Технический «лик» объекта

03 июня 2010 года

Вижу – одно, читаю – другое

Как-то семья, мечтавшая перебраться из отдаленного спального района в самое сердце Петербурга, в процессе подбора встречной покупки присмотрела себе симпатичную и удивительно недорогую – даже по кризисным временам – двухкомнатную квартиру в старинном доме, в одном из красивейших уголков исторического центра. Буквально влюбившись в квартиру, напоенную исторической атмосферой бывшей имперской столицы и при этом напичканную всеми современными удобствами и очень прилично и стильно отремонтированную, покупатели мигом внесли залог в агентство. Ажиотаж, вызванный редкой добычей, был так велик, что про документы сначала никто и не вспомнил. Оказывается, и само агентство поспешило выставить объект на продажу, даже не успев толком его изучить. И только через пару недель смущенный агент поведал открывшиеся ему обстоятельства. Выяснилось, что квартира эта существует физически. Комфортная, эстетичная, практичная. А по документам она является тремя комнатами в семикомнатной коммуналке. И соседи сначала были вроде бы готовы на официофициальный раздел квартиры, но в последний момент почему-то воспротивились. Агент начал агитировать покупателей: «Берите комнаты, в них ведь все, как в отдельной квартире. Правда, с кухней небольшая проблема – оборудована она в жилом помещении. Поэтому следить придется за водой – чтобы не проливалась на пол. А то соседи снизу пожалуются, придет комиссия. Кухню ведь официально не утвердить, даже если потом квартиру с соседями вы все же поделите. И с душем будьте аккуратнее. Кабина фирменная, дорогая, но установлена без разрешения. Зальете соседей – придется за свой счет ремонтировать. Но вот – приятный сюрприз: продавец готов еще существенно снизить цену». Естественно, о такой «удачной» покупке не могло быть и речи, залог фирма тут же вернула с извинениями. Но время-то упущено! В итоге покупатель квартиры наших героев в «спальнике» ждать и продлевать договор отказался – нашел рядом похожую, причем в прямой продаже. Теперь следующего ждать придется, и вера в человечество частично утрачена… Зато наученные горьким опытом клиенты собираются настаивать, чтобы в будущем, когда найдется другой гражданин, желающий приобрести их отдаленную, хоть и симпатичную новостройку, все документы на предлагаемые им квартиры предъявляли еще на стадии просмотра.

У квартир тоже есть паспорта

Конечно, приведенный пример – редкость, граничащая с экзотикой. Намного чаще приходится сталкиваться с неутвержденными перепланировками или, что более характерно для центральных районов города, с неузаконенными удобствами. Запущенное состояние квартиры в серийном доме не должно особенно смущать покупателя. Косметический ремонт он и так, скорее всего, планирует делать, сообразуясь со своим вкусом, а основа тут – сравнительно здоровая. А вот при подборе жилья в историческом центре надо быть готовым к тому, что в зависимости от ческом центре надо быть готовым к тому, что в зависимости от типа и состояния строения стоимость ремонта может вылиться в круглую сумму, особенно если в апартаментах наличествуют не все удобства. Однако, даже если на первый взгляд в предлагаемой квартире «все при всем»: вот она – современная душевая кабина с гидромассажем, новая импортная газовая колонка, телефонный аппарат на видном месте, убедитесь, что это – не миф, а реальность. Потому что иначе вы рискуете стать жертвой известного из истории эффекта потемкинской деревни. Нередко хитроумные владельцы оснащают старое жилье перед продажей симпатичными деталями, на поверку оказывающимися просто декорацией, прикрывающей серьезные недостатки. Хорошо, что требования гигиены прочно укоренились в сознании масс. Плохо, что не всегда не утвержденную документально ванну или душевую кабину ставят в подходящем для этого месте. Ладно бы на кухне или в коридоре сделали закуточек. Тогда, побегав по тридцати трем инстанциям и всюду немного заплатив, вы все же легализуете «санитарно-гигиеническую зону». Но вот если она находится в помещении, расположенном над жилыми комнатами соседей снизу, тогда – извините, ни за какие коврижки! В случае малейшей протечки вам придется не только принять на себя все расходы по ремонту залитых квартир, но и немедленно демонтировать ванну, установленную в запретном месте, заплатив приличный штраф. Вопрос с газовой колонкой – не менее щепетильный. К сожалению, в историческом центре многие квартиры все еще не оснащены горячим водоснабжением. Самовольная установка колонок категорически запрещена, поскольку чревата самыми драматичными последствиями. Еще один, причем повсеместно распространенный, результат неуемной страсти к созиданию и простору – снос перегородок, а порою даже несущих стен.  Cтоимость ремонта может вылиться в круглую сумму, особенно если в апартаментах наличествуют не все удобства. Однако, даже если на первый взгляд в предлагаемой квартире «все при всем»: вот она – современная душевая кабина с гидромассажем, новая импортная газовая колонка, телефонный аппарат на видном месте, убедитесь, что это – не миф, а реальность. Потому что иначе вы рискуете стать жертвой известного из истории эффекта потемкинской деревни. Нередко хитроумные владельцы оснащают старое жилье перед продажей симпатичными деталями, на поверку оказывающимися просто декорацией, прикрывающей серьезные недостатки. Хорошо, что требования гигиены прочно укоренились в сознании масс. Плохо, что не всегда не утвержденную документально ванну или душевую кабину ставят в подходящем для этого месте. Ладно бы на кухне или в коридоре сделали закуточек. Тогда, побегав по тридцати трем инстанциям и всюду немного заплатив, вы все же легализуете «санитарно-гигиеническую зону». Но вот если она находится в помещении, расположенном над жилыми комнатами соседей снизу, тогда – извините, ни за какие коврижки! В случае малейшей протечки вам придется не только принять на себя все расходы по ремонту залитых квартир, но и немедленно демонтировать ванну, установленную в запретном месте, заплатив приличный штраф. Вопрос с газовой колонкой – не менее щепетильный. К сожалению, в историческом центре многие квартиры все еще не оснащены горячим водоснабжением. Самовольная установка колонок категорически запрещена, поскольку чревата самыми драматичными последствиями. Еще один, причем повсеместно распространенный, результат неуемной страсти к созиданию и простору – снос перегородок, а порою даже несущих стен. Последнее тем более чревато серьезными осложнениями в будущем. Ни для кого не секрет, что в нашей стране можно получить технический паспорт «без выхода инспектора на адрес». Итог – проблема продавца становится проблемой покупателя. Попробуй потом докажи, что так и было, когда приобретал объект. Чтобы всех этих бед не случилось в будущем, продавцу следует еще при показе смотреть не только на недвижимость, но и на документы, отражающие ее технические параметры. Ложка хороша к обеду

Конечно, редко кто из продавцов заказывает паспорта на квартиру впрок. А зря. Обращаться в районное отделение Федерального бюро технической инвентаризации (ПИБ – в Петербурге или БТИ – в Ленинградской области) стоит сразу, как только нас посетила идея заняться продажей или обменом жилья. Во-первых, можно сэкономить некоторые деньги (тариф во многом зависит от степени срочности исполнения). Во- вторых, полный пакет документов производит самое благоприятное впечатление, и покупателю проще принимать решение. А пока паспорта заказаны и готовятся, необходимо иметь под рукой справку по форме 7, получить которую в своей жилконторе – и вовсе бесплатное минутное дело (конечно, при условии, что у вас нет задолженности по оплате коммунальных услуг). Форма 7 – это уточненный метраж помещений, краткие сведения о здании, в котором расположена квартира, примечания о дефектах и наличии удобств. Отсутствие данного документа на момент показа объекта недвижимости, а тем более – на стадии заключения предварительного договора и внесения залога, нередко приводит к серьезным недоразумениям. Так, метраж, указанный со слов продавца, может быть существенно искажен, причем (как ни странно!) в сторону увеличения. И насколько серьезны основания считать все удобства легальными (см. выше), из формы 7 тоже видно. Почему бы и не ограничиться формой 7 на первых порах? Вот найдется покупатель – найдется и тысяча-другая рублей на срочный заказ паспортов. Подобные рассуждения продавца – не только мелкое расточительство, но и крупное заблуждение. От просмотра квартиры (особенно когда она далеко не единственная – рынок сегодня изобилует предложениями) у покупателя остается тольтолько общее впечатление. И даже если оно весьма благоприятное, шансов, что он тут же начнет мысленно обживать ее и расставлять в ней мебель (а значит, на глазах созревать для принятия решения о покупке), – очень мало, когда под рукой у него нет плана с точными размерами – длины каждой стены, общей площади каждого помещения. План квартиры как раз и воспроизведен в паспортах – техническом и кадастровом. Поэтому совет предусмотрительному продавцу – получите эти паспорта как можно раньше, скопируйте (желательно, с увеличением) план вашей квартиры в нескольких экземплярах и выдавайте каждому благосклонно настроенному потенциальному покупателю. Пусть мысленно обставляет жилище в соответствии со своими пристрастиями и созревает к принятию решения о покупке как можно быстрее. Почему речь идет не о паспорте, а о паспортах – во множественном числе – поинтересуются многие читатели, помнящие единственный «техпаспорт», сопровождавший сделки на протяжении более чем десятка последних лет. Дело в том, что теперь документ этот не является единым и состоит из двух самостоятельных частей. Первая – это собственно «паспорт на квартиру»: техническая документация, отражающая сведения о постройке (здании), в котором жилище расположено, метраж всех помещений, инвентаризационную стоимость, актуальную на данный момент (но нисколько не совпадающую с коммерческой ценой объекта), план квартиры. Вторая часть – это кадастровый паспорт, который характеризует вид объекта недвижимого имущества. И здесь сразу видно, дом это, квартира или комната, даны учетные номера, указан точный адрес и назначение помещения. Впрочем, у тех, кто совершал сделки со своей недвижимостью в течение последних нескольких лет или хотя бы просто приватизировал ее, старые техпаспорта с планами жилья должны были остаться на руках. Для предъявления покупателю уточненного плана они вполне годятся, а вот для новой сделки все равно придется получать документы нового образца – и с актуальной инвентаризационной стоимостью, которая не раз и не два менялась со времен старта приватизации. Посредник вам в помощь Если собственник не собирается заниматься продажей самостоятельно, то лучше с самого начала подключить специалистаспециалиста к подготовке документов. Ведь процесс этот – весьма трудоемкий и требует немало времени и сил. Профессиональные агенты не только знакомятся с уже имеющимися у правообладателя документами по квартире, но и заблаговременно, с самого начала поиска покупателя, заботятся о подготовке всего необходимого для отчуждения недвижимости пакета. Для этого необходимо оформить договор, соответствующую доверенность (естественно, без права отчуждения объекта – только на получение документов в разных инстанциях) и передать свои правоустанавливающие документы фирме. Но только под гарантийное обязательство о сохранности, в котором будет указано, что в случае утраты агентство обязуется восстановить их (оформить дубликат) за свой счет. Если же вашими документами на квартиру или комнату в фирме при заключении договора никто не интересуется, это тревожный симптом: не делают ли здесь и все остальное спустя рукава? Но если продавец, прибегнув к услугам агентства, категорически не склонен выпускать из рук бразды правления и все хочет делать самостоятельно, полезно помнить, что у агента есть право и обязанность контролировать каждый шаг клиента и быть с ним рядом. Ведь профессионал командует парадом, отвечая за организацию и проведение сделки перед обеими сторонами – как продавцом, так и покупателем.