Квартирный вопрос всегда был одной из самых больших проблем россиян. Свое жилье граждане воспринимают и как несгораемый капитал, и как всегда актуальную инвестицию, и как возможность чувствовать себя в относительной экономической безопасности. Поэтому возможность купить квадратные метры в собственность жителями России воспринимается весьма остро. Но насколько легко купить квартиру в регионах Северо-Запада РФ? Об этом – в материале «ФедералПресс».
Как рассчитывается доступность жилья в регионах
Аналитики РИА составили рейтинг, который оценивает сравнительные возможности покупки жилья в различных регионах России за счет собственных средств. Он определяет минимальное количество лет, необходимых семье с одним ребенком и среднестатистической зарплатой для накопления на квартиру площадью 60 квадратных метров без привлечения заемных средств. Исследование проводили в ценах мая 2025 года.
В расчетах учитывается потенциально возможный свободный остаток денежных средств после осуществления минимально необходимых трат на повседневные нужды – прожиточный минимум в регионе для взрослых и детей: при средней зарплате за 12 месяцев с 1 апреля 2024-го по 1 марта 2025-го и с использованием накопленных депозитов по состоянию на 1 июня 2025 года.
Авторы исследования отмечали, что реальные траты российской семьи обычно превышают сумму прожиточного минимума, который использовали для расчета. Однако расходы вряд ли опускаются ниже этого уровня. Таким образом, рейтинг оценивает потенциальные возможности накопления на квартиру для семей со средней по региону чистой зарплатой (без НДФЛ) и минимальными тратами, подчеркивали аналитики.
Для оценки стоимости квартиры использовались данные СберИндекса о средних ценах на вторичном рынке в мае 2025 года. Предполагалось, что для накопления семья ежемесячно пополняет депозит в банке со средней ставкой по федеральному округу, в который входит регион.
Однако никакое исследование не может дать стопроцентно точную картину доступности жилья в регионах РФ, считает вице-президент ассоциации риелторов Петербурга и Ленинградской области Юрий Загоровский. В беседе с «ФедералПресс» он отмечает, что в каждом субъекте страны рынок недвижимости отличается и имеет свойственные только для него факторы.
«Нельзя сказать, что рынок устроен одинаково везде – к примеру, и в Москве, и в Петербурге, и в Магадане. Функционирование сектора недвижимости, ценообразование определяются соотношением спроса и предложения, которое есть в разных сегментах жилья и локациях, а также тем, что там собираются строить в будущем», – говорит Загоровский.
По его словам, на сегодняшний день решающим фактором в вопросе доступности жилья в регионах является платежеспособность населения.
«Получается, что доступность жилья характеризуется двумя факторами. С одной стороны, это уже имеющаяся недвижимость на рынке и та, что возведут в перспективе. С другой – возможность у граждан ее приобрести», – замечает эксперт.
В каких регионах Северо-Запада РФ самое доступное жилье
Исследование РИА показало: в девяти российских регионах цены на вторичном рынке выросли более чем на 10 %. На Северо-Западе РФ это Петербург (12 %) и Архангельская область (11 %).
Потенциальная доступность жилья для семей с одним ребенком к маю 2025 года в большинстве регионов выросла, отмечают авторы рейтинга. Минимально возможный срок, за который можно было бы накопить на квартиру площадью 60 квадратных метров, по сравнению с прошлым годом снизился в 85 российских регионах.
Лидирующие позиции в рейтинге занимают северные и дальневосточные регионы РФ. На Северо-Западе в топ-5 вошли Мурманская область (номер один и во всей стране), а также Ненецкий автономный округ, Республика Коми, Вологодская область и Карелия. Все регионы хотя бы частично входят в Арктическую зону России.
Лидирующие позиции этих регионов объясняются тем, что там довольно высокие заработки у людей, говорит Юрий Загоровский. При этом относительно невысокие цены на жилье и пониженный спрос на недвижимость делают квартиры в «холодных широтах» России более доступными.
В конце рейтинга по доступности жилья оказалась и Калининградская область. Юрий Загоровский объясняет это тем фактором, что в последние годы популярность эксклава как места для переезда среди россиян только растет. Соответственно это стимулирует спрос на недвижимость и снижает ее доступность.
«Из-за географических и логистических особенностей территории там строится жилья меньше, чем хотелось бы потенциальным покупателям. Учитывая, что переезжает туда в основном средний класс, то требования к квартирам или домам у них более высокие», – подчеркивает эксперт.
При этом доходы в Калининградской области, по его словам, ниже столичных, и это также снижает доступность недвижимости для населения.
Самым недоступным в СЗФО оказалось жилье в Ленобласти. Юрий Загоровский объясняет это близостью Петербурга, жители которого с более высокими доходами покупают квартиры в области. Ведь многие районы (де-факто районы Северной столицы) юридически относятся к Ленобласти.
«Отсюда и очень развитый строительный сектор в Ленинградской области. На Северо-Западе, судя по рейтингу, регион занимает первое место по уровню возведения жилья. При этом доходы местных жителей меньше, чем у петербуржцев. Это делает квартиры и дома менее доступными для людей, живущих в 47-м регионе», – замечает Загоровский.
Почему в Петербурге упали темпы строительства жилья
Что касается уровня строительства, то удивляет довольно низкое (девятое из 11-ти в СЗФО) место Петербурга в рейтинге. Это объясняется тем, что в 2024 году первичный рынок жилья Северной столицы продемонстрировал значительные изменения: вывод новых строительных проектов и старт продаж квартир в них сократился в 2,5 раза, заявили аналитики Единого ресурса застройщиков (ЕРЗ).
Так, например, к 1 сентября 2025 года в Северной столице темпы продаж стали существенно опережать вывод новых проектов: на 147,9 %. Эта динамика кардинально изменилась по сравнению с ситуацией четырехмесячной давности: на 1 мая вывод нового предложения на рынок превышал продажи на 107 %. Перелом негативного тренда, по данным ЕРЗ, случился благодаря резкому сокращению предложения.
К началу осени уровень распроданности квартир в Петербурге аналитики ЕРЗ определили как превышающий норму на 10,1 процентных пункта. Согласно методологии «Дом. РФ», оптимальное соотношение распроданности и строительной готовности в инвестиционной фазе проекта находится в диапазоне 60–80 %. Показатели ниже 60 % указывают на риски затоваренности, тогда как превышение 80 % сигнализирует о возможном дефиците предложения.
Источник: «ФедералПресс»
Комментарии