Как важно быть добросовестным
В судебной практике сделки купли-продажи признаются недействительными достаточно часто.
Так, сделки могут оказаться ничтожными, то есть незаконными, изначально. Например, квартиру продают мошенники. Или объект выставил на продажу один из супругов, не получив согласия от второго владельца совместно нажитого имущества. Кроме того, многие сделки являются оспоримыми. Иначе говоря, их легальность или незаконность определяет суд в ходе долгого разбирательства, взвешивая аргументы сторон.
Нередки ситуации, когда изъятие квартиры пытается провести госорган на том основании, что в ней была проведена незаконная приватизация. При этом, признает московский адвокат Наталья Лещук, невиновный человек остается без «купленной квартиры, не имея реальной возможности взыскать уплаченные за квартиру денежные средства с продавца, зачастую без вести пропавшего или уже истратившего средства».
Впрочем, если покупатель при сделке выступал добросовестным приобретателем, он сохраняет определенные шансы на дальнейшее владение имуществом или на возврат денег и возмещение убытков при истребовании имущества (см. справку).
Справка БН
Компенсация добросовестному приобретателю
В Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в 2004 году была внесена статья 31.1. «Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение», которая начала действовать с 2005 года.
Согласно ст. 31.1. собственник жилого помещения, который не получает свою недвижимость от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого истребовано жилое помещение, при соблюдении определенных условий имеют право на разовую компенсацию за счет федеральной казны.
Источник: ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»
Напомним, что согласно статье 302 ГК РФ добросовестным признается приобретатель, который не знал и не мог знать, что приобретает имущество у лица, не имеющего право его отчуждать. Однако определить, является ли покупатель добросовестным, может только суд. Проще говоря, ответчику придется в суде доказывать свое право на титул «добросовестного приобретателя».
И даже статус добросовестного приобретателя не делает все сделки безопасными. «Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях», - говорится в Гражданском кодексе РФ. Кроме того, квартиру придется вернуть, если она выбыла из владения вопреки воле прежних владельцев.
Со своей стороны государство время от времени делает шаги, укрепляющие позиции честных покупателей. Например, согласно вступившим в силу с 1 сентября 2013 года поправкам в Гражданский кодекс РФ (ФЗ-100 от 7 мая 2013 года) заметно сужен круг лиц, имеющих право опротестовать сделку в судебном порядке.
Дом, где не разбиваются сердца
Другим документом, серьезно влияющим на правоприменительную практику по добросовестным и недобросовестным сделкам, является опубликованный Президиумом Верховного Суда РФ 1 октября 2014 года «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления».
Кроме вопросов по искам госорганов в «Обзоре» рассматривается ряд крайне важных для поднятой темы позиций. Прежде всего Президиум ВС РФ уточняет, кого следует относить к добросовестным покупателям (см. справку).
Справка БН
Обстоятельства, на основании которых суд определяет добросовестность приобретателя
Президиум ВС РФ перечислил обстоятельства, которые должны установить суды, чтобы понять, является ли приобретатель добросовестным:
- факт выбытия имущества из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, по воле или помимо их воли;
- возмездность (безвозмездность) приобретения имущества;
- знал ли приобретатель или не знал и не должен был знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение.
Источник: Правовая база «Гарант»
В частности, по мнению Верховного Суда, покупателю следует проверять не только наличие записи в ЕГРП о праве собственности отчуждателя имущества. Суды обязаны выяснять, «была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т. д».
«О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества», - считают авторы документа.
«Если покупатель лично не осматривал приобретаемое жилье, суд будет считать это признаком недобросовестности. Также поводом к непризнанию добросовестности служит явно заниженная цена объекта, - подсказывает генеральный директор "Консультационного Центра по Долевому Строительству и Недвижимости" Анна Максимова. - С другой стороны, в зачет идет покупка при посредничестве агентства недвижимости. Судьи верят, что агенты добросовестно проверяли чистоту объекта».
«Система, вынуждающая покупателя при покупке квартиры досконально изучать все документы - не только непосредственного продавца - продолжает действовать, - возмущается адвокат Московской коллегии адвокатов «Князев и партнеры» Зиннур Зиннятуллин. - Удивительно, почему, являясь гражданином правового государства, при покупке недвижимости нельзя ориентироваться только лишь на данные Росреестра. Казалось бы, логично - получить выписку из ЕГРП, осмотреть квартиру и считаться на этом основании добросовестным приобретателем. Увы, ВС РФ придерживается другой позиции».
Также в «Обзоре» разъясняется, что для обсуждаемых судебных споров является сроком исковой давности (см. справку).
Справка БН
Срок давности по искам об истребовании недвижимого имущества
К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Как разъяснено в пункте 57 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. № 10/22, течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. Эти положения применимы и при рассмотрении дел по искам об истребовании из чужого незаконного владения недвижимого имущества. Вместе с тем, поскольку сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права, постольку момент начала течения срока исковой давности по заявленным требованиям может определяться исходя из обстоятельств конкретного дела.
Источник: Правовая база «Гарант»
Следующим, защищающим права покупателей, нормативным актом является вступивший в силу 1 января 2015 года ФЗ № 457. Этот закон внес ряд существенных изменений в нотариальную практику. Из новшеств наиболее важным многие нотариусы считают повышение доказательной силы нотариального акта.
То есть в Гражданский кодекс РФ внесены поправки, согласно которым усложняется оспаривание заверенных нотариусом документов. Прежде, как отмечает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Алексей Комаров, судьи придерживались позиции, что никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы.
Теперь заверенные обстоятельства не требуют лишних доказательств. По сути, нотариальное удостоверение по юридическому статусу само приравнено к судебному решению. Правда, судебный корпус, как отмечает президент Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петр Герасименко, воспринял нововведение без энтузиазма.
Тем не менее, по словам петербургского нотариуса Юлии Липатовой, теперь стороне, которая желает оспорить акт, бессмысленно заявлять, будто участник сделки являлся недееспособным, либо вообще это был кто-то другой с украденными документами. Остается лишь доказывать подложность самого документа, дескать, фальсифицирована подпись участника сделки или подпись и печать нотариуса. Или настаивать, что происходило нарушение порядка нотариальных действий. Причем основания для таких претензий должны быть существенными (см. справку).
Справка БН
Повышенная доказательная сила нотариального акта
Согласно ФЗ № 457 в Гражданский процессуальный кодекс РФ внесены изменения, которые устанавливают повышенную доказательственную силу для нотариальных документов. То есть их оспаривание станет возможным только в особом порядке, что послужит дополнительной защитой прав и законных интересов граждан, нотариально удостоверивших документ, сделку и т. д. Это обусловлено тем, что такие обстоятельства, как время, место, характер и содержание акта волеизъявления происходят только при непосредственном участии нотариуса и устанавливаются им достоверно.
При этом нотариус реализует свои удостоверительные функции от имени Российской Федерации, действуя в интересах законности и всего общества, для обеспечения публичного интереса в гражданском обороте. А значит, преимущество нотариального акта перед простым свидетельством очевидно, а теперь и законодательно закреплено.
Источник: Федеральная нотариальная палата РФ
Таким образом, число судебных признаний покупателей добросовестными приобретателями будет расти. Но в целом, как констатирует генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер, права добросовестного приобретателя недвижимости к текущему моменту остаются не до конца защищенными. «Даже при регистрации сделки через нотариуса не появится стопроцентная гарантия, что сделка не будет оспорена», - негодует специалист.
Значит, гражданам, выбирающим квартиру на вторичке, не следует экономить силы при проверке юридической чистоты квартиры. Лень может обойтись слишком дорого.
Комментарии