Наши публикации || Статьи о недвижимости || Новости недвижимости || Школа начинающего клиента || Вопрос-ответ ||

Элитный дом: не умнее хозяина. Круглый стол "Скрытая часть комфорта"

19 апреля 2010 года

Дмитрий Синочкин:

– Мы собрались, чтобы обсудить не только узкоспециальные вопросы, но и проблемы, имеющие непосредственное отношение к предпочтениям покупателей и тем техническим решениям, которые сначала применяются в наиболее дорогих объектах, а затем начинают тиражироваться и в бизнес-классе, и на массовом рынке. Относительно недавно консьерж в подъезде был четким признаком элитного дома, а домофон позволял надеяться на то, что за дверью — жилье высокого класса. Теперь это обязательный атрибут практически любого нормальной новостройки.

Группа покупателей элитного жилья по-прежнему весьма ограничена. Специалисты Российской экономической школы и Сити-банка опросили клиентов, которые могут инвестировать от $50000 до $500000. В эту категорию входит примерно 0,7% населения России — около 990000 человек. Эта группа сократилась за последний год на 200000 человек — минус 20%. Объем свободных денег также упал на 20%. Цифры примерно соответствуют общему падению спроса на рынке с поправкой на традиционную осторожность этой категории клиентов.

С другой стороны, продажи автомобилей в целом продолжают падать, но сегмент дорогих авто начал расти. Это вносит определенный оптимизм.

Илья Андреев:

– Начнем с «умного дома». Тема модная, уйма компаний занимается установкой таких систем. Но пока эта опция от застройщика в элитных комплексах не прижилась. Покупатели предпочитают решать такие вопросы самостоятельно. Точно предугадать их потребности непросто; на наш взгляд, реализация идеи «умного дома» повлечет большие дополнительные затраты, которые клиент не готов оплатить в полном объеме.

Более привычны современные решения по вентиляции, кондиционированию и водоснабжению. Этим мы занимаемся постоянно, ставим импортное оборудование, чтобы обеспечить высокий уровень комфорта. Система должна быть не только функциональной, но и удобной и недорогой в эксплуатации. Продажа жилья — лишь один из этапов сделки. В дальнейшем клиент может сталкиваться со сложностями, предусмотреть их — вопрос добросовестности застройщика.

Если говорить о «пионерских» решениях… Мы первыми применили клапанную вентиляцию. Эти устройства установлены у нас в каждой комнате, они позволяют не открывать окна, обеспечивая нормальную, полноценную вентиляцию помещений. Мы сделали для своих проектов стандартом установку двух вентиляционных каналов на кухне: один подключается к вытяжке, а второй — к общей вентиляции квартиры.

Центральное кондиционирование устанавливаем не везде: в небольших домах необходимость в нем небезусловна. Жильцы нередко устанавливают сплит-системы самостоятельно. Центральные системы у нас смонтированы на пяти объектах, из строящихся она будет на Депутатской, в «Венеции».

В числе наших ноу-хау — обустройство специальных шахт. Хочется, чтобы фасады не уродовали внешними блоками. На всех наших объектах, начиная с «Парадного квартала», мы строим вентиляционные шахты, в которых можно установить блоки; к ним есть доступ с лестничных клеток для обслуживания. Мы теряем 10-12 метров полезной площади на каждом этаже, но выигрываем во внешнем виде здания и в дополнительных удобствах для жителей. В проекте «Венеция» помимо центрального кондиционирования и шахт мы еще делаем специальные места для установки систем вентиляции.

Не секрет, что один из мотивов для переезда из старого фонда — крайне низкая обеспеченность центра электроэнергией. И купить мощности, как правило, невозможно: обычно предлагают «серые» схемы. Мы стараемся обеспечивать наши квартиры с большим запасом.

Чистая вода не менее важна. В «Доме у моря» всю воду, которая поступает в здание, можно пить. Трубы все из нержавейки — гарантия того, что они без какого-то особенного обслуживания проработают лет пятьдесят. Системы очистки мы применяем немецкие или французские.

Автономные газовые котельные — очень полезная вещь, горячая вода циркулирует по замкнутому циклу, мы не зависим от города, от сезонных отключений и так далее.

Мы практикуем дублирование инженерных систем: если одна работает в полном режиме, вторая — в поддерживающем.

В решении проблем безопасности, конечно, мы далеко ушли далеко от одинокого консьержа.

Реплика из зала:

– Да, мы на входе почувствовали…

Илья Андреев:

– Сегодня у нас день открытых дверей, поэтому все весьма демократично. Люди здесь живут обеспеченные, и они заботятся о своей безопасности. Везде установлены видеокамеры, несколько постов охраны (помимо охраны периметра), домофоны и видеонаблюдение в каждом подъезде. Все это завязано на центральный пульт охраны и может с него дополнительно контролироваться. Ворота в паркинге открываются дистанционно, с пульта управления, ведется видеозапись, работают датчики движения.

Дмитрий Синочкин:

– Можно приблизительно оценить затраты на эту инженерию в процентах от стоимости проекта или от стоимости квадратного метра?

Илья Андреев:

– Мы не выделяем инженерию в обособленную статью затрат: там ведь и лифты, и все остальное… Процентов 20, не менее, и эти расходы постоянно растут: валютный курс нестабилен, а почти все оборудование импортное.

Отдельный вопрос — эксплуатация. Мы давно приняли для себя такой стандарт: эксплуатация — не коммерческое направление, это пожизненное обслуживание. Поэтому у нас стоимость эксплуатации низкая, может быть, самая низкая в элитном сегменте.

В «Доме у моря» — примерно 55 рублей с квадратного метра, включая все: охрану, обслуживание, круглосуточное дежурство сантехников-электриков, мастеров по котельной. В других комплексах на Крестовском, насколько я знаю, около 100 рублей за метр.

Дмитрий Синочкин:

– Получается, что чистая вода, воздух, достаточное количество электричества — это такой сервис, который доступен для 0,5-0,7% населения? Или это дальше будет тиражироваться?

Илья Андреев:

– Конечно, будет. Элитное жилье предполагает, что кто-то за тебя подумал о твоих заботах и нуждах. Все эти системы в принципе можно установить самостоятельно. Я бы не сказал, что это особый гламур для избранных. Может быть, только на начальном этапе.

Александр Гиновкер:

– У агентства «Невский простор» есть опыт эксплуатации нескольких квартир элитного класса в центре. Это реконструированный старый фонд.

Составляющие «умного дома» на стадии строительства закладывать нет смысла. И не только потому, что это сильно удорожает проект. Главное — 90% жильцов этими функциями пользоваться не будут. Просто не научатся.

Пример — квартира в центре: 200 метров, есть практически все: газовый котел, очистка воды, вентиляция с увлажнением, кондиционирование, встроенный пылесос. За эксплуатацию отвечает инженер, у него два высших образования и соответствующий оклад.

Шахты для кондиционеров — очень хорошая идея. Штатное место, как правило, не предусмотрено, и с каждым годом ужесточается контроль. Чтобы разместить блок на фасаде, нужно согласие всех сособственников, которое, понятно, получить невозможно.

Электричество — больная тема, по пальцам можно пересчитать дома, где есть 25 кВт.

Фильтры для воды, безопасность и диспетчеризация — это тоже очень здорово и в старом фонде тоже нужно.

Дмитрий Синочкин:

– Насчет «умного дома»: то ли это мода завтрашнего дня, то ли разработчики программного обеспечения нашли такой маркетинговый ход для сбыта своей продукции. Полагаю, что буквально через два-три года мы придем к простым решениям для сложных вещей.

Виктор Раткевич:

– Мы начинали строить первые дома класса «премиум» и «люкс» практически в пустом информационном пространстве. Каковы должны быть параметры такого жилья, кроме местоположения, никто особенно не знал. А если и мог предположить и даже заложить в проект, не очень было понятно, кто и как эти технические задумки может осуществить, как они будут функционировать. Какие-то решения первыми придумывали и реализовывали мы, ОФПК, что-то делали в «Возрождении Санкт-Петербурга», в RBI…

Конечно, это был прорыв. За 70 лет «войны дворцам» были утрачены традиции проектирования, культура строительства, понимание современного жилого дома как сочетания сложных технических решений жизнеобеспечения и комфортного проживания. И только с того момента, как «Возрождение Санкт-Петербурга» вывело на рынок жилые элитные комплексы, оснащенные современной инженерией, эти решения превратились в систему. А со временем, как в современном авто, стали стандартными опциями.

Второй существенный момент, который прозвучал в выступлении господина Андреева, — создание управляющей компании. Мало приобрести автомобиль, оборудованный кондиционером, антиблокировочной системой, парктрониками, видеокамерой и прочим. Надо, чтобы ко всем этим благам цивилизации было приложено соответствующее обслуживание.

Я имел удовольствие быть причастным к созданию первого элитного дома в новом Санкт-Петербурге. Это была комплексная реконструкция дома №5 по Захарьевской в 1993-1995 годах. Там были внедрены небывалые для тех времен вещи: зонирование квартиры на дневную и ночную зоны, основной туалет с ванной и отдельно — гостевой туалет, а значит, не один стояк в квартире.

Но! Все заботы по оснащению квартир системами принудительной приточно-вытяжной вентиляции, кондиционирования, водоочистки, увеличенного энергообеспечения мы переложили на плечи собственников жилья. Благо существовали еще советские СНиПы, ЖЭКи. И самое главное — выбирать клиентам было не из чего. Человек получал новые внутридомовые сети, встроенный гараж, закрытый двор и более-менее адекватных соседей.

С тех пор прошло 15 лет. Наши клиенты успели объездить весь мир, да и пожить в этом мире. Им есть с чем сравнивать.

Конечно, работать в условиях дефицита элитного жилья было куда комфортнее. Но теперь наступили другие времена. Конкуренция перемещается в технологическую сферу. Для нас, застройщиков, это все и менее выгодно, и более хлопотно. Параллельно мы должны поднимать технический и интеллектуальный уровень обслуживающего персонала.

Дмитрий Синочкин:

– Насколько важно при продаже, при первом контакте с покупателем объяснять все эти инженерные вещи? Или эти проблемы уже потом возникают?

Виктор Раткевич:

– К сожалению, такие вопросы появляются потом.

Илья Андреев:

– Чаще всего покупатели искренне не понимают, почему это важно.

Виктор Раткевич:

– Мы обязаны объяснять, что без этого вообще не дом, а просто коробка. Но это вопрос тонкий. Есть системы жизнеобеспечения, это должно быть само собой. А вот камин, «умный дом» — дополнительная опция: хочешь — сделаешь, не хочешь — нет. На Тверской камины мы сделали — в фасадном корпусе. Технически это не сложно, а вот с согласованиями, конечно, были проблемы.

Дмитрий Синочкин:

– При этом квартиру с камином продать легче?

Владимир Федоров:

– Конечно. Господин Миллер осматривал объект на Тверской 1, где есть камины. Ему понравилось, он сказал, что это серьезный плюс. То есть элитный дом — сложная, сбалансированная система, причем с возможностью наращения и развития.

Леонид Рысев:

– Вот это слово — «возможности» — оно главное. Сегодня покупатели не очень верят в качество «умного дома» и инженерных систем.

Раньше граждане не любили покупать квартиры с отделкой, теперь очень любят. Новые дома, конструкции с новыми возможностями намного опережают по стоимости старый фонд, даже очень интересный. Антикварная квартира в Солдатском переулке, с восстановленной мебелью, стоит в два раза меньше, чем квартира в «Парадном квартале» без отделки.

Дмитрий Синочкин:

– Какие технические решения могут быть внедрены в квартирах старого фонда? Например, неподалеку от Смольного?

Леонид Рысев:

– Да, есть такая квартира, с открыточными видами, рамы с пола до потолка, в трех уровнях, с балконами, террасами. На нее есть покупатель, оформляется сделка. В этом же доме в соседних парадных продаются подобные квартиры. Но без своего лифта с ключом, без 25 кВт электричества, в них не заменены перекрытия. И по стоимости они даже близко не конкурируют.

Дмитрий Синочкин:

– Чисто лабораторный эксперимент. Дом один и тот же. Место одно и то же, и те же люди из ФСО присматривают за всей территорией. А разница в цене в полтора раза. Это стоимость технических и инженерных решений.

Мы пока говорим о городском жилье. Но у загородных резиденций есть своя специфика.

Марина Беркунова:

– Я считаю, что нашей компании отчасти повезло. Мы работаем с достаточно просвещенной частью покупателей: практически во всех наших поселках люди знают, что такое «умный дом», система центрального пылеудаления и так далее. Это как раз неотъемлемые атрибуты комфортной жизни за городом.

Хотела бы также отметить, что главная задача «умного дома» — комфортное и безопасное проживание и, конечно же, рациональное энергопотребление. Мы сейчас строим коттеджный поселок «Медовое». Проектировали его как раз с системой управления энергопотреблением, отоплением, канализацией, кондиционированием. Мы предлагаем нашим клиентам уже готовые инженерные решения.

В «Медовом» применяется система автономного энергопитания. Если поселок отключат от общей системы снабжения, дом перейдет на автономную. Резервное водоснабжение: есть две резервные скважины на территории поселка, предусмотрены четырехступенчатая система фильтрации, система тепловых насосных установок.

Дмитрий Синочкин:

– Получается, что владельцы, ориентированные на загородный дом, более продвинуты в техническом плане.

Марина Беркунова:

– Да, абсолютно верно.

Илья Андреев:

– Это, на мой взгляд, вынужденная продвинутость: тут все-таки город, цивилизация, а там приходится быть более предусмотрительным.

Григорий Раху:

– Когда мы говорим об элитной недвижимости — прежде всего надо учитывать это разделение на старый и новый фонды, на городское и загородное жилье. В условиях старого города это уникальное, креативное дело.

Создать что-то новое с нуля — значит подумать о том, что может быть востребованным через несколько лет, кто может быть твоим покупателем при выходе из проекта, какие решения будут современными через три-четыре года. Мы предполагаем, что покупатель хочет иметь законченный продукт.

Мы имеем дело с квартирами и домами, которые уже введены в эксплуатацию, и там на протяжении двух-трех лет ведутся ремонты. Причем основные переделки в дорогом жилье касаются не столько вентиляции и кондиционирования, сколько водопровода и канализации. Это может быть связано с покупкой определенной кухни, с переносом труб, это вторжение в комплексное решение, принятое на стадии проектирования. Увы, оно нередко приводит к проблемам для людей, которые уже проживают в этом доме.

Леонид Сандалов:

– Элита — это небольшая группа людей, они общаются между собой, формируют спрос на те или иные технические решения.

Я считаю, что надо поставить памятник строителям, которые продвигают новые системы. Они могут надеяться, что это будет востребовано, но далеко не всегда это так. Несколько лет назад я продавал квартиру в «Пятом элементе», где был реализован «умный дом» в полном объеме. При показе хозяин квартиры, который жил в ней три года, путался с кнопками.

Необходимы и заранее спланированные элементы, и возможности, чтобы человек мог что-то сделать сам, а не менял квартиру. И нужен шоу-рум, где можно все увидеть, задать вопросы, а затем рассказать знакомым.

Елизавета Конвей:

– У трехлетнего ребенка есть период, который называют «я сам». У нас все пытаются быть самостоятельными. Люди сами ищут себе квартиры, сами размещают объявления, сами делают ремонт, сами разбираются в технической начинке. Они боятся «умного дома», потому что непонятно, как его обслуживать, если что.

Мне кажется, это порочный круг, и его нужно размыкать и двигаться дальше. Я хочу, чтобы, когда я прихожу домой, заранее включился свет определенной интенсивности, заиграла музыка, температура была комфортной… И была накормлена кошка.

Дмитрий Синочкин:

– Я знаю такую умную систему. Ее зовут Глаша.

Елизавета Конвей:

– Глаша долго обучается, она не компьютеризирована.

Нужно разделять техническую инфраструктуру, которая должна быть реализована на 100% (в элитном жилье иного быть не может), и специальную инфраструктуру комфорта, здесь можно лавировать, чтобы набор этих элементов соответствовал потребности будущего жильца.

По поводу того, как нужно продавать. Нужно создавать технические паспорта для квартир, как делают операторы мобильной связи. Или демонстрацию на диске.

Илья Андреев:

– Необходимость в обучении есть. Уровень эксплуатирующих организаций и специалистов… Самый разный. Я знаю уйму примеров, когда обогреваемую кровлю долбили ломом, вместо того чтобы включить систему. Просто не знали, как она действует.

Владимир Федоров:

– Мы провели анализ рынка. В продаже от ведущих девелоперов — около 30 объектов. Основополагающим фактором остается местоположение. Важна входная группа. Паркинг, с одной стороны, часть инженерной системы, а с другой — элемент престижа. Но замкнутого круга нет. Идет положительное, позитивное развитие рынка.

Чтобы девелопер сам соглашался на потери полезной площади — это и есть эволюция рынка. Объекты, которые появляются сейчас: «Венеция», «Диадема» — по уровню выше того, что раньше было на Крестовском.

И покупатель начинает разбираться в том, что делают проектировщики-застройщики, и девелоперы делают шаги ему навстречу.

Дмитрий Синочкин:

– Люди, которые покупают элитное жилье, стали такими как раз потому, что не шагали в общем строю. Они сильные и разные. Многообразие рынка отражает вкусы сегодняшних клиентов: есть спрос и на хай-тек, и на антиквариат. Но и каждый застройщик, закрепившийся на этом сложном рынке, хотел бы представить свое решение самым лучшим. В этом столкновении интересов и рождается тот рынок, за развитием которого мы будем наблюдать на следующих семинарах Академии элитной недвижимости.