом на имущество. А дарение и наследование – облагаются. При оформлении договора ренты нужно заплатить только нотариальную пошлину в размере 1,5% от стоимости недвижимости.

Сравнительно честный отъем

Поскольку рентное дело для нашей страны еще довольно экзотическое, необкатанное, злоупотреблений и мошеннических схем в нем хватает. Как рассказал заместитель генерального директора ООО «Гарант АС» (в пакете профуслуг компании – и пожизненная рента) Александр Красиков: «В 2004–2005 годах были предпосылки, что рынок рентных услуг растет, однако сейчас предложений не очень много». В среднем, по его оценке, все частные компании в Петербурге за год официально совершают лишь около 150 подобных сделок. Некоммерческая организация «Покровская община», например, по словам ее руководителя Галины Клишовой, за все время работы с 2000 года заключила не более десятка рентных договоров. По по- казателям, представленным Комитетом по социальной политике Петербурга, в городе проживает около 100 тысяч одиноких пожилых людей. То есть примерно таков потенциал для рентных сделок. Почему же договоров ренты так мало? Главная причина – на рынке много аферистов, а потому люди преклонного возраста, решившиеся на подобные сделки, рискуют не только своей недвижимостью, но нередко и жизнью. Предприимчивые ренто- плательщики не против ускорить переход своих иждивенцев в мир иной. Часто сложности возникают из-за того, что стороны не могут договориться насчет условий договора о передаче имущества. Риэлторы, которые призваны привести их к консенсусу, не всегда справляются с этой задачей. Проблемы появляются и из-за несовершенства законодательной базы. Так, например, в статье 599 Гражданского ко- декса говорится, что «расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты» может произойти «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты». Как отмечает Александр Красиков, «существенное нарушение» трактуется рентополучателями и судами по-разному. Есть подобные неопределенности и в других разделах законодательства. В результате договоры часто расторгаются из-за весьма сомнительных претензий. Речь может идти о «неисполнении договора» даже в случаях, когда рентополучатель недоволен условиями договора, хотя сам его подписал. Например, в 2008 году в Петербурге был случай, когда документ был расторгнут в суде из-за того, что комната была отчуждена «по заниженной цене». Проблематичен и сам процесс подготовки к заключению договора. Скажем, для этого необходимо медицинское освидетельствование пожилых людей. Это, во-первых, дополнительные затраты, а во- вторых, часто вызывает протест у обследуемых. К тому же в любой момент у одинокого старика может появиться давно потерянный троюродный племянник, который, прознав о предполагаемом договоре ренты, проявит к судьбе престарелого родственника чуткий интерес. Поэтому некоторые компании специально идут на отсрочку при заключении договоров, чтобы дать клиенту возможность объясниться с родственниками. Бывший депутат Законодательного Собрания Петербурга Наталья Евдокимова отмечает: «Несмотря на то что я была инициатором создания социальных домов, сейчас могу отметить, что государство далеко не всегда способно обеспечить пожилым гражданам достойную старость и необходимое количество услуг». Эксперт признает, что во главу угла ставится порой не выполнение социальный условий, а отъем жилого помещения. По ее словам, есть примеры, когда пенсионерам оформляют липовые свидетельства об их дееспособности. Такой документ – обязательное условие подписания договора ренты. Распространенная история – охота за пенсионерскими квартирами в престижных районах города и передача этого жилья далеко не малоимущим людям. Учитывая все эти проблемы, Олег Колдаев считает: договор ренты можно заключать, «только если жизненная ситуация складывается таким образом, что человеку нельзя решить жилищный вопрос как-то иначе». Потому что это очень рискованная сделка с точки зрения правовых последствий. «В таком случае рентополучатель изначально обладает более устойчивой правовой позицией, чем рентоплательщик. Так как в договоре (особенно ренты с пожизненным иждивением) нельзя прописать все жизненные ситуации, которые могут возникнуть. И у рентополучателя появляются дополнительные основания к расторжению договора (например, пенсионер может обвинить вас в приобретении некачественных продуктов)», – комментирует Олег Колдаев. Причем суды обычно встают на сторону пожилых людей. «Даже смерть рентополучателя еще не является гарантией того, что с квартирой больше не возникнет никаких проблем. Бывали случаи, когда договор ренты признавали ничтожным, обвинив рентоплательщика в мошенничестве. Невиновность последнего доказать в суде весьма трудно», – говорит эксперт. Рента – это всегда лотерея, предупреждают в «Пяти углах». Например, нет никаких гарантий, что приобретатель пере- живет пенсионера. Еще нюанс: если суд решит расторгнуть договор, то право собственности переходит обратно к получателю ренты. А вот получить обратно деньги для плательщика ренты практически невозможно. Так что прежде чем подписывать договор, нужно тщательно оценить риски.