Аренда как бизнес

24 февраля 2010 года

Доходность арендного бизнеса в эконом-классе эксперты оценивают на уровне 3-4%, в бизнес- и элит-классах - 5-6%. По сравнению с 15% годовых, которые обещают в рекламных акциях банки, доход не самый высокий. Тем не менее, когда встает выбор, сдавать квартиру или продать, а деньги положить в банк под проценты, львиная доля собственников выбирает первый, более безопасный вариант. «Сдавать квартиру в аренду - дело прибыльное и надежное. Продать квартиру и положить деньги в банк - это риск, - соглашается менеджер отдела аренды компании «Адвекс. Загородная недвижимость» Алла Иванова. - Полученный доход от аренды квартиры можно вкладывать в разные программы. Покупать имущество, недвижимость в России и за рубежом». Понимает собственников и заместитель директора агентства недвижимости «Бекар» Ирина Бузина: «Я отлично помню, как не могла снять деньги со сберкнижки. Я это проходила. Поэтому я не доверяю свои деньги банку, я не знаю, что они там с ними будут делать. А аренда - это понятно и стабильно».
По словам руководителя отдела аренды агентства недвижимости «АРИН» Татьяны Болбошенко, за 2009 год доходность арендного бизнеса в сегменте типовых квартир практически не изменилась: «в зависимости от количества комнат и района изменение составило около 1%». В более дорогих сегментах доходность аренды снизилась более значительно: арендные ставки по большинству объектов упали в два раза.
 

На вопрос о том, какая квартира приносит более высокий доход, эксперты отвечают уклончиво: ежемесячная ставка аренды элитных квартир в разы превышает стоимость аренды квартир эконом- и комфорт-класса, но и риски «элитный» арендодатель несет несравнимо более существенные. «Если бы у меня было, скажем, 35 млн рублей, я бы купила для аренды 10 квартир эконом- или комфорт-класса, а не одну элитную, - говорит Ирина Бузина из «Бекара». - Во-первых, хорошую недорогую квартиру я быстро сдам по 25 тыс. рублей в месяц и буду получать ежемесячно 250 тыс. рублей. А сдать одну квартиру за 250 тыс. рублей в месяц не так-то просто. Во-вторых, затраты на ремонт недорогой квартиры в несколько раз ниже. В-третьих, оперативно продать одну недорогую квартиру из десяти в случае материальных проблем проще. У меня и деньги появятся, и доход от остальных девяти квартир сохранится».
Другой момент - на какой срок сдавать квартиру: посуточно или на длительное время. Посуточная аренда, конечно, прибыльнее, чем долгосрочная, соглашаются эксперты. Существуют объекты, которые сдаются и по 350-400 евро в сутки. Однако большинство собственников предпочитают сдавать квартиры надолго, так как амортизационные расходы в таком случае значительно ниже. Сдавать квартиру (независимо от того, элитная это квартира или эконом-класс) посуточно - постоянный труд: нужно все время следить, чтобы квартира не простаивала, «подбивать» графики аренды, следить за состоянием квартиры и т.д. Это огромные затраты времени, денег и сил. Долгосрочная аренда в этом плане намного проще: собственник сдал квартиру и забыл про нее.
 

Каждый сегмент рынка аренды недвижимости имеет свою специфику. Например, при сдаче в аренду квартиры эконом-класса самое важное - цена аренды объекта. Однако ценники в недорогом сегменте отличаются незначительно, поэтому определиться с ценой труда не составляет. Арендодателю не стоит делать дорогой ремонт, тщательно готовить квартиру к аренде и быть особенно требовательным к арендатору. Более специфичен ценовой вопрос в сегменте бизнес-класса. Здесь самое большое предложение с огромным разбросом цен, поэтому самая главная сложность - точно определить цену аренды квартиры. Только в этом случае квартира не будет простаивать. Точно сопоставить все факторы, влияющие на цену аренды в бизнес-классе (инфраструктура района, качество дома, социальное окружение и т.д.) и при этом не продешевить может только специалист.
Аренда элитных объектов недвижимости завязана на специфике собственника. Один и тот же объект может уйти с рынка влет (если, например, арендатор ждал, когда освободится объект в «козырном» месте), а может простоять и полгода. «Например, у нас есть арендодатель, который сделал в квартире под аренду очень дорогой ремонт, - рассказывает Ирина Бузина. - Но ремонт специфический. А арендаторы элитных квартир подбирают объекты по своему вкусу. И квартира простаивает уже полгода».
 

Специфика арендного бизнеса в целом - это масса сложностей, связанных с людьми: как с арендаторами, так и с арендодателями. Курьезных случаев множество. В АРИН рассказывают: «Был случай, когда через год после заключения договора аренды выяснилось, что девочки-арендаторы работали в зоомагазине и животные жили в этой квартире. В итоге в квартире был такой запах, что туда было невозможно зайти. Да и выветрить его до сих пор полностью не удалось». Не меньше сложностей у специалистов корпорации «Адвекс» вызвал характер одного из арендодателей: «Один хозяин, который построил квартиру для сына, был вынужден сдавать ее в аренду какое-то время. Поставил агенту условие, «чтобы клиентом была только одна женщина от 40 лет. В течение двух месяцев отклонялись предложения пар, одиноких мужчин. И когда, наконец, ему предложили одну женщину, писательницу 40 лет, он задал вопрос: "А откуда у одинокой женщины такие средства на аренду квартиры?". Ему ответили, что сия дама имеет друга-иностранца, который оплачивает аренду квартиры. Последовал незамедлительный ответ: "Раз у нее есть спонсор, я повышаю арендную плату на 5 тыс. рублей". До сих пор эта квартира ждет своего клиента...»
В «Бекаре» столкнулись с неожиданными проблемами из-за арендодателя элитной квартиры. Квартира сдавалась по 300 тыс. рублей в месяц. Понятно, что арендаторами станут люди обеспеченные. Однако после того как арендаторы были найдены и все вопросы, казалось бы, улажены, хозяйка искренне предупредила потенциальных жильцов: «Я каждый месяц буду приходить и пересчитывать свое серебро». Переговоры по аренде квартиры до сих пор ведутся.
 

Высокой доходности не бывает без рисков. Аренда в элитном сегменте - бизнес сравнительно рискованный. И главный риск - восстановление квартиры после неаккуратных арендаторов. «Элитные квартиры, как правило, оборудованы дорогой мебелью, техникой, в них сделан дорогой ремонт, - говорит Татьяна Болбошенко. - И после выезда арендатора хозяева зачастую вынуждены делать дополнительный новый ремонт, а в случае порчи мебели и техники - менять и ее». Чем дороже квартира, тем выше расходы на амортизацию, которые потенциально могут потребоваться, соглашаются эксперты.
«Самый большой риск при сдаче в аренду квартиры эконом-класса - пожар. Но потери собственника недорогой квартиры даже в этом случае будут значительно меньше, чем потери хозяина элитной квартиры», - заключает Ирина Бузина.
На такие случаи многие арендодатели стараются страховаться. «Большинство арендодателей стараются страховать все риски: от порчи отделки, от порчи имущества, от нанесения ущерба соседям, - говорит Татьяна Болбошенко. - Это особенно актуально для собственников элитных квартир, поскольку в случае нанесения ущерба вложения в ремонт будут значительными. Однако, если квартира сдается в аренду, ставки страхования, как правило, выше». По данным агентства недвижимости «Бекар», ряд банков даже предлагает специальные продукты по страхованию квартир под арендный бизнес. Но, как говорят специалисты, эти программы в большинстве своем плохо проработаны и дороги, что объясняет их низкую популярность у собственников.
 

В любом бизнесе существуют спорные моменты, которые нередко приходится решать в суде. Существует мнение, что в арендном бизнесе суд, как правило, встает на сторону арендатора как потребителя услуги. Однако специалисты утверждают, что на деле это не так: «Стороны защищены приблизительно одинаково, - объясняет Татьяна Болбошенко. - Но только в том случае, если арендодатель официально сдает свой объект внаем и платит налоги. А таких немного, поэтому все спорные вопросы стороны стараются решать мирным путем».
В агентстве недвижимости «Бекар» вспомнили лишь один случай, когда суд становится на сторону арендатора: «Очень сложно выселить из арендованной квартиры беременную женщину без прописки, - рассказывает Ирина Бузина. - Даже если она уже несколько месяцев не платит арендную плату, а договор аренды давно закончился, выселить ее очень сложно. Зная это, многие арендаторы предпочитают не сдавать квартиры беременным».
 

По данным АРИН, не более 8% арендодателей платят налоги. И теряет из-за этого не только городская казна. «Так как огромная доля арендного бизнеса находится в тени, невозможно даже примерно определить объем рынка аренды», - говорит Ирина Бузина. Сделки по аренде нигде не регистрируются, многие проходят и вовсе без участия агентства недвижимости. Как результат - абсолютная бесконтрольность бизнеса. «Я уже десять лет живу в доме, где 83 квартиры. Думаете, я знаю, кто из моих соседей собственник квартиры, а кто - арендатор?» - делится Бузина.
Специалисты поясняют: в России очень сложная система налогообложения. Налог 6% предоставляется лишь по упрощенной системе налогообложения. Чтобы вы попали под эту систему, необходимо зарегистрироваться как частный предприниматель, а потом регулярно отчитываться о доходах. Это обременительно, так как требует весомых временных затрат и массы документов, поэтому исправно платят налоги государству в основном юридические лица.
 

«Западный рынок аренды и Москва работают по принципу, где услуги агентства оплачивают 50 на 50 - и хозяин, и клиент, - рассказывает Алла Иванова из «Адвекс. Загородная недвижимость». - Я считаю такой подход правильным». Татьяна Болбошенко добавляет: «В некоторых странах почти невозможно разорвать договор аренды, если только не идет выселение. Поэтому арендатор обязан платить ставку аренды до окончания действия договора, даже если он съехал».
До кризиса московский рынок аренды отличался кардинально, считает Ирина Бузина. Причина в том, что московские базы объектов для аренды закрыты. «Если агент находит арендатору квартиру в базе данных своего агентства, клиент платит 100% арендной платы. А если находит объект только в базе объектов другого агентства, клиент должен быть готов к выплате 200% месячной арендной платы».
В небольших городах, где значительная часть сделок по аренде проходит вне агентств недвижимости, плата нередко является не процентом от ставки, а фиксированной суммой. Там арендодатели нередко обращаются в агентства недвижимости, чтобы просто получить образец договора аренды, за который и платят 500-1 000 рублей.
 
Екатерина Пархоменко