В большинстве регионов России выручка девелоперов в первом квартале 2026-го рухнула на треть и более в сравнении с последним кварталом прошлого года. Всего денежных средств от ДДУ поступило меньше на 1,2 трлн руб, или на 39%.
Рекорды и антирекорды
Падение относительно конца прошлого года ожидаемое и прогнозируемое, да и в целом, учитывая, что в 2025 году был поставлен абсолютный исторический рекорд по продажам - почти 5,6 трлн рублей - достигнуть или хотя бы приблизиться к таким объемам реализации в денежном выражении в 2026 году в текущих условиях попросту невозможно - средств стимулирования рынка не осталось, - считает руководитель аналитического центра «Движение.ру» Ян Гравшин.
По итогам первого квартала просадку объема выручки более чем на треть показали 18 регионов из 28 с крупнейшими строительными рынками. Тюменская область показала антирекорд - снижение выручки боле чем на 50%, в Москве и Ростовской области объемы реализации снизились на 45% и более, Питер и область снизили выручку на четверть и по меркам квартала это приличный показатель.
Менее всего упала выручка у девелоперов в Приморском крае (льготная Дальневосточная ипотека) - на 15,5%.
При этом сохранявшийся в самом начале 2026 года спрос обеспечил девелоперам по итогам первого квартала 2026 года рекордную выручку относительно аналогичных периодов прошлых лет. Так, относительно I квартала 2025 года выручка выросла на 5,5% - 1 трлн 199 млрд против 1 трлн 137 млрд годом ранее.
Во втором квартале ожидаем дальнейшую просадку, выручка уйдет ниже триллиона рублей, то есть по сути мы по выручке откатимся на два-три года назад, — считает Гравшин. - Это крайне негативный сценарий для отрасли с учетом рекордного, опять же, вывода в первом квартале 2026 года новых девелоперских проектов и довольно серьезным накопленным объемом пока нереализованного жилья.
Вторичный рынок спасет ситуацию?
Сегмент вторичного жилья в России может стать одной из главных точек роста рынка недвижимости в 2026-2027 гг, - считает руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито Артур Ахметов. - По мере снижения ипотечных ставок продажи квартир на вторичном рынке могут вырасти в 2 раза или более.
Часть покупателей, что не могут взять льготную ипотеку, будут чаще смотреть в сторону так называемой «новой вторички» — домов, введенных в эксплуатацию в последние несколько лет. Это жилье похоже по потребительским качествам на новостройки: здесь и современная планировка и благоустроенная территория и развитая инфраструктура. В основе - применение новых инженерных решений и более качественные материалы. При этом по цене оно обычно ближе к классической «вторичке» и во многих случаях уже продается с ремонтом и необходимой мебелью, что позволяет переехать сразу после покупки.
Вот почему, по данным «Авито Недвижимость» на вторичном рынке жилья в России только за март продажи поднялась на 26% год к году, по итогам всего первого квартала количество сделок выросло на 12%
Среди регионов-лидеров - Московская область (22,3 тыс. ДКП), Москва (19,6 тыс. ДКП), Санкт-Петербург (14,8 тыс. ДКП), Свердловская область (11,9 тыс. ДКП) и Краснодарский край (10,7 тыс. ДКП). Сильнее всего число сделок год к году выросло в Московской области (+20%), Челябинской области (+19%) и Башкортостане (+16%)
При этом, поскольку количество лотов конечно, увеличение спроса снизило предложение, примерно на 11% год к году.
«По итогам марта на вторичном рынке жилья сохраняется устойчивая тенденция роста, - считает управляющий директор направления вторичной и загородной недвижимости Авито Недвижимости Сергей Ерёмкин. - Часть спроса продолжает смещаться в сторону готовых объектов: на фоне разницы цен с новостройками они часто становятся более выгодным вариантом.
В обеих столицах зафиксирован самый активный рост цен на «вторичку»
По итогам первого квартала 2026 года вторичный рынок смотрится более устойчивым в сравнении с сегментом новостроек.
Динамика «квадрата»
За минувший квартал квадратный метр «вторички» поднялся во всех городах, за исключением четырех.
В целом по всем городам метр жилья на вторичном рынке увеличился в цене на 4,5%, до 130 435 рублей.
Покупатели, уставшие ждать доступной ипотеки, просто переключились на вторичное жилье, - считает генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР» Павел Луценко. - Во-первых, оно просто стоит дешевле новостроек – по нашим данным, почти на 18%. Во-вторых, там не нужно делать отделку «с нуля», а часто можно обойтись косметическим ремонтом. При нынешних ценах на квартиры это огромный плюс.
При этом рынок вторички стремительно стареет: средний возраст дома, в котором продаются квартиры на вторичном рынке - 28 лет.
Самый молодой рынок – в Краснодаре, Тюмени и Ставрополе, где в последние годы шло активное строительство. Средний возраст составляет 15-20 лет. В этих городах от трети до половины всех квартир в реализации – в домах, построенных за последние 10 лет. Похожая ситуация в Ростове-на-Дону, Новосибирске, Калининграде и Ленинградской области.
Самое старое жильё в продаже – в Новокузнецке (44 года), Волгограде и Санкт-Петербурге (по 38 лет).
Инвестиционных квартир в недавних новостройках стало меньше, часть из них стали выводить на рынки долгосрочной и посуточной аренды. Сейчас вторичный рынок на четверть состоит из домов, построенных за последние 10 лет, а в 2023 г. доля превышала 30%, - считает ведущий аналитик «Циана» Елена Бобровская.
Все это приводит к вымыванию предложения, так что количество лотов сокращается. Так, в северной столице из-за повышения спроса продолжается сокращение предложения на вторичном рынке на фоне роста цен. За последний год количество объектов в продаже снизилось с 27,2 тыс. до 16,4 тыс.(-39,7%). Одновременно с этим увеличился средний бюджет покупки — с 9,5 млн руб. до 12,9 млн руб.
По данным экспертов агентства недвижимости «Невский Простор», рынок демонстрирует устойчивую тенденцию: снижение объёма экспозиции сопровождается ростом средней цены объекта и стоимости квадратного метра.
В марте 2026 года средняя цена за кв. м. достигла 252,9 тыс. руб., тогда как годом ранее показатель находился на уровне 204,3 тыс. руб.
Можно в принципе говорить о создании дефицита ликвидных объектов. В первую очередь с рынка уходят квартиры с адекватной ценой и качественными характеристиками, тогда как менее востребованные объекты остаются в экспозиции дольше.
Еще один фактор - новая стратегия продажи квартир. Их начинают продавать сразу после получения ключей.
На вторичном рынке сейчас продаётся более 550 квартир, которые были введены в эксплуатацию совсем недавно, - рассказала генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. - Фактически владельцы получили жильё и почти сразу выставили его на продажу. Для покупателей со стороны такие объекты часто выглядят как «готовый арендный бизнес»: квартира уже сдана и продаётся вместе с арендатором. Но на практике это далеко не всегда полноценная инвестиционная модель.
На рынок влияет и стоимость доплаты при смене жилья. В крупных городах России на вторичном рынке разница в стоимости между студией и однушкой, двушкой и однушкой, трёшкой и двушкой составляет в среднем 33%. Получается, что доплата за ещё одну комнату составляет треть от стоимости всей квартиры.
Аренда - всему голова
В общем, нет ничего удивительного в том, что люди все чаще предпочитают покупке аренду, за первый квартал по данным «Циан» на рынке аренды выбор вырос на 21%, ставки снизились в однушках на 1,4%, в двушках – на 2,2%.
Ставки аренды продолжат снижаться и в начале второго квартала. Устойчивый рост возобновится только к лету, вместе с увеличением спроса, – считает Елена Бобровская. – В 2026 г. на фоне снижения ключевой ставки ЦБ ожидается увеличение активности покупателей в новостройках и на вторичке, поэтому спрос на аренду может просесть, а рост ставок в высокий сезон будет ниже, чем в предыдущие годы.
Подешевела и аренда домов в большинстве регионов.
За год, с апреля по апрель, съем домов подорожал в 15 регионах из исследованных 83, а в остальных предложение подешевело. Среди подорожавших регионов флагманом является Забайкальский край (+51,9%), за ним Республика Мордовия (+44%), на третьем месте Республика Тыва (+40,3%).
Больше всего ставки аренды снизились на родине Канта - в Калининградской области (–57,8%), Приморском крае (–53,4%), и Республике Бурятия (–52,9%), которая, кстати, расположена рядом с рекордсменом – Забайкальем.
Стабильные тенденции показывают столицы и их пригороды - предложение домов в аренде под Петербургом выросло в 2 раза, цены достигли 10 тыс. руб. в сутки. К весне рынок домов под Питером подошел с максимальным объёмом предложения за последние годы - 4,9 тыс. домов против 2,2 тыс. в 2023-м.
При этом рост количества объектов сопровождается не уменьшением, а ростом цены аренды. Специалисты АН «Невский Простор» объясняют это тем, что рынок активно расширяется на фоне подготовки к летнему сезону.
Количество домов на рынке растёт быстрее, чем меняется поведение арендаторов. Люди выбирают конкретные даты - выходные или отпуск - и бронируют заранее. В результате в высокий сезон объекты быстро уходят, и на рынке возникает дефицит, несмотря на рост предложения, - считает Алла Шинкевич.
Аренда комнат немного подешевела за первый квартал.
Снижение стоимости аренды жилья на фоне растущей инфляции – это сигнал об упадке на рынке недвижимости в целом, - приходят к парадоксальному выводу специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР». - Съемные комнаты, как и все другие сегменты жилых помещений, показывают хоть и небольшое, но падение по итогам первого квартала.
Съемные комнаты дешевеют синхронно с остальным арендным жильем. Так, однокомнатные квартиры подешевели за I квартал на 1%, – рассказывает Павел Луценко, – Это происходит из-за низкой платежеспособности арендаторов, доходы которых не растут на фоне усугубляющегося экономического кризиса.
Часть квартиросъемщиков не хочет переплачивать за аренду, так как находится «на низком старте» в ожидании приемлемых ипотечных ставок, чтобы купить собственную квартиру. В любом случае, сейчас условия на рынке диктует арендатор, а не владельцы жилья.
Правда, аренда всегда выгоднее. Так, на майские праздники размещение в отеле будет стоить в среднем по России на 55% дороже, чем посуточная аренда квартиры. А разница в мегаполисах составит от 24% до 88%.
Доходность - не спасает
Доходность квартир с прошлого года упала, а окупаемость выросла.
Многие люди выстраивают свою жизненную стратегию так, чтобы на склоне лет появилась квартира или даже несколько, чтобы сдавать их в аренду и получать пассивный доход.
Вообще, спецы по инвестициям не находят такой подход наиболее эффективным, но простота - залог успеха и многим людям проще и понятнее выстраивать инвестиционную стратегию по такому сценарию.
По сравнению с прошлым годом доходность квартир на «вторичке» уменьшилась (тогда она была 6,4%), а окупаемость возросла (с 15,7 года в 2025-м), – констатирует Луценко. – Стоимость жилья увеличилась с тех пор на 11%, а аренда почти не изменилась – подросла всего на 1%. В Москве показатели доходности и окупаемости в 2025 году составляли 4% и 24,9 года).
Если во второй половине года ставки по ипотеке снизятся, то стоимость жилья вырастет еще больше, а аренда подешевеет, и доходность арендных квартир упадет еще, а срок окупаемости вырастет.
PS:
Итак, по итогам первого квартала - а возможно, и в дальнейшем - аренда будет и дальше наиболее привлекательным способом получить заветное жилье, при этом для самих арендодателей выгодность будет снижаться. Впрочем, люди, выстроившие свою стратегию на сдаче жилья, будут за нее держаться.
Что касается вторичного жилья, то оно, по-видимому, станет драйвером рынка, причем многие владельцы новостроек уже сейчас не хотят ждать, когда их новые квартиры превратятся в менее выгодную вторичку, и продают их по получении ключей инвесторам.
Ключевая ставка ЦБ, ее регулярное снижение - фактор, который позволит облегчить ситуацию на рынке. Но в каком квартале мы это ощутим особенно явно - пока вопрос.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
Источник: «Строительство.RU»
Comments