Единый налог на недвижимость качнет рынок

Министерство финансов предложило ввести единый налог на недвижимость взамен налога на имущество и налога на землю - 0,1% от кадастровой стоимости. Сейчас налоги рассчитываются, исходя из инвентаризационной стоимости, которая раз в десять ниже рыночной. Кадастровая стоимость больше инвентаризационной, но ниже рыночной - примерно в два раза.

В Петербурге кадастровая оценка для капитальных строений сделана. Заместитель генерального директора ГУП «ГУИОН» Сергей Грибовский оценил ее погрешность в 10-20%, хотя при ее выполнении учтены, в том числе, рыночные факторы. Однако основной критерий - местоположение - остался за кадром. При этом на рынке разница в цене между ликвидной квартирой в хорошем районе Петербурга и аналогичной, но расположенной в дальнем районе Ленобласти, может отличаться в 9-10 раз, отметил генеральный директор АН «Спектр» Аркадий Кязимов. Хотя балансовая цена таких квартир одинакова.

Удельная кадастровая стоимость объектов недвижимости по районам Петербурга

Источник: ГУП ГУИОН

Технические подробности

Министерство финансов предложило переходить на единый налог постепенно, растянув удовольствие до 2018 года. Тем более, что кадастровая оценка сделана не во всех российских регионах. Министерство экономического развития настаивает на немедленном введении налога. Глава ведомства Андрей Белоусов обещал принять для этого необходимые меры.

Минфин готовит поправки в Налоговый кодекс. Планируется установить ставку в 0,1% для жилых объектов, 0,5% - для нежилых, 0,3% - для земель сельхозназначения, занятых постройками. По расчетам экспертов, россияне будут платить за квартиру площадью 75 кв. метров 1800 рублей в год. Но это в среднем по России. В Москве, например, такая квартира обойдется в 10 тыс. рублей - в 15-20 раз больше, чем сейчас. У Федеральной налоговой службы свои расчеты: если послаблений по налогу не будет, налоговая нагрузка вырастет в 2,8 раза. Хотя ставка сокращается, власти подсчитали, что в результате введения единого налога, сборы в бюджет вырастут в 5,63 раза - до 137 млрд. руб.

Минфин предлагает освободить всех от уплаты налога за 20 кв. метров, еще на 30 кв. метров - предоставить вычет для льготных категорий. Пенсионеры пока не попали в эту категорию - решение отдано на откуп местным властям.

Налог на имущество пенсионеры не платят (Закон РФ № 2003-1 от 09.12.1991 года «О налоге на имущество физических лиц»), даже если им принадлежит несколько объектов недвижимости. Зато они платят земельный налог, если местное законодательство не освободило их от этой повинности.

Неясные последствия

Рынок недвижимости, возможно, не сразу, но отреагирует на введение единого налога. Если налог увеличится, необеспеченные люди попытаются избавиться от излишков жилья, размышляют эксперты. Однако, подчеркивает генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, многое будет зависеть от системы льгот, особенно для пенсионеров.

Разговоры о постепенном сближении кадастровой и рыночной стоимости периодически будоражат рынок. Пока разница в оценках очевидна. Кязимов не верит, что когда-нибудь эти оценки совпадут, но если кадастровая оценка приблизится к рыночной, размер налога с убитых квартир будет заметно отличаться от размера налога с ликвидных. «Это может спровоцировать миграцию из крупных городов в глушь», - полагает Кязимов. Гиновкер, в свою очередь, полагает, что внутригородская миграция вряд ли возможна: «Свою квартиру продашь - а что купишь?».

Один из возможных вариантов развития событий - сброс инвестиционных квартир, хотя, по мнению Гиновкера, для инвестиционных покупателей налог в несколько десятков тысяч рублей - «сумма некритичная».

Больше всего единый налог скажется на рынке аренды жилья. Рост ставок, полагают специалисты, обязательно случится. «Цены сейчас довольно стабильны. И любой фактор, который увеличивает затраты на содержание квартиры, может повлиять на цены. Если не появится других факторов, понижающих цены», - объяснил Кязимов.

Остается только надежда, что задуманная правительством непопулярная мера - не из разряда шоковой терапии, и поправки в Налоговый кодекс будут скрупулезно обсуждаться, прежде чем станут обязательным для исполнения документом.

Елена Зубова