Петербург остается в числе российских городов с самым дорогим жильем, уступая только Москве. В то же время инвестиционная привлекательность петербургских квартир, выходящих на рынок аренды, сегодня невысока. Сдача квартиры в аренду по доходности заметно уступает банковскому вкладу, хотя и не так сильно, как год назад, когда ставки по вкладам превышали 20 процентов. Впрочем, несмотря ни на что, недвижимость сохранит свое значение в качестве самого надежного актива, уверены участники рынка.
По итогам исследования ЦИАН, охватившего 40 крупнейших городов России, среднероссийский уровень годовой доходности от сдачи в аренду однокомнатной квартиры, приобретенной на вторичном рынке, в январе 2026 года составил 6,1 процента. В Северной столице этот показатель существенно ниже - всего 5,2 процента. Парадоксально, но в соседней Ленинградской области сдача квартиры приносит семь процентов годовых, что вывело регион в верхнюю часть списка. А абсолютным лидером стал Хабаровск (8,8 процента годовых).
Петербургские риелторы подтверждают снижение доходности аренды в последние годы. По их мнению, причинами стали опережающий рост цен на первичное жилье, делающее его покупку для сдачи все менее выгодным, и давление со стороны вторичных квартир, владельцы которых не могут их продать по желаемой цене и начинают сдавать, не позволяя расти арендным ставкам. В результате расчетный срок окупаемости студии в Петербурге достиг 15-16 лет, что больше, чем в других мегаполисах РФ.
В Ленобласти приемлемую доходность пока обеспечивает арендная ставка примерно 30 тысяч рублей в месяц при цене покупки около пяти миллионов рублей. Разница с городом заметная, но и здесь рост стоимости квадратного метра постепенно съедает арендный доход.
- В январе однокомнатная квартира на вторичке в Петербурге приносит около пяти процентов годовых. При ставке порядка 45 тысяч рублей в месяц и цене покупки около 10,5 миллиона рублей доходность за год просела примерно на полпроцента. Жилье дорожает быстрее аренды. Инвестор заходит в проект дороже, а денежный поток почти не меняется, - объясняет Алла Шинкевич, глава агентства недвижимости «Невский Простор».
По ее данным, объем предложения на вторичном рынке Петербурга сократился почти на треть, значительная часть собственников вместо продажи выводит свои квартиры в аренду. Это удерживает рынок от резкого провала, однако доходность аренды по-прежнему уступает банковским вкладам и облигациям. По словам эксперта, обычно через год-два рост цен в новостройках тянет за собой и аренду, но этот эффект растянут во времени.
Гендиректор агентства недвижимости «Прайд Групп» Алексей Бондарев, в свою очередь, напоминает, что городские новостройки за последние пять лет подорожали более чем в два раза.
=На этом фоне вторичный рынок теряет привлекательность как инструмент вложения. Квартира на вторичке приносит скромную аренду и не дает прироста стоимости, сопоставимого с первичкой, - говорит эксперт.
По его словам, покупка квартиры в Петербурге ради долгой сдачи больше не выглядит рациональным решением, не помогает приумножить вложения, а в лучшем случае их сохраняет. Гораздо более привлекательным сегодня является сценарий с покупкой квартиры на этапе котлована и продажей после завершения строительства - именно здесь формируется максимальная прибыль. Аренда же в этой схеме играет вспомогательную роль. Ее используют на период ожидания продажи, чтобы снизить издержки, удержать объект в обороте.
Помимо прочего, на снижение интереса к аренде в последние месяцы повлияли изменения в программе семейной ипотеки, вступившие в силу с 1 февраля.
-Условия по ней ужесточились, что и вызвало увеличение спроса именно на покупку, - отмечает юрист и риелтор Вадим Рукомойников.
Он согласен с тем, что средний доход от сдачи в аренду, например, однокомнатной квартиры в начале 2026 года в два, а то и в три раза меньше, чем прибыль от банковских депозитов. Однако на фоне постепенного снижения ключевой ставки ЦБ разрыв в доходности между арендой и вкладами понемногу сокращается, что вновь делает недвижимость более привлекательной.
-Покупка недвижимости сегодня - это инвестиция в актив, а не в доход. Это в первую очередь сохранение капитала. Недвижимость все равно будет дорожать. Поэтому и высокий доход «в моменте» не является ее главным преимуществом, - уверен эксперт.
В этих условиях, по мнению специалистов, петербургский рынок все меньше ориентируется на модель быстрой окупаемости. Квартира все чаще рассматривается не как источник быстрого заработка, а как актив с длинным горизонтом и высокой ликвидностью.
Петербургский рынок недвижимости все меньше ориентируется на модель быстрой окупаемости
Что же касается прогнозов на 2026 год, то доходность сдачи жилья в аренду пока вряд ли сравняется с вкладами, но каких-то потрясений на этом рынке специалисты не ждут. Предложение новых квартир для аренды останется высоким за счет ввода в эксплуатацию домов, заложенных в 2022-2024 годах, отмечает Алексей Бондарев. Ставки аренды в Петербурге будут колебаться в узком диапазоне с тенденцией к снижению, а в ближайших пригородах аренда сохранит устойчивость за счет реального спроса со стороны тех, кто работает в городе и живет за его пределами.
По мнению же Аллы Шинкевич, в 2026 году ставки аренды в петербургской агломерации могут вырасти на 5-10 процентов после сезонного снижения в начале года. Но потенциальный инвестор все чаще считает не только ожидаемый арендный поток, но и растущую цену входа в сделку. А Вадим Рукомойников рассчитывает, что в этом году долгосрочное вложение в «стены» постепенно начнет возвращать свои позиции: «Они все-таки больше защищают от инфляции».
ЦИФРА
45 тысяч рублей (для всех типов по числу комнат) - медианная арендная ставка сдаваемого жилья в Санкт-Петербурге сегодня, по данным сервиса Яндекс Аренда.
Автор: Владислав Краев (Санкт-Петербург)
Источник: Российская газета - Экономика Северо-Запада: №34(9870)
Комментарии