Покупать, когда продают

08 февраля 2010 года

Средние цены на жилье в Петербурге практически стоят на месте с ноября. Часть объектов продолжает дешеветь, другая несколько подорожала. Элитные сегменты городского и загородного рынка держат цены: владельцы видовых квартир на Дворцовой, Адмиралтейской, Мытнинской, на Мойке и канале Грибоедова в «золотом треугольнике» не готовы торговаться. Максимум - удается договориться о снижении с 25 тыс. до 20 тыс. долларов за кв.м, отмечает Александр Гиновкер. По его мнению, подешевели объекты, которые по характеристиками изначально следовало отнести к «добротному бизнес-классу». Например, среди многочисленных новостроек Крестовского острова можно найти жилье по 5 тыс. долларов за кв.м, что вдвое дешевле докризисных цен. По словам Александра Гиновкера, появились предложения видовых квартир по 80-90 тыс. руб. за квадрат вне самых престижных территорий, и ими активно интересуются иностранцы.По данным «Петербургской недвижимости», за год средние цены реальных сделок на первичном рынке с ноября 2009 года изменились на десятые доли процента, «в рамках погрешности». Средние цены сделок в эконом-классе составили 70,2 тыс. руб. за кв.м, в бизнес-классе - 95,1 тыс. руб., квадратный метр в элитном сегменте в среднем продается за 185,5 тыс. руб.
Три квартала спрос на 80% был сконцентрирован на почти готовых домах, как минимум - подведенных под крышу. Осенью, по словам заместителя генерального директора компании «Петербургская недвижимость» Олега Пашина, покупатели перестали опасаться приобретать жилье на начальных этапах строительства, но их доверие распространилось на ограниченный круг компаний. Долевому строительству как способу покупки жилья обеспечена долгая жизнь среди всех перипетий, полагает Олег Пашин. Покупателей долевка привлекает не столько качеством или более низкими ценами, сколько возможностью оплаты в рассрочку. Рассрочку платежей, в отличие от банковского кредита, можно получить без уплаты процентов, без сбора документов для андеррайтинга, без страхования трудоспособности и недвижимости. Например, за квартиру-студию надо выплачивать 30 тыс. руб. в месяц в течение трех лет, приводит пример Олег Пашин.
Покупка строящегося жилья в кредит, несмотря на отмеченную тенденцию к удешевлению займов, обходится примерно в 14-16%. Это дорого. Поэтому сделки с ипотекой не превышают 8-10% от объема продаж «Петербургской недвижимости».
Вывод на рынок новых проектов в 2010 году, по оценке Олега Пашина, должен вдвое превысить итог 2009 года: 1,5 млн кв.м против 860 тыс.

Средняя цена квадрата на вторичном рынке жилья, по данным реальных сделок, за год снизилась с 95,5 тыс. руб. до 78,5 тыс. руб. или на 17,8% (источник - «Петербургская недвижимость»). В декабре снижение составило сотые доли процента.
Количество сделок увеличилось: покупатели перестали ждать падения цен. Вырос и интерес к ипотеке для готового жилья, считает Наталья Лаврова, исполнительный директор АН «Дарко». Снижение цен позволяет обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную (похожего качества) с доплатой в 700-800 тыс. руб. Дешевле стала и возможность выбраться из коммунальной квартиры. Наталья Лаврова приводит пример переселения в отдельное жилье: необходимую доплату в 1,2 млн руб. взяли в кредит на 12 лет, платеж составил 12 тыс. руб. в месяц.
Прошлый год не был удачным для расселения коммунальных квартир, как из-за сокращения финансирования городской программы, так и из-за отсутствия инвесторов, говорит Наталья Лаврова. Участниками круглого стола было высказано мнение, что совмещение Горжилобменом двух функций - оператора госпрограммы и ее коммерческого участника - не способствует привлечению к работе частных компаний. Но главное препятствие расселению коммуналок - настрой самих жителей. Кто-то продолжает ждать бесплатного жилья от государства, кто-то хочет решить все свои жизненные проблемы за счет инвестора.
Риэлторы видят огромный плюс запуска городской программы уже в том, что жители коммуналок стали интересоваться перспективами и возможностями. Поняв предел помощи государства, многие стали активно искать другие способы покупки отдельной квартиры. По мнению Александра Гиновкера, наиболее эффективно работает выкуп комнат соседями.
 

На загородном рынке положение дел определяли декабрьские снегопады и январские морозы, говорит Людмила Юшина, руководитель загородного направления компании «Прогаль». Погода не располагала к поездкам по объектам. Прогноз потепления до 7-8 градусов мороза обеспечил риэлторам вал заявок на просмотры. Люди больше не ждут обвала цен, а выбирают из редкого разнообразия предложений, говорит Людмила Юшина.
Морозы определили и выбор: покупатели ищут дома с участками по цене от 750 тыс. руб. до 1,2 млн руб. Год назад в структуре спроса преобладали объекты до 750 тыс. руб., но в двадцатиградусный мороз предпочтение (вольно или невольно) отдается крепким и теплым домам. В категорию «до 1,2 млн», по словам Людмилы Юшиной, попадают хорошие бревенчатые дома на землях категории ИЖС в 80-100 км от Петербурга, с «удобствами» во дворе. Но установить локальные системы водопровода и канализации сейчас несложно, а на крепком фундаменте можно еще и надстроить второй этаж.
Наталья Лаврова отмечает, что банки возвращаются на загородный рынок, кредитуя покупку не только участков под застройку, но и участков с садовыми домами.
Снижение цен, в среднем по оценкам, на 30%, для одних объектов означает 50-процентную уценку, для других - подорожание.

Элитные сегменты городского и загородного рынка держат цены: владельцы видовых квартир на Дворцовой, Адмиралтейской, Мытнинской, на Мойке и канале Грибоедова в «золотом треугольнике» не готовы торговаться. Максимум - удается договориться о снижении с 25 тыс. до 20 тыс. долларов за кв.м, отмечает Александр Гиновкер. По его мнению, подешевели объекты, которые по характеристиками изначально следовало отнести к «добротному бизнес-классу». Например, среди многочисленных новостроек Крестовского острова можно найти жилье по 5 тыс. долларов за кв.м, что вдвое дешевле докризисных цен. По словам Александра Гиновкера, появились предложения видовых квартир по 80-90 тыс. руб. за квадрат вне самых престижных территорий, и ими активно интересуются иностранцы.
Вернулся интерес к дорогим предложениям в новостройках: например, через «Петербургскую недвижимость» в декабре были проданы квартиры за 40 и 56 млн руб.
От года 2010 участники рынка ждут развития позитивных тенденций и советуют принимать решения прежде всего исходя из собственных обстоятельств. «У нас все кидаются покупать разом - точно так же, как продавать. Не логичнее ли покупать, когда все продают?» - спрашивает Олег Пашин.
Анна Александрова