На рынке вторичной недвижимости Санкт-Петербурга усиливается расслоение по районам: исторические зоны целиком переходят в премиальный сегмент, а доступные локации стягивают на себя бюджетный спрос. Одновременно растет разрыв между стоимостью «квадрата» в квартирах разных типов.
Новый, 2026 год вторичка встретила с надеждой. В связи с постепенным снижением ключевой ставки активность покупателей в последние месяцы 2025 года заметно увеличилась. Так, по данным «Яндекс Недвижимости», с мая число просмотров контактов продавцов готового жилья выросло на 16 процентов.
Конечно, покупатели еще сдержанны в принятии решения о приобретении вторичной недвижимости, но уже активнее и чаще выходят на сделки, - говорит коммерческий директор сервиса Евгений Белокуров.
А ЦИАН сообщил о двухпроцентном росте числа договоров купли-продажи на такую недвижимость в Петербурге по результатам ушедшего года.
Важным трендом последних двух лет стало снижение объемов предложения, выводимого на петербургский рынок вторичного жилья. По данным агентства «Невский Простор», с апреля 2024-го по декабрь 2025 года количество объектов в продаже снизилось более чем на 31 процент - с 28,8 до 19,8 тысячи объектов. Сокращение предложения вкупе с оживлением спроса закономерно привело к росту цен.
К концу 2025 года медианная цена одного квадратного метра вторичного жилья в Северной столице, по оценке «Яндекс Недвижимости», достигла 234 тысяч рублей. Медианная полная цена вторичных квартир в Петербурге составила 11,1 миллиона рублей при средней площади лота в 55,5 квадратного метра. По данным ЦИАН, по итогам года Петербург оказался в числе городов с наибольшим ростом стоимости «квадрата» - на 12-16 процентов. А по подсчетам агентства «Невский Простор», средняя цена квадратного метра выросла примерно на 17 процентов, средняя стоимость квартиры - почти на четверть.
Как ожидается, в 2026 году цены на вторичку могут вырасти еще на 8-10 процентов.
Основным фактором роста должно стать изменение ставки ЦБ - ниже 14 процентов во втором полугодии. Возможные ограничения восстановления - замедление экономики и стагнация доходов, - рассуждает Александр Гарбузов, директор направления вторичной недвижимости ЦИАН.
Но один только ценовой фактор уже не позволяет адекватно оценивать ситуацию. Дело в том, что внутри петербургского рынка б/у недвижимости усиливаются процессы структурной и территориальной дифференциации, меняющие прежние подходы к вторичному жилью.
Форматы разошлись по траекториям, а привычная иерархия цен перестала работать. Это не сезонность и не краткосрочный перекос - по сути, сформировалась новая модель ценообразования, - считает гендиректор «Невского Простора» Алла Шинкевич.
По ее словам, за последние три года больше всего подорожал квадратный метр в сегменте квартир-студий - почти на 31 процент, до 279 тысяч рублей. Тогда как одно- и двухкомнатные квартиры прибавили в цене 23 и 24 процента соответственно. Разница в стоимости квадратного метра еще более заметна в абсолютных цифрах и при сравнении студий с трехкомнатными и многокомнатными квартирами: с 27 тысяч рублей за «квадрат» в конце 2022 года разрыв вырос почти до 60 тысяч рублей к концу 2025 года.
Таким образом, из-за ценовых перекосов, вызванных высокими ставками ипотеки и ограниченным спросом, студии из самого доступного формата превратились в самый дорогой сегмент вторичного рынка, если судить по цене квадратного метра.
Покупатель платит не за количество комнат, а за формат, который проще продать или сдать. В такой логике студия становится отдельным активом, а большая квартира - продуктом для узкого круга решений, - объясняет Алла Шинкевич.
Покупатель предпочитает формат недвижимости, который проще продать или сдать
Одновременно углубляется пропасть по цене и уровню жилья между различными территориями внутри мегаполиса. По данным агентства «Прайд Групп», три самых дорогих района - Петроградский, Центральный и Адмиралтейский - на фоне дефицита предложения к концу минувшего года показали ускоренный рост стоимости квадратного метра вторички: в двух первых районах она преодолела отметку в 600 тысяч рублей за метр, а в третьем - 500 тысяч рублей. Выраженный скачок цен произошел и в приблизившихся к лидирующей тройке Василеостровском, Курортном и Петродворцовом районах.
При этом умеренное подорожание жилья наблюдается в Невском, Колпинском, Пушкинском и Красногвардейском районах. Это позволяет им поддерживать стабильно высокий спрос у покупателей с ограниченным бюджетом, которых сегодня большинство. При этом в самом крупном городском районе - Приморском, а также в традиционно престижном Московском была выявлена даже небольшая отрицательная динамика цен. Эксперты объясняют данный феномен большим объемом предложения, выводимого на продажу в этих локациях. Самым «дешевым» районом Санкт-Петербурга остается пригородный Колпинский. Только здесь средняя стоимость квадратного метра жилья пока держится ниже 200 тысяч рублей. На втором месте по доступности - Пушкинский район, где этот уровень превышен ненамного.
Таким образом, рынок вторичной жилой недвижимости Петербурга уже разделился на два сегмента с разновекторным движением. Исторические районы - с развитой инфраструктурой, ограниченным предложением и высоким статусным спросом - уверенно держат курс в премиальный сегмент. Так называемого «доступного» жилья в них скоро не будет в принципе. А локации с массовым предложением типовых квартир сохранят и даже упрочат свою привлекательность для бюджетного и семейного спроса. По мнению экспертов, в 2026 году расслоение вторичного рынка по качеству и цене усилится, а различия между районами продолжат нарастать.
Автор: Владислав Краев
Источник: Российская газета - Экономика Северо-Запада: №10(9846)
评论