Как выбрать квартиру в «старой панели»?

28 декабря 2011 года

За последние шестьдесят лет в России разработано более десятка различных панельных серий. Они делятся на два основных типа: старая и новая панель. Наиболее доступное жилье в Петербурге находится именно в старых панельных домах. БН выяснял, в каких из них в Северной столице жить комфортнее?

Ради благой цели
Первые панельные дома начали возводить в конце 1950-х годов. Тогда возникла острая необходимость в кратчайшие сроки обеспечить людей отдельным жильем. Решением проблемы стали так называемые хрущевки. В дальнейшем было разработано еще несколько серий (504, 602, 600, 606 и др.), по которым в советское время строились тысячи зданий.

«Панельное жилье может сильно различаться по технологии: это и собственно панель, и блоки, и монолитные блоки, - рассказывает менеджер ГК «Экотон» Диана Сантурчян. - В каждый временной период были популярны свои типы панельных домов. В 1950-х и 60-х - пятиэтажные «хрущевки», позднее - «брежневки». Далее так называемые корабли, 504-я серия, затем 137-я. По числу возведенных домов в лидерах находятся «корабли». На них пришелся период одной из самых массовых застроек спальных районов Петербурга».

В целом, по данным Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости, на 1 января 2011 года общая площадь крупнопанельных жилых домов в Петербурге составила около 49 тыс. кв. м (более 42% от общей площади всего жилого фонда города).

Первопроходцы
«Старая панель» объединяет панельные дома, строившиеся с конца 1960-х до начала 1980-х годов. Их предшественники - хрущевки - стоят особняком - многие эксперты не относят их к панельному домостроению, выделяя в отдельный класс.

«Первые представители «старой панели» - дома 504-й серии, - рассказывает генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. - В начале они сильно напоминали «хрущевки» своими планировками, но в дальнейшем были модернизированы (серия получила название 504Д) и в таком виде строились до конца 1980-х годов. Но даже после обновления квартиры в таких домах остались небольшими и хорошими планировками не отличались - в них распространены односторонние квартиры, много вариантов со смежными комнатами».

Площадь кухни в 504-й серии - около 7 кв. м. Средняя площадь однокомнатных квартир - 31-32 кв. м, двухкомнатных - 46-48 кв. м, трехкомнатных - 58-62 кв. м.

Несмотря на это, квартиры в домах 504-й серии - одни из наиболее популярных у покупателей жилья эконом-класса. «Однушку» в них можно приобрести за 2,6-3,2 млн руб. «Двушки» стоят от 3,3 млн руб., трешки - от 3,8 млн руб. Одни из самых дешевых квартир в домах 504-й серии находятся в Колпинском, Невском и Фрузенском районах Петербурга.

Следующая серия - 602-я. Основным ее недостатком является кухня, зажатая между наружной стеной и блоком санузла. Получившаяся Г-образная форма неудобна и скрадывает достаточно большую площадь кухни. Средняя площадь однокомнатных квартир в таких домах 29-30 кв. м, двухкомнатных - 48-52 кв. м, трехкомнатных - 62-66 кв. м.

Много домов этой серии построено в Калининском, Выборгском, Невском и Фрунзенском районах.

Квартиры в домах 602-й серии также относятся к числу доступного жилья - они стоят примерно столько же, как и их собратья в домах 504-й серии.

Вторая волна
Затем была разработана 606-я серия. «Из всей «старой панели» 606-я серия имеет наиболее рациональные планировки, кухни площадью 6-9 кв. м и хорошую теплоизоляцию, - комментирует Сергей Дроздов. - Лифт и мусоропровод в таких домах отделены от квартир, лестничная площадка на 6-7 квартир дает возможность отгораживать тамбур на три крайние квартиры. Многие такие дома строились как жилищно-строительные кооперативы, поэтому они до сих пор находятся в неплохом состоянии. Из-за этого жилье в домах 606-й серии ценится выше, чем в других старых панельных домах».

Средняя площадь однокомнатных квартир - 32 кв. м (стоят от 2,7 млн руб.), двухкомнатных - 48-49 кв. м (от 3,6 млн руб.), трехкомнатных - 62-66 кв. м (от 4 млн руб.).

Дома этой серии есть практически во всех «спальных» районах города. Наиболее доступные по цене - в Колпинском, Красногвардейском, Красносельском и Фрунзенском.

Наконец, наиболее массовая панельная серия - 600-я или «корабль». Эти дома строились с 1968 года по проекту ЛЕНЖИЛПРОЕКТА. Их характерная особенность - широкие, во всю стену, окна, придающие дому сходство с круизным лайнером, в результате чего серия и получила свое название. Как показала жизнь, такие архитектурные изыски не очень подходят для российского климата. Летом в «кораблях» жарко, зимой холодно.

Площадь кухни во всех квартирах маленькая - 6,3-6,5 кв. м, коридоры тесные, а вот комнаты вполне просторные. Средняя площадь однокомнатных квартир в кораблях 31-32 кв. м, двухкомнатных - 45-46 кв. м, трехкомнатных - 61-62 кв. м. «Однушки» в корабле продаются по цене от 2,6 млн руб., «двушки» - от 3,2 млн руб., «трешки» - от 3,5 млн руб.

Недорогие квартиры в домах этой серии находятся в Петродворцовом, Кировском и Красносельском районах.

«Корабль» - одна из наиболее неудачных панельных серий, - полагает начальник отдела маркетинга «Ленстройтрест» Анжелика Альшаева. - Эта серия красиво выглядит снаружи, но жить в таких домах не очень удобно. Окна в квартирах расположены слишком высоко. Из-за конструктивных особенностей - практически все внутренние стены являются несущими - перепланировке «корабль» не поддаётся. Звукоизоляция оставляет желать лучшего. Наружная стена - из навесных газобетонных панелей, но, несмотря на это, теплоизоляция также плоха».

В целом, похожие претензии можно предъявить ко всей «старой панели». «Недостатком, который проявлялся особенно в первых сериях, является плохая герметизированность помещений, наличие щелей в стыках плит. Минусом таких объектов также является низкая степень теплозащиты, так, например, в сильные холода стены в боковых квартирах промерзают насквозь», - отмечает заместитель директора агентства «Бекар» Леонид Сандалов.

Критерии выбора
Если покупатель решил приобрести квартиру в одном из описанных выше панельных домов, эксперты советуют обратить внимание на несколько моментов, характерных для данных построек.

«Во-первых, узнайте, какой серии и какого года постройки дом, в котором вам приглянулась квартира. Чем новее здание, тем больше будут площади квартир и удобней их планировки, - советует Диана Сантурчян. - Во-вторых, узнайте, из какого материала сделаны стены дома. Стройматериалы могут отличаться в зависимости от серии, и чем позже возведен объект, тем он обычно лучше (хотя существуют и исключения). Монолитные панели с «начинкой» - утеплителем - оптимальный вариант. Важно и состояние внутренней инфраструктуры дома: стояков, отопительных систем и т.д.».

«Также обратите внимание на швы в квартире и на состояние черных лестниц и парадных, - советует менеджер компании «Авентин-Недвижимость» Алексей Груздев. - Это скажет вам о том, насколько квартира будет теплой зимой и хорошо ли работает в доме управляющая компания или ТСЖ. Также, если для вас это важно, можно поинтересоваться составом соседей в доме, так как во многих «панелях» есть коммунальные квартиры, и вообще состав жильцов в них крайне неоднородный».

«Обращать внимание надо и на то, делались ли в квартире перепланировки. Панельные дома - типовые, поэтому перепланировка заметна сразу. Обязательно уточните, законны ли такие изменения, так как ответственность за переустройство ляжет на нового хозяина», - добавляет руководитель отделения агентства недвижимости «Итака» Надежда Тодыкова.

В целом несмотря на то, что панельные дома считаются относительно недолговечными по сравнению с кирпичными или монолитными, а многие из представителей первых серий уже требуют капитального ремонта, это не мешает им успешно конкурировать с другими постройками на рынке недвижимости. Доступные цены на квартиры в таких домах делают многие из них «хитом» продаж на петербургском рынке недвижимости.