Объем предложения на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга за последние два года уменьшился почти вдвое на фоне продолжающегося роста цен. Однако подорожание первички оказалось еще более существенным, как и разрыв в ценах двух сегментов. Поэтому для многих потенциальных покупателей выбор между новым и бывшим в употреблении жильем уже не стоит: на «стройку» просто не хватает средств.
По данным ЦИАН, средняя цена квадратного метра в петербургских новостройках в мае 2026 года достигла 346 тысяч рублей, а на вторичном рынке - 277 тысяч. Разница более чем существенная - 25 процентов в пользу вторички. Однако воспользоваться этим дисконтом не так-то просто: выставленных на продажу квартир стало меньше, а их среднее качество - ниже.
По данным петербургского агентства недвижимости «Невский простор», с мая 2024 года, когда в продаже одновременно находилось 29,3 тысячи вторичных квартир, к июню 2026 года предложение «усохло» до 15,2 тысячи объектов, то есть на 48 процентов. Наибольшие потери понес сегмент однокомнатных квартир, которые приобретают прежде всего молодые семьи, студенты и те, кто переезжает в Петербург, покупая здесь свое первое жилье. Также стало меньше квартир с хорошей локацией, удобной планировкой и достойным метражом.
При этом средняя цена вторичной однушки за два года увеличилась с 9,3 до 13,4 миллиона рублей. Рост цен особенно ускорился в первом полугодии 2026 года: за эти месяцы «квадрат» подорожал на 30 тысяч рублей. Специалисты объясняют сжатие рынка ненового жилья сразу несколькими причинами. Во-первых, из-за цен на первичку и дорогой ипотеки многие владельцы квартир отказываются от планов переехать в новое жилье и снимают свои лоты с продажи. Другая часть осторожных собственников ожидает дальнейшего роста цен на свои метры и боится продешевить.
- Мы видим, что вторичный рынок Петербурга становится все более жестким для обычного покупателя. Люди уже не покупают «как хотелось», они покупают «как получается». Следующий этап - усиление оттока спроса в пригород и рост интереса к самым компактным форматам. И это меняет не только рынок, но и сам городской уклад, - комментирует Алла Шинкевич, гендиректор агентства «Невский простор».
В то же время дефицит ликвидных предложений на вторичке привел не к застою, а к оживлению рынка. По данным агентства «Генератор недвижимости», средний срок экспозиции жилья в Петербурге сегодня составляет всего 83 дня. И по этому показателю рынок вернулся к уже упомянутой выше в другом контексте благополучной весне 2024 года. За считаные дни продаются студии и однушки с адекватной ценой и готовыми документами. Причем увеличение скорости продаж понравилось и продавцам - многие из них готовы корректировать цену, чтобы сделка
прошла быстрее.
Правда, по данным ЦИАН, готовность продавцов уступить во многом объясняется изначально завышенной ценой квартир. Разрыв в стоимости квадратного метра в предложении на вторичном рынке по сравнению с реальной цифрой сделки в Санкт-Петербурге достигает 21-25 процентов. Впрочем, зачастую речь идет об искусственном занижении цены в договоре в попытке уйти от налогов.
Но факт остается фактом: вторичный рынок Петербурга вошел в фазу ускорения сделок.
- Покупатели адаптировались к высокой стоимости ипотеки и начали принимать решения быстрее, особенно в сегменте недорогого жилья. При этом объем действительно качественных и доступных квартир ограничен. Если спрос продолжит восстанавливаться, рынок снова столкнется с дефицитом ликвидных объектов, - рассуждает эксперт по недвижимости Константин Анохин.
По мнению же Аллы Шинкевич, нынешний цейтнот, когда компактные квартиры в хороших локациях уходят влет на фоне общего «сжатия», впоследствии обернется неприятным дисбалансом.
- Если объем предложения продолжит снижаться, рынок окончательно разделится на дефицитные ликвидные квартиры и объекты, которые месяцами не могут найти покупателя, - предупреждает эксперт.
По словам специалистов, дольше всего сегодня продаются квартиры с вопросами к состоянию дома, ремонту или документам. Особенно осторожно покупатели относятся к объектам с наследством и жилью пожилых продавцов. Истории с мошенничеством сделали покупателей заметно строже.
Средний срок экспозиции жилья в Петербурге сегодня составляет всего 83 дня
Рост интереса к готовому жилью уже стал одной из ярких тенденций весны и лета текущего года, говорят эксперты.
Разумеется, это напрямую связано с первичным рынком. Раньше многие были готовы вкладываться в строящийся дом, рассчитывая на более низкую цену, даже с учетом временных расходов на аренду жилья. Сегодня же стоимость квадратного метра в новостройках выросла настолько, что жилье на этапе фундамента может стоить столько же или даже дороже готовой квартиры на вторичке. В результате для части покупателей последняя выглядит более привлекательным решением «здесь и сейчас»: человек может сразу оценить дом, район, инфраструктуру и получает возможность заселиться без долгого ожидания и съема жилья.
Общая ситуация на рынке недвижимости меняет вкусы покупателей на более скромные не только в плане выбора локации и метража квартиры. Изменяется сама логика принятия решений, особенно тогда, когда не обойтись без ипотеки, в том числе для покупки на вторичном рынке. Во главу угла ставится не желаемый объект, а размер обязательного платежа по кредиту.
- Раньше схема была простой: нравится квартира - дальше думаем, как ее купить. Сейчас наоборот: есть одобренная ипотека или понятный платеж - и под него подбирается все остальное. Если не укладывается, ищут другой вариант, - объясняет Константин Анохин.
Кроме того, добавляет риелтор, сегодня при покупке жилья люди уже задумываются о его возможной продаже в будущем. Вторичное жилье в обжитых районах с развитой инфраструктурой часто имеет преимущество перед новостройками. И этот фактор также влияет на принятие решения.
Владислав Краев (Санкт-Петербург)
Источник: Российская газета - Экономика Северо-Запада: №140(9976)
评论