 Аналитика / Вопрос–ответ |
|
| Наши публикации || Статьи о недвижимости || Школа начинающего клиента || Вопрос–ответ || | |
|
Я свою квартиру хотел бы завещать дочери. Но сын пугает меня тем, что, как пенсионер, он все равно имеет право на часть квартиры. Что мне делать? Ответ:
Ваш сын прав. Он, являясь нетрудоспособным, имеет право на обязательную долю в наследстве. Размер которой составит одну четвертую в завещанной вами квартире.
Но вы можете передать свое право собственности дочери при своей жизни по договору пожизненного содержания с иждивением, или по договору дарения. Но обязательно при этом заключите с дочерью письменное соглашение о вашем проживании в квартире.
Скажите пожалуйста, можно ли продать квартиру с обременением? Ответ:
В большинстве случаев недвижимость с обременением можно продавать, но только по согласию покупателя, который примет на себя заботы по снятию запретов с жилья. Запрет на продажу накладывает лишь обременение в виде ареста – такую сделку просто не зарегистрируют в УФРС. Невозможным может стать и проведение сделок с квартирами в аварийных домах, подлежащих расселению.
В остальных случаях имущество переходит в новую собственность уже с обременением.
Как правило обременение сказывается на стоимости квартиры. Величина снижения цены зависит от вида обременения.
В качестве обременений могут выступать ипотека, рента с пожизненным содержанием, арест имущества, аренда, сервитут, опека, принадлежность объекта недвижимости к памятнику культуры, доверительное управление. Запись об обременениях обязательно содержится в правоустанавливающем документе – свидетельстве о государственной регистрации права собственности на квартиру.
Хочу приобрести дачу. Оформлена она была на хозяина, который умер 11 лет назад, жена не вступала в права наследования. Как можно проще переоформить дачный участок? Хозяйке он не нужен и она согласна продать его. Тем более, что у нее нет средств на межевание. Ответ:
Она не может продать этот участок вам. Ей необходимо сначала оформить наследство, и в Вашем случае это будет возможным в судебном порядке. После оформления свидетельства о праве на наследство можно говорить о заключении сделки.
Здравствуйте. У моей жены в единоличной собственности квартира, которую мы хотим продать. Но там прописан ее отец, который был на продажу согласен. Только отец сейчас уехал и связаться с ним не представляется возможным, а квартиру нужно продать срочно. Сможем ли мы это сделать, не подавая в суд, и не выписывая отца жены? Ответ:
Если на квартиру не зарегистрировано обременение, продать Вы ее можете вместе с зарегистрированным лицом, кроме случаев, когда это лицо проживало в квартире на момент приватизации и имело право на участие в приватизации. Основная задача – найти желающего приобрести квартиру с зарегистрированным лицом.
Хочу перевести на дочь квартиру, собственником которой являюсь. Что лучше - подарить или продать? Ответ:
После заключения и договора дарения, и договора купли-продажи Ваша дочь станет собственником квартиры, и сможет распоряжаться ей по своему усмотрению.
При заключении договора купли-продажи сособственником квартиры станет и супруг дочери, если она замужем на момент заключения договора. За составление нотариальных договоров дарения и купли-продажи нотариусом взимается гос. пошлина в размере 1% от стоимости объекта, указанной в договоре. Обязательно ли при продаже (дарении) квартиры заключать нотариальный договор? Ответ:
Нотариальный договор не является обязательным, Вы можете заключить договор в простой письменной форме (ППФ). Тогда как за составление нотариального договора взимается гос. пошлина 1% от стоимости, указанной в договоре, составление договора в ППФ у юристов стоит 700-1200 рублей вне зависимости от цены объекта.
И последнее: любой договор - нотариальный или в ППФ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в Городском бюро регистрации прав на недвижимость Санкт-Петербурга. Каков размер комиссионных при продаже (аренде) квартиры? Ответ:
В среднем, агентства при продаже квартиры устанавливают комиссионные в размере от
4% до 7%, в соответствии с профессиональными стандартами Ассоциации риэлтеров СПб.
При аренде на длительный срок - 80-100% от месячной оплаты за квартиру. При краткосрочной аренде - 30-50% от общей стоимости аренды. Хочу сдать свою квартиру в аренду через Ваше агентство. Какие гарантии вы даете хозяевам квартир при аренде? Ответ: К сожалению, 100% гарантии при аренде не даст ни одно агентство. Наше агентство помогает найти арендатора, заключить юридически грамотный договор, учитывая специфику конкретной ситуации. Также мы помогаем владельцам квартир застраховать квартиры и имущество.
Наибольшую гарантию может дать вариант сдачи квартиры в аренду на агентство. В этом случае агентство выплачивает хозяину ежемесячно оговоренную сумму, и все расходы по страховке и обслуживанию квартиры берет на себя. Также многие хозяева заключают с агентством договоры на управление квартирами. Более подробную информацию Вы сможете узнать по тел. 352-05-97 Отдел аренды. Расскажите, как происходят взаиморасчеты через ячейку банка. Ответ:
Деньги в ячейку банка закладываются до заключения нотариального договора. Зависимая ячейка - это когда в банковском договоре кроме продавца и покупателя участвует агентство недвижимости или другое юридическое лицо в качестве посредника. Агентство недвижимости соблюдает баланс интересов продавца и покупателя при взаиморасчетах.
Пример: Покупатель купил квартиру и уехал в отпуск. Продавцу не получить деньги из ячейки, поскольку в договоре указаны и продавец, и покупатель. В этом случае, при окончании срока аренды ячейки агентство недвижимости может обеспечить доступ к ячейке и выдать деньги продавцу. Я обратился в агентство недвижимости для покупки квартиры. Мне предложили заключить договор, которым мне как покупателю запрещается: звонить и встречаться с продавцами квартиры без риэлтора; обращаться в другие риэлтерские агентства недвижимости и заключать аналогичные договоры. Не нарушаются ли таким договором мои конституционные права? Ответ: Такие требования со стороны агентства не противоречат закону. В соответствии со ст. 1 007 ГК РФ агентским договором может быть предусмотрено обязательство принципала (в данном случае принципал
- это вы) не заключать аналогичных договоров с другими агентами, действующими на определенной в договоре территории, либо воздерживаться от осуществления на этой территории самостоятельной деятельности, аналогичной той, которая составляет предмет агентского договора. Аналогично в таком договоре может быть предусмотрено обязательство агента (в данном случае агент
- это агентство недвижимости) не заключать с другими принципалами аналогичных агентских договоров, которые должны исполняться на территории, полностью или частично совпадающей с территорией, указанной в договоре.
Законно ли требование агентства недвижимости о внесении залога при покупке квартиры? Ответ: Внесение залога является обычным в практике работы агентства. Однако вносится залог только тогда, когда вам уже подобрали конкретную квартиру, которую Вы согласны приобрести. Залог вносится под договор, в тексте договора необходимо прописать условия, которым должна отвечать квартира (например то, что к моменту сделки в ней никто не будет зарегистрирован). Важна проверка юридической чистоты сделки, и любые сомнения должны приводить по тексту договора (по которому вносится залог) к возможности с вашей стороны в одностороннем порядке расторгнуть договор с агентством с возвратом залога. Наконец, при отказе продавца от сделки залог также должен подлежать возврату. Лучше вносить залог тогда, когда документы собраны, вы с помощью юриста их проверили и сочли, что сделка отвечает всем необходимым как для вас, так и с позиции соблюдения закона, условиям.
Фирма предлагает мне заключить с ней эксклюзивный договор на продажу квартиры. Зачем это нужно? Ответ: Если вы заключаете с фирмой эксклюзивный договор на продажу недвижимости, тем самым Вы обязуетесь не работать с другими фирмами. А фирма в свою очередь рекламирует объект за свой счет в профессиональных печатных изданиях, Интернете, готовит необходимые для продажи документы. Кроме того, покупатель знает: история "эксклюзивных" квартир тщательно проверена, поэтому готов платить за них больше. По статистике, предоставленной ведущими агентствами недвижимости, квартиры по эксклюзивным договорам продаются в 1,5 - 2 раза быстрее. Поручив продажу профессиональному агенту из надежного агентства, вы экономите время, уменьшаете количество рискованных контактов и увеличиваете шанс продать свою квартиру.
Эксклюзивный договор заключается обычно сроком на 2-3 месяца, или на 1 месяц с последующим продлением. ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ ПО ИПОТЕКЕ.У меня есть квартира. Можно ли ее использовать в зачет первоначального взноса? Ответ: Подобным образом оформляется более 50% сделок по городской программе ипотечного кредитования. Механизм прост: вы одновременно оформляете две сделки: одну - по продаже имеющегося жилья, другую - по приобретению жилья с использованием ипотечного кредита. Это так называемая встречная сделка.
Как мне выгоднее искать квартиру- самостоятельно или с помощью риэлтеров? Зависит ли от этого процентная ставка? Ответ: Искать квартиру рациональнее с помощью риэлтеров, поскольку покупка и оформление квартиры в собственность не самая простая процедура и требует как времени, так и профессиональных навыков.
Процентная ставка по ипотечному кредиту никак не связана со способом поиска квартиры, она устанавливается банком-кредитором. Однако в целом ваши расходы на приобретение квартиры, если вы воспользуетесь услугами риэлтера, возрастут на 5-10% от продажной цены квартиры- работа риэлтера требует затрат.
Если банк разорится или у него отзовут лицензию, как это отразится на моей квартире, которая находится в залоге у банка? Ответ: На вашей квартире, находящейся в залоге в обеспечение ипотечного кредита, это абсолютно никак не отразится. Просто вам как заемщику новый кредитор (а он будет обязательно) может предложить новый номер счета в банке, на который вы будете перечислять деньги в счет погашения кредита. Изменить условия заключенного ранее кредитного договора без вашего согласия любой новый кредитор по закону не вправе. Все уведомления нового кредитора должны быть оформлены в письменной форме.
Можно ли продать квартиру, приобретенную с использованием ипотечного кредита, если я еще не полностью его погасил (т. е. квартира еще находиться в залоге)? Ответ: Продать квартиру, находящуюся в залоге, возможно, но только с согласия банка-залогодержателя. Ваше право продажи залоговой квартиры ограничено условиями кредитного договора.
Можно ли один платеж по кредиту сделать, допустим, в десятикратном размере, с тем чтобы последующие платежи стали меньше? Ответ: В рамках «Городской программы ипотечного кредитования» при досрочном погашении части кредита возможно только сокращение общего срока кредитования. Размер же платежей, определенный кредитным договором, остается без изменений. При этом заемщик в целом платит меньше за кредит: т.е. уменьшается сумма выплаченных процентов.
Как подтверждаются "серые" доходы? Ответ: Серые доходы подтверждаются либо справкой в свободной форме (обычно банк имеет свою форму подобной справки), либо в устной беседе с работодателем (если работодатель в устной беседе может подтвердить ваш доход в необходимом размере, то это считается достаточным).
Поясните, какая разница кем оформлен договор купли-продажи квартиры: нотариусом (что намного дороже!) или без него в простой письменной форме? Ответ: По сути никакой разницы нет, но при нотариальном оформлении договора купли-продажи нотариус дополнительно проверяет документы, поскольку несет определенную ответственность за сделку, ставя свою подпись и печать на документах.
Разъясните, пожалуйста с какого момента можно-претендовать на имущественный вычет: с момента подписания договора купли-продажи или же с момента госрегистрации договора? Ответ: Право на имущественный налоговый вычет появится у вас с момента возникновения права собственности на квартиру, а именно - регистрации в «Росрегистрации».
Как долго рассматривается кредитная заявка? Ответ: Кредитная заявка рассматривается в среднем около 10 рабочих дней.
Если покупать в кредит квартиру на двоих, допустим на мужа и жену, то налоговую льготу могут получить оба супруга или только один? Ответ: Если приобретаемая вами квартира оформлялась в совместную собственность и один из супругов письменно отказался от налоговой льготы (от получения имущественного налогового вычета), то весь вычет получает второй супруг. При этом супруг, отказавшийся от получения налогового вычета, сохраняет право на эту льготу при приобретении другой недвижимости.
Кроме того, возврат налогового вычета может быть поделен между супругами в различных долях: 70%/30% или50%/50%.
Зачем нужны затраты на страховку при заключении кредитного договора? Ответ:: Как правило, обязательным условием предоставления ипотечного кредита является наличие двух видов страхования: страхования жизни и потери трудоспособности заемщика (вашей), страхования предмета залога (приобретаемой квартиры). Размер страхового покрытия (это сумма, которую выплатит страховая компания при наступлении страхового случая) должен быть не меньше, чем размер кредита плюс 10% от этой суммы.
При этом в среднем оба вида страхования обойдутся заемщику менее 1% (0,6 - 0,8%) от суммы страхового покрытия (и, соответственно, кредита) в год.
Выгодоприобретателем (то есть получателем страховой выплаты) по договорам страхования должен являться банк. То есть при наступлении страхового случая страховая компания выплатит за вас банку все, что вы не смогли выплатить.
Какие случаи признаются страховыми (имеются в виду наиболее распространенные требования банков к определению страховых случаев): Ответ:: по
страхованию жизни и потери трудоспособности
страховыми случаями являются:
· смерть застрахованного по любой причине; · частичная или полная утрата трудоспособности (присвоение статуса инвалида I или II группы) застрахованным в результате несчастного случая или заболевания; по страхованию предмета залога - гибель и повреждение имущества в результате:: · пожара, в том числе вследствие взрыва, удара молнии или действий, направленных на тушение пожара; · залива жидкостью в результате аварии в системах водоснабжения, отопления, канализации или пожаротушения, а также проникновения воды или других жидкостей из других помещений, не принадлежащих страхователю; · стихийного бедствия (наводнение, затопление; землетрясение; оползень, оседание или иное движение грунта; движение воздушных масс - вихрь, ураган, смерч; атмосферные осадки, носящие необычный для данной местности характер); · конструктивных дефектов здания, о которых на момент заключения договора страхования не было известно страхователю; · наезда автотранспортных средств (для отдельно стоящих зданий и построек); · падения летательного аппарата или его частей; противоправных действий третьих лиц (актов вандализма, поджога, подрыва взрывчатых веществ или боеприпасов, неосторожных действий). Как погасить кредит досрочно? Ответ: Ответ на этот вопрос обязательно должен быть прописан в кредитном договоре.
Как правило, о своем намерении досрочно погасить кредит полностью или частично вы должны в письменном виде предупредить банк за 5-20 дней.
Кроме того, кредит нельзя погасить (полностью или частично) раньше чем через 6 месяцев после его получения, а сумма частичного досрочного погашения не может быть меньше 30 тыс. рублей.
Если вы досрочно погасили часть кредита, то, естественно, ваши дальнейшие платежи должны измениться. Порядок пересчета обязательно прописан в кредитном договоре.
Как вернуть подоходный налог? Ответ: Ответ на этот вопрос обязательно должен быть прописан в кредитном договоре.
Как правило, о своем намерении досрочно погасить кредит полностью или частично вы должны в письменном виде предупредить банк за 5-20 дней.
Кроме того, кредит нельзя погасить (полностью или частично) раньше чем через 6 месяцев после его получения, а сумма частичного досрочного погашения не может быть меньше 30 тыс. рублей.
Если вы досрочно погасили часть кредита, то, естественно, ваши дальнейшие платежи должны измениться. Порядок пересчета обязательно прописан в кредитном договоре.В соответствии с законом налоговики могут вам вернуть один раз в жизни (предоставить имущественный налоговый вычет) сумму, потраченную на приобретение квартиры, но не более 1 млн рублей (плюс сумма, направленная на погашение процентов по ипотечному кредиту).
Для того чтобы получить положенное от государства, вы должны обратиться в налоговую инспекцию с письменным заявлением и документами, подтверждающими право собственности на приобретенный (построенный) дом или квартиру, а также документами, подтверждающими факт уплаты вами налогов.
При этом вам вернут в этом году ровно столько, сколько вы заплатили государству (работодатель перечислил) в виде налогов в прошлом году, и будут возвращать постепенно из года в год, пока не вернут всю сумму, потраченную вами на покупку жилья.
Вам понадобятся:
• ксерокопия и оригинал договора купли-продажи (или купли-продажи и залога квартиры) и свидетельства, подтверждающего ваше право на собственность; • копии документов на оплату: акт приема-передачи денежных средств на первую часть взноса, выписка с лицевого счета заемщика, • а также документы (заверенные печатью банка), подтверждающие оплату второй части суммы по договору: • форма 2-НДФЛ за тот год, за который вы хотите получить вычет; • форма 3-НДФЛ (индивидуальная декларация); • может понадобиться специальная декларация (описание - на какие средства была приобретена квартира); • справка об оплаченных процентах за год (выдает банк). Какие бывают виды платежей? Ответ: При выдаче кредита физическому лицу банки предлагают всего два вида платежей по погашению кредита: платеж с равномерным погашением основного долга и аннуитетный платеж.
Аннуитетный платеж в погашение кредита отличается тем, что он имеет одинаковый размер на весь срок кредита. Если вы берете кредит на 10 лет, то все 120 месяцев вы будете платить одну и ту же сумму. При этом каждый платеж включает в себя как сумму в погашение основного долга, так и проценты. Меняется только пропорциональное соотношение основного долга и процентов в каждом периоде. Когда вы берете кредит, банк рассчитывает и сообщает ту сумму, которую вы будете ежемесячно платить. Например, если в первые месяцы 10% платежа идет на погашение основного долга и 90% на покрытие процентов по кредиту, то на последней стадии погашения кредита ровно наоборот.
Такой метод погашения кредита был создан исключительно в целях удобства заемщика в части внесения платежей и планирования собственного семейного бюджета. Ведь вам на самом деле даже не нужно знать, в каком процентном соотношении внутри платежа распределяются основной долги проценты, - вы просто знаете сумму.
Размер платежа с равномерным погашением основного долга каждый раз становится чуть меньше, чем в предыдущем месяце. Он также состоит из суммы в погашение основного долга и процентов, но составляющая основного долга у него постоянна, а составляющая процентов, естественно, уменьшается, так как уменьшается собственно сам долг. Этот метод менее удобен для заемщика, но более удобен для банка.
Мы с удовольствием ответим на любой вопрос, касающийся недвижимости. Пожалуйста, задайте его через форму - и вы в кратчайшем времени получите развернутый ответ от нашего специалиста.
|
Контактная информация
+7(812) 325-38-38
office@spb-estate.com
"Невский Простор"
Санкт-Петербург, Галерный пр., дом 3