Ломать – не строить

12 ноября 2009 года

 Выявление незаконной перепланировки может причинить владельцу квартиры немало неприятностей – от наложения административного штрафа до потери права собственности на жилплощадь. Самовольная перепланировка – это административное правонарушение, которое может быть переквалифицировано в уголовное дело, если изменения в конструкции дома представляют собой угрозу здоровью и жизни людей.

Самый гуманный суд

В старом Жилищном кодексе РСФСР теме перепланировки жилых помещений была посвящена всего одна небольшая статья. При выявлении несоответствия планировки чертежу в техническом паспорте жильцу обязательно предписывалось привести жилплощадь в «первоначальный вид» – провести еще один дорогостоящий ремонт. Законно согласовать перепланировку «задним числом» было невозможно. В новом Жилищном кодексе РФ (ЖК) данной теме посвящен отдельный раздел. Там подробно прописаны требования, которые должен выполнить собственник перед реконструкцией квартиры. Кроме того, по действующему закону, владелец может получить исправленный технический паспорт, собрав все необходимые документы, подтверждающие, что не- санкционированная перепланировка не нарушает прав и не угрожает здоровью и жизни соседей. Правда, только через суд, но, скорее всего, это обойдется гораздо дешевле, чем возвращение квартире «первоначального вида». В новом ЖК к термину «перепланировка» добавился еще один – «переустройство». Под переустройством там подразумеваются: установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие изменений в техническом паспорте. Переустройством также считаются: установка бытовых электроплит взамен газовых; перенос нагревательных приборов; устройство новых и переоборудование существующих туалетов и ванных комнат; прокладка новых или замена существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения. В итоге получается, что закон запрещает самостоятельно выбирать любое стационарное оборудование, однако отом, какое именно оборудование «требует внесения в технический паспорт» конкретно в законе не сказано. Поэтому прежде чем, например, менять радиаторы или ставить душевую кабину, имеет смысл прийти на прием к главному инженеру жилищно-эксплуатационной службы и выяснить, требуется ли разрешение на переустройство. В случае положительного ответа собственнику придется провести тот же комплекс мероприятий, которые предусмотрены при перепланировке. Под перепланировкой помещения подразумевается изменение его конфигурации. Перепланировка может включать: перенос, разборку или обустройство перегородок, дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет других помещений и т. п.

Обжалованию подлежит

Перепланировки и (или) переустройства, проведенные без разрешения Межведомственной комиссии (МВК), незаконны. В случае выявления таковых, владельца квартиры ждет судебное разбирательство, в результате которого на него будет наложен штраф. Размер штрафа по ст. 7.1 Административного кодекса РФ составляет 2–2,5 тыс. руб. Сумма небольшая, но, возможно, собственнику придется понести другие, гораздо большие затраты – кроме наложения штрафа суд может предписать привести квартиру в первоначальное состояние. Если хозяин не исполнит этого предписания, то возможен следующий судебный иск – о продаже жилого помещения с публичных торгов. И обязанность привести квартиру в первоначальное состояние перейдет уже новому собственнику. Перспектива исхода судебных баталий представляется столь драматичной, что, казалось бы, должна отбить охоту к самовольным перепланировкам у любого. Между тем новоселы все равно крушат перегородки, не спрашивая разрешения. Дело в том, что связанные с перепланировкой решения суда о продаже квартир с торгов крайне редки. По словам консультанта компании «Нора-недвижимость» Александра Перепелкина, если перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или здоровью, то жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и(или) пере- планированном состоянии. Чаще всего суды принимают именно такие решения. И даже если предписание суда все-таки получено, у собственника еще остается возможность обжаловать это решение.

Проще, чем кажется

Подавляющее большинство несогласованных перепланировок являются таковыми потому, что многие собственники не считают нужным получать разрешение на незначительные, на их взгляд, изменения конфигурации жилой площади. Например, хозяин квартиры решил снести перегородку, разделяющую на две половины встроенный шкаф. Узаконивать такую мелочь ему даже не придет в голову. Однако на чертеже помещения эта перегородка могла быть указана. В данном случае штраф в 2 тыс. руб. уже не представляется незначительным, ведь на саму работу не было затрачено ничего. Собственники часто допускают самовольный снос стен, руководствуясь простым и логичным объяснением: стена не несущая, не капитальная, а, следовательно, угрозы конструкции дома не будет. Чаще всего это так и есть. Если дойдет до суда, то судья, скорее всего, строить перегородку заново не заста- вит, но факт административного право- нарушения примет во внимание. Вообще «некапитальность» стен не должна служить поводом для их бездум- ного сноса. Например, владельцы часто перестраивают типовые однокомнатные квартиры в так называемые студии. Как правило, перегородка между кухней и жилой комнатой в таких квартирах не является несущей. Следовательно, ее можно рушить, не опасаясь санкций, рассуждает собственник. Он прав, если в его доме предусмотрена электроплита. Но если дом газифицирован, то между кухней и жилой зоной перегородка необходима и ее снос запрещен. Впрочем, это не означает, что в газифицированном доме невозможны студии. Газовая плита может быть заменена на электрическую (с получением соответствующего разрешения на переустройство). По словам консультанта компании «Проект-Надзор» Михаила Мельникова, можно поступить еще проще и экономнее – указать на эскизе плана перепланировки раздвижную перегородку. Правда, в этом случае перегородку все-таки придется уста- новить, хотя бы до момента получения согласования. Неприятности могут возникнуть не только в результате сноса «некапитальной» стенки, но и в случае установки новой перегородки, если ее появление нарушает организацию вентиляции помещения, затрудняет процесс эвакуации в случае пожара и так далее.

Без проекта

Во многих случаях разрешение на перепланировку можно получить всего лишь по эскизу, не заказывая проект в лицензированной организации. По крайней мере, это касается незначительных изменений конфигурации помещений. Для этого необходимо представить в Жилищную инспекцию правоустанавливающий документ (нотариально заверенную копию), техпаспорт БТИ (оригинал и копию), квитанцию об оплате жилищно- коммунальных услуг за последний месяц и сам эскиз. Эскиз выполняется очень просто, для этого не нужно иметь степень доктора архитектуры. Берется увеличенный план БТИ, красным цветом на нем рисуется сносимая перегородка, а зеленым – «зашиваемый» проем или новая перегородка. В разрешении может быть отказано, только если чиновнику жилинспекции представленный план покажется слишком сложным. Тогда он потребует тех- ническое заключение лицензированной проектной организации, но все-таки не проект. Проект перепланировки и(или) переустройства потребуется в случае значительных изменений конфигурации квартиры. На рынке немало компаний, предлагающих «перепланировки под ключ», то есть от составления проекта – до исполнения и согласования. Владельцу жилплощади останется лишь прийти в Управление Федеральной регистрационной службы для получения нового свидетельства о собственности. Размер стоимости такой услуги зависит от сложности каждой конкретной ситуации. Можно назвать лишь нижнюю планку стоимости услуги по получению разрешения и последующего согласования перепланировки и переустройства – 30 тыс. руб.

Порядок согласования перепланировки (переустройства) включает в себя следующие этапы:

1. Проектирование

2. Получение разрешения на перепланировку

3. Получение нового паспорта в проектно- инвентаризационном бюро (ПИБ )

4. Оформление выполненной перепланировки путем оформления акта ввода в эксплуатацию

5. Официальное согласование ранее выполненной перепланировки

6. Регистрация в органах ФРС (получение нового свидетельства о собственности).

Документы, необходимые для разрешения на перепланировку:

– справка о регистрации или документ, подтверждающий право собственности на квартиру;

– заявление о согласии всех совершеннолетних членов семьи, проживающих на данной площади, заверенное жилищно-эксплуатационной организацией (ЖЭС);

– инвентаризационный план дома или выкопировка из него на данную квартиру, выше и ниже расположенные помещения в зоне предполагаемой перепланировки – все заверенные в ПИБ е;

– акт эксплуатационной организации или материалы обследования технического состояния конструкций и инженерного оборудования (в зоне перепланировки), в котором указываются состояние и качество отделки выше и ниже расположенных помещений;

– обмерные чертежи помещения с привязкой инженерного оборудования; – заключение Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) о возможности и условиях переустройства или перепланировки.