В настоящее время ипотечное кредитование используют порядка 40 % покупателей недвижимости за границей, которые приобретают объекты для себя. Согласно исследованию, проведенному консалтинговой компанией Indriksons, среди тех, кто совершает покупку в инвестиционных целях, доля ипотечных заемщиков достигает 50-70 %, в зависимости от страны. По прогнозу в следующие 2-3 года доля покупателей, приобретающих жилье с помощью ипотеки, возрастет на 15-20 %. О том, почему все больше покупателей из России берут кредиты при приобретении дома за рубежом, и как с помощью ипотеки просчитать ликвидность объекта, рассказывает Игорь Индриксонс, управляющий инвестициями в недвижимость. Увеличение доходности и уменьшение риска Главное достоинство ипотеки состоит в том, что, взяв 70% кредитного плеча, 70% риска мы передаем банку. Без ипотечного кредитования инвестиции в зарубежную недвижимость просто не имеют смысла в этом случае выгоднее вложиться в гособлигации, т. к. они приносят ту же доходность при значительно большей ликвидности. Из всей массы в общей сложности около 30% клиентов настаивает на том, чтобы взять ипотечный кредит, и если такой возможности нет, то они не будут инвестировать в рынок, отмечает Игорь Индриксонс. Возможность развить свою кредитную историю В первую очередь это касается тех клиентов, которые покупают для себя среди них порядка 80 % относятся к представителям малого и среднего бизнеса. Эта категория покупателей берет зарубежную ипотеку, чтобы, поработав с банком 5-7 лет, показать свою надежность как заемщика и получить кредит уже на развитие бизнеса под более низкий процент, чем в России. Например, одному из моих клиентов швейцарский банк выдал кредит как юридическому лицу под 1,5 % в валюте, рассказывает Индриксонс. С кредитным плечом можно купить больше Например, на 100 тыс. фунтов в Англии можно построить портфель из 4 типов объектов. Первый объект: номера в отеле в центре Лондона стоимостью 140 тыс. фунтов. Инвестору достаточно вложить 55 тыс. фунтов собственных средств, а на остальную часть взять ипотечный кредит. Доходы от аренды полностью будут покрывать выплаты по ипотеке. Дополнительно это вложение будет ежегодно приносить 15 % рентного дохода. Второй объект: парковочное место, средняя стоимость составляет 25 тыс. фунтов доходность от аренды на инвестированные средства составит 8 %. Третья составляющая портфеля: две ячейки на складе самообслуживания стоимостью 5 тыс. фунтов каждая, в сумме 10 тыс. фунтов. Доходность от аренды 8 %. И, последний, четвертый объект: на оставшиеся 10 тыс. фунтов можно купить два места на кладбище, при перепродаже которых доходность может достигнуть 100 %. Это пример того, как диверсифицируют риски крупные фонды: все объекты в портфеле приносят рентный доход, а последний доход от прироста капитала. Просчитать ликвидность объекта Стоит обратить внимание на то, что даже если у вас нет необходимости в привлечении заемных средств, с помощью ипотечного кредита покупатели зарубежной недвижимости могут проверить себя. Самый простой способ просчитать ликвидность объекта узнать показатель LTV (Loan To Value), т. е. та доля стоимости объекта, которую банк готов выдать в виде займа, советует И. Индриксонс. Если в разных регионах одной и той же страны банк согласен выдать нерезиденту 80 % стоимости при покупке недвижимости в центре города, а на побережье лишь 20%, то потенциальный инвестор в недвижимость побережья должен насторожиться. Банки всегда неплохо оценивают рынки, и если где-то показатель LTV ниже это значит, что в этот рынок банки верят меньше, и местные объекты в случае дефолта будет сложно реализовать.