Мы собрали тренды рынка недвижимости на исходе сезона-2025
К концу года рынок приходит с противоречивыми результатами. С одной стороны, снижение ключевой ставки сулит уменьшение выплат по ипотеке. С другой, недвижимость по-прежнему дорога, и процесс удорожания не останавливается. Негативным «довеском» к ситуации на рынке стали массовые случаи мошенничества с недвижимостью, неправомерные сделки и их оспаривание продавцом (чаще всего, пожилым), когда жилье как единственный актив пытаются капитализировать по нескольку раз.
При этом девелоперы на таком рынке, полном непредсказуемостей, стараются снизить издержки едва ли не любой ценой. Это желание зачастую входит в противоречие с желанием клиентов получить красивое, качественное и функциональное жилье.
Мы решили разобраться в веяниях рынка недвижимости на излете 2025 года.
Титульное страхование
Государство отменило ряд программ социальной поддержки и льготного кредитования. В этих условиях многие компании-застройщики «режут косты» - максимально оптимизируют свои затраты, стремясь пережить трудные времена. Тем не менее, новые проекты, не сказать, чтобы обильным потоком, но все же выходят на рынок.
Не менее напряженная ситуация сложилась и на вторичном рынке. Теперь покупателю нужно семь раз «отмерить» и лишь один раз «отрезать», чтобы решиться, наконец, на покупку жилья во «вторичке». Дело в том, что в последнее время в стране получил серьезное распространение так называемый «эффект Долиной» - пенсионеры продают квартиры, а затем заявляют о том, что находились «не в себе», не понимали, что делали. Федеральные суды, следуя социальной политике, становятся на сторону пожилых истцов. В результате, добросовестный покупатель остается и без квартиры, и без нажитых непосильны трудом сбережений.
Все это заставляет покупателя задуматься о надежности инвестиций в недвижимость, искать юридические инструменты поддержки своего решения.
В этой ситуации все большую популярность набирает идея титульного страхования. Титульное страхование защищает не деньги, а собственность. Оно может стать действенным инструментом в борьбе потребителя «за своё кровное» и в большинстве случаев гарантирует возврат денег при потере собственности.
На самом деле главная функция нового инструмента — не компенсация, а защита самой сделки.
Титульное страхование сегодня выполняет роль дополнительного фильтра, - считает генеральный директор агентства недвижимости «Невский Простор» Алла Шинкевич. - Прежде чем выдать полис, страховая компания вместе с агентством проверяет объект и весь пакет документов. Когда квартира проходит такую двойную проверку, это почти стопроцентная гарантия чистоты сделки. Страховые компании готовы страховать только те объекты, где нет юридических рисков.
Правда, есть и минусы. В ситуации весомых рисков страховые компании стали действовать осторожнее. При малейших сомнениях им проще отказать, чем потом возмещать ущерб. Это нормальная практика. За последние два года страховщики стали гораздо внимательнее к «серым» сделкам и нестандартным ситуациям.
Есть и другой нюанс. Многие клиенты всё ещё заблуждаются, полагая, что полис всегда покрывает полную стоимость квартиры.
Размер компенсации зависит от условий договора, - объясняет Шинкевич. - Если страхуется не вся сумма, то и возмещение будет частичным. Но даже в этом случае юристы компании будут защищать клиента в суде и добиваться сохранения права собственности. Серьёзных случаев отказа от возмещения на практике немного - это результат тщательной проверки документов до подписания договора. В итоге полис чаще всего просто не успевает понадобиться.
Оформлять титульное страхование теперь лучше всего даже в тех случаях, когда покупка квартиры проходит без ипотеки.
Титульное страхование - это не признак сомнительной сделки, а дополнительная гарантия. Полис нужен для спокойствия: если возникнут споры, у клиента будет юрист, который уже знает объект и готов отстаивать его права, — считает эксперт. - Развитие таких инструментов повышает прозрачность рынка, формирует культуру доверия и делает рынок недвижимости безопаснее для покупателей и продавцов.
Оконное «зазеркалье»
Фильм «Алиса в стране чудес» вышел на экраны совсем недавно. При желании, в зале кинотеатра мы можем погрузиться в придуманное, киношное Зазеркалье. Впрочем, собственное, куда более реальное, Зазеркалье есть и на строительном рынке. Это обратная сторона сегмента, где потребитель сталкивается с недоделками и некондицией.
Одна из серьезнейших проблем – окна.
Остекление в доме - едва ли не всему голова. Это и светность, и защита от внешней среды, и красивый аксессуар интерьера, якорящий внимание жильцов и посетителей. При этом, задача спроектировать и качественно поставить стекло чисто в инженерном не так уж проста. На остекление выпадает значительная часть затрат застройщика – около 10-20% бюджета проекта.
И конечно, застройщики в нынешних условиях желают, насколько возможно, сэкономить. Поэтому нет ничего удивительного в том, что дефекты стеклопакетов становятся основной причиной судебных споров. Согласно исследованию «Института стекла», 32% покупателей московских новостроек после получения ключей сталкиваются с проблемами некачественного остекления. Каждому третьему домохозяйству приходится устранять дефекты за свой счёт, а каждому девятому — полностью менять стеклопакеты. Четверть респондентов готовы обращаться в суд, тогда как лишь 18% компаний идут на компенсацию в досудебном порядке.
Производители стекла также попадают под раздачу – в прошлом 2024 году сумма исков к ним от строительных компаний превзошла 4 миллиарда рублей. Издержки девелоперов из-за поставок некачественного стекла и последующих разбирательств с жильцами тоже велики.
Впрочем, примерно половина жалоб – не на качество самого стекла, а на некачественный, небрежный монтаж, когда нарушена технология установки, перекошены рамы, не работает фурнитура. Такова цена постановки строительства жилья на промышленные рельсы и сдачи квадратных метров любой ценой.
Сослужила здесь свою дурную службу и автоматизация сопровождения сделок в офисах многих девелоперов, когда на вопросы и претензии клиента отвечает чат-бот, а не реальные сотрудники компании.
Жильцы получают квартиру с недоделками, в том числе, и в области остекления. А в результате — промерзание в плохо заделанных швах, образование конденсата внутри стеклопакета. Сюда можно добавить плохую шумоизоляцию, что при современной тяге к приватности очень ощутимый недостаток.
Различные дефекты стеклопакетов и самого стекла - от оптических искажений и разрывов герметизирующих слоев до смещения дистанционных рамок - являются весьма распространенными причинами проблем с остеклением, - считает заведующий отделом стандартизации и испытаний «Института стекла» Станислав Чесноков. - Даже незначительные изъяны со временем приводят к разрушению стекла, нарушению внешнего вида, снижению энергоэффективности и, как следствие, жалобам со стороны владельца квартиры. Без специальной экспертизы всей партии перед закупкой девелоперу невозможно оценить, насколько стеклопакеты соответствуют ГОСТ и проектной документации.
Стеклянное царство
...с нами надолго. Использование именно этого материала, одновременно эстетичного и экологичного, является мировым трендом. По оценкам специалистов развитие и производство стекла в мире будет расти на 5% в год, а глобальный рынок строительного стекла — на 8%.
По Москве объем предложения в премиальном сегменте рынка жилых новостроек с ценой более 1 млн рублей за метр квадратный составляет более 275 тыс. кв.м. При этом элитную недвижимость рост ключевой ставки и отмена льготных программ по ипотеке не затронули вообще. Для девелоперов это означает растущий спрос на панорамное остекление, энергоэффективные фасады и уникальные архитектурные решения.
Однако, несмотря на обилие заказов и усилия по поддержанию реноме элитных застройщиков, по словам Чеснокова, около 70% продукции, готовящейся к отправке на стройплощадку, может не соответствовать нормативным требованиям. Даже элитные ЖК не защищенны полностью от угрозы некачественных стекол.
Процент брака зачастую значительно превышает допустимые нормы, даже когда речь идёт о проектах высококлассной недвижимости, - объясняет Чесноков. - Например, недавно при контроле партии из более чем 7 000 стеклопакетов для клубного дома бизнес-класса в Москве мы проверили 1 000 изделий. Дефекты разного характера были выявлены примерно в 700 из них. Поэтому один из ключевых запросов к нам от застройщиков – приёмка стеклопакетов на заводах перед отправкой партий на строительные объекты.
Устанавливать некондиционные окна - на самом деле, плохая идея для застройщика. Это бизнес-ошибка стратегического масштаба, причем она может проявиться на любом этапе – это и перенос сроков сдачи ЖК и неприемка квартир жильцами, и судебные процессы, которые грозят затянуться, и имидж компании, который подрывается на годы.
При этом экспертиза остекления обходится девелоперу в 5–15% от стоимости бюджета на закупку стеклопакетов. Тем не менее, выгоды от услуги входного контроля стеклопакетов на производстве значительно перевешивают расходы: демонтаж и замена бракованных конструкций на финальных стадиях строительства стоят в разы дороже и парализуют весь цикл работ. По оценкам экспертов, качественно проведённый входной контроль стеклопакетов позволяет выявить до 85% дефектов еще до установки стеклопакетов.
Аренда в игре
Впрочем, для огромного количества соотечественников, стеклопакеты в новой квартире - совершенно не проблема, за неимением средств купить эту новую квартиру.
Рынок недвижимости столкнулся с изменением поведения покупателей: из-за дорогого кредитования покупка стала недоступной для значительной части семей, и всё больше людей выбирают аренду, - считает юрист и эксперт по недвижимости Вадим Рукомойников. - Спрос на покупку сократился, а аренда превратилась в основной рабочий вариант для тех, кто откладывает выход на рынок.
Рынок сжался и адаптируется к условиям высокой стоимости заемных средств.
Люди по-прежнему нуждаются в собственном жилье, но выбирают формат, который не зависит от ключевой ставки. Аренда стала более предсказуемой стратегией, и многие семьи сравнивают платеж по ипотеке с арендной ставкой и выбирают вариант с меньшей финансовой нагрузкой. Эксперт отмечает, что это не временное явление, а устойчивое последствие периода дорогих денег.
Одновременно выросла избирательность тех, кто всё же принимает решение о покупке. Спрос сосредоточился на небольших квартирах с готовым ремонтом в удобных локациях, где не требуется значительных дополнительных вложений. Такие объекты сохраняют ликвидность даже в условиях замедления рынка.
В массовом сегменте ситуация остаётся напряжённой. Рост себестоимости строительства, высокая стоимость кредитов и ограниченные меры поддержки замедляют темпы сделок. Девелоперы удерживают покупателя рассрочкой, доля которой в новых контрактах приближается к 40%. Однако этот инструмент имеет предел, так как не решает ключевых финансовых ограничений.
В ближайшие два года рынок вряд ли получит быстрый импульс, - считает эксперт. – Его ожидает период стагнации с умеренной инфляцией в 2026 году, поскольку запуск новых проектов уменьшается, а себестоимость продолжает расти. На вторичном рынке значимого снижения цен также не предвидится: общий рост расходов поддерживает стоимость жилья на стабильном уровне.
Оживление возможно только при снижении ключевой ставки, и то не раньше второй половины 2026 года. До появления таких условий покупатели будут осторожны, а аренда продолжит укреплять позиции как основной способ решения жилищного вопроса.
Квартиры - меньше гаража
Еще один сохраняющийся тренд – уменьшение площади квартир, только такие объекты доступны. Так на рынке новостроек Петербурга стремительно растёт доля ультракомпактных квартир: каждая пятая не превышает 25 кв. м. В принципе квартиры все уменьшаются в размерах, и скоро авто в гараже будет претендовать на больший метраж, чем человек.
Такой формат уже окрестили «умным метражом», но для потребителя он не столько умный сколько доступный – для огромного числа людей это единственная возможность приобрести жилье в черте города. При этом даже такие лоты расхватываются, и их цена перестала быть доступной – она стартует от 3,9 млн рублей.
По данным экспертов АН «УваровДом», в октябре 2025 года в Петербурге насчитывается около 6,7 тыс. квартир и апартаментов площадью до 25 кв. м — почти 20% от общего объёма предложения (34,7 тыс. лотов). В Ленинградской области их доля заметно ниже — около 10%, или 2,6 тыс. объектов из 25,7 тыс. новостроек.
Сегмент мини-квартир сохраняет устойчивый спрос, но постепенно меняет свою структуру, - считает руководитель агентства недвижимости «УваровДом» Дмитрий Уваров. - Если несколько лет назад на рынке доминировали так называемые “капсулы” для инвестиций, то сегодня растёт доля продуманных небольших квартир с чистовой отделкой, хорошим расположением и функциональными планировками. Покупатели ищут не просто минимальную цену, а комфорт при небольшом метраже. Этот формат востребован у студентов, молодых специалистов и тех, кто рассматривает жильё как временное решение с возможностью последующей перепродажи или аренды».
В 2026 году предложение малогабаритных квартир может продолжить расти, особенно в районах с активным строительством апарт-комплексов и высокой плотностью застройки. При этом спрос постепенно смещается в сторону лотов с более продуманной архитектурой и улучшенными характеристиками, что формирует новый стандарт минимального, но комфортного жилья.
P.S.
С приходом нового 2026 года ситуация на рынке вряд ли изменится кардинально. Смена вектора экономики – дело не быстрое. Если даже регулятор резко понизит ключевую ставку, эффект от этого может наступить ближе к концу года. Планирование макроэкономических показателей происходит на долгий срок. А значит предновогодние тренды будут сохранять значение и в году наступающем.
Вероятно, к ним добавятся и новые. Они будут касаться роботизации и развития онлайн продаж. Застройщики могут превратится из продавцов в держателей арендной собственности. Инфраструктура будет изменятся в соответствии с госпрограммами об опорных пунктах развития. Что день грядущий нам готовит, мы узнаем много позже. Пока что остается лишь адаптироваться к существующим реалиям и искать новые инструменты для развития.
Подготовил Даниил МАЦЕЙКО
Источник: «Строительная газета.RU»
评论