1. Если цена квартиры ниже рыночной хотя бы на 20%, в голове должна вспыхнуть красная лампочка. Обычно со скидкой предлагают «нечистое» жилье.
2. «Не доверяйте доверенности». Если не известен в лицо собственник квартиры - это проблемная сделка. Из практики известно немало судебных споров, когда собственники отменяли доверенности до регистрации сделок или вообще оспаривали их подлинность.
3. «Изучайте историю». При покупке жилья на вторичном рынке должно насторожить большое количество его собственников или пользователей. Получить такие данные можно по расширенной выписке из домовой книги и из ЕГРП. Среди владельцев могут оказаться «мертвые души» или лица, не имеющие желания продавать квартиру или выселяться из нее.
4. «Внимательное отношение к собственникам». Надо познакомиться со всеми, кто прописан в квартире. Особенно вас должен интересовать собственник и его состояние здоровья. Тяжелое психическое или любое другое серьезное заболевание может впоследствии привести к аннулированию сделки. Если возникают сомнения на этот счет, то лучше запросить справку в соответствующих диспансерах или посетить медучреждение вместе с самим собственником.
5. «Изучайте документы БТИ самостоятельно» (в Петербурге эта служба называется ГУИОН, бывшее ПИБ). Если перепланировка в квартире была, но она не узаконена, а это встречается сплошь и рядом, то, приобретая ее, вы покупаете и все штрафы, и тяготы ее согласования, и затраты на переоборудование. Продавец может об этом и не сказать, так как документы из БТИ при продаже квартиры не нужны.
6. «Оформляйте расписки с умом». Практика занижения стоимости квартиры в договоре - не редкость, для продавца это удобный способ не платить налоги. Однако если сделка будет признана недействительной, вернуть не указанные в договоре средства будет возможно не всегда. Кроме того, при занижении стоимости покупатель не сможет получить налоговый вычет в полном объеме.
7. «Внимание детям». Необходимо изучить в домовой книге расширенную историю квартиры по вопросам прописки и выписки. Особое внимание следует обратить на записи о регистрации детей. Если их следующее место жительства после продажи квартиры - социальный или детский дом, то сделка по продаже жилья будет незаконной. Органы опеки или прокуратура рано или поздно вернут квартиру ребенку.
8. «Про брак». Если продавец приобрел квартиру после штампа в паспорте и по возмездной сделке, то оба супруга имеют на нее право независимо от того, что написано в официальных документах. Это означает необходимость получить согласие на продажу квартиры от обоих супругов. Если брак расторгнут, то в течение трех лет супруг может заявить права на жилье и отсудить часть недвижимости. Следует заранее позаботиться о таком исходе: пусть продавец напишет расписку, что обязуется поделиться с бывшим супругом в равной степени своей долей от суммы, полученной в качестве оплаты за жилье.
9. «Про опасное соседство». Если кто-то выписался из квартиры после 1995 года, отбыв в места лишения свободы, то, вернувшись на волю, он имеет полное право прописаться и жить на прежней территории, даже если у квартиры появился новый собственник. Поэтому следует проверять историю регистрационных действий квартиры по расширенной выписке из домовой книги.
10. «Право наследования». Если приобретается квартира, доставшаяся прежнему собственнику по наследству, то, во-первых, необходимо проверить на подлинность документы о наследовании (завещание или свидетельство о наследовании по закону). Во-вторых, отследить всех наследников. Существует риск того, что объявится еще один наследник со своими правами на собственность. Всего одно маленькое соглашение избавит покупателя от возможных проблем: согласие собственника квартиры разделить вырученные при продаже деньги со всеми наследниками пропорционально.
11. «Со спорами не поспоришь». На квартиру может быть наложен арест или она может являться предметом судебного спора. Узнать это можно в Росреестре. Также следует сделать запрос в суд или правоохранительные органы по месту нахождения собственности для выявления информации об обеспечительных мерах.
Понятно, что сделать все это самостоятельно покупатель не сможет. Для этого и нужны агентства недвижимости.
Александр Гиновкер, генеральный директор агентства «Невский простор»:
В принципе, все советы верные. Конечно, за исключением того, что, если сделка не по доверенности, то не нужно проверять доверенность, а если квартира не наследственная - не нужно проверять документы о наследстве и т.д. Также я не согласен с тем, что никогда нельзя доверять доверенности. Часть сделок проводятся именно по ним, и есть способы их проверить. Если все делать грамотно, ничего страшного нет.
Кстати, риэлторам часто приходится делать и более широкие проверки, чем здесь написано. Невозможно предусмотреть все случаи, потому что каждая сделка уникальна. Любой риэлтор, который проходит аттестацию АРСП, изучает к экзамену порядка 500 юридических вопросов.
Разумеется, многие проверки человек не сможет провести самостоятельно. Но все они, как правило, делаются за счет обычной агентской комиссии - от 4% до 6%. Доплатить придется только в одном случае - если агенту придется съездить в другой регион для проверки каких-то документов. Хотя это бывает очень редко.
Комментарии