В настоящее время наибольшим спросом на первичном рынке пользуются квартиры-студии и однокомнатные квартиры. Секрет популярности прост: несмотря на самую высокую стоимость квадратного метра, цена таких квартир наиболее подъемна для покупателя в сегменте масс-маркет. Мы выясняли, что можно приобрести, имея на руках сумму 1-2,5 млн рублей
Безусловно, располагая суммой порядка 1,5 млн рублей, вряд ли можно рассчитывать приобрести жилье в новостройке, расположенной в обжитых районах города. Хотя в новостройки в пригородах Санкт-Петербурга человек, который хочет жить в своей собственной квартире в нашем регионе, сможет подобрать себе приемлемый вариант. При условии, что он готов подождать до сдачи дома: официально - пару лет, а на практике - в зависимости от добросовестности и возможностей застройщика. Оговоримся также, что под «нашим регионом» мы подразумеваем и часть Ленобласти - микрорайоны, прилегающие к городу, где сейчас активно возводится жилье.
В Ленобласти и пригородах«На сегодняшний день в этом ценовом диапазоне предлагается ряд объектов в Ленинградской области и ближайших пригородах Санкт-Петербурга, - говорит Глеб Гринблат, директор компании «Адвекс. Новостройки». - Это такие зоны как Мурино, Новодевяткино, Кудрово, Шушары, Ленсоветовский, Колпино, Гатчина, Выборг, Всеволожск, Кальтино. Популярность этих территорий растет в связи повышением транспортной доступности и невысокими ценами». По данным департамента продаж строящегося жилья компании «Петербургская Недвижимость» (продает квартиры в более чем 170 новостройках), приобрести квартиру по цене даже ниже 1 млн рублей (а именно - порядка 907 тыс. рублей при 100%-й оплате) можно в новостройке в городе Тосно, расположенной на шоссе Барыбина, со сроком сдачи в III квартале 2013 года. Это будет квартира-студия площадью чуть больше средней комнаты - 20,31 кв.м. При этом до ближайшего метро - 40 минут. Застройщик (компания «Петрострой») возводит 14-18-этажный кирпично-монолитный дом, в котором запроектированы студии, однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Жителям обещана развитая инфраструктура (не собственная, а в Тосно) - детские сады, школы, магазины и поликлиника. Есть рассрочка, дом возводится в соответствии с 214 Федеральным законом, что является несомненным плюсом. Еще один объект от того же застройщика возводится в городе Никольское, в северной (промышленной) его части в микрорайоне Первомайское. Согласно данным Википедии, в 2010 году в городе Никольское проживало 20 тыс. человек. Населенный пункт расположен на реке Тосна, в 19 км от города Тосно, в 30 минутах от Петербурга. Город является промышленным центром, здесь расположены в том числе предприятия химической промышленности. Правда, справедливости ради отметим, что в Петербурге они тоже присутствуют и иногда даже очень близко от жилых домов. Что касается строящегося объекта (жилой комплекс «Первомайский»), сейчас в продаже находятся квартиры во второй и третьей очередях строительства со сроком сдачи в эксплуатацию в I квартале 2013 года. Самая дешевая квартира при условии 100%-й оплаты обойдется в 1073 тыс. рублей. Площадь такой студии (а это будет именно она) составит 22,15 кв.м. Чуть более просторная квартира площадью 22,38 кв.м в другом корпусе с тем же сроком сдачи будет стоить 1084 тыс. рублей. Как и объект в городе Тосно, жилой комплекс возводится по 214 Федеральному закону. Есть рассрочки. Безусловно, на рынке существуют различные схемы оплаты. И в настоящее время этих вариантов стало гораздо больше благодаря двум факторам. Во время кризиса, чтобы привлечь покупателей, солидная часть застройщиков предложила своим клиентам различные варианты рассрочек. И сегодня они по-прежнему присутствуют. Причем остались и беспроцентные, что, безусловно, более выгодно для покупателя (несмотря на разницу в цене квартиры по сравнению с покупкой при 100%-й оплате и большой размер первоначального взноса). «Все зависит от реальных потребностей и возможностей покупателя, - уверен Николай Тихонов, руководитель инвестиционно-строительного департамента компании «Невский Альянс». - За 1 млн рублей можно купить студию или маленькую однокомнатную квартиру в пригороде, и не в самом ближнем. Кого-то это вполне устроит: чистый тихий район, хорошая экология, и все-таки отдельное жилье, а не комната в коммунальной квартире. А кто-то готов использовать свой миллион как большой первый взнос, и тогда можно подобрать покупателю ипотечный кредит или подходящую программу рассрочки платежей. Выбор новостроек расширяется». Выбор естьЕсли мы говорим о сумме более 1,5 млн рублей, то при условии 100%-й оплаты можно приобрести квартиру и в обжитых районах. Например, студия в жилом комплексе «У метро Звездная» (застройщик - Л1) площадью 26 кв.м со сроком сдачи во II квартале 2013 года будет стоить 1637 тыс. рублей. Объект строится в престижном Московском районе, на пересечении улицы Орджоникидзе и проспекта Космонавтов. Это 25-этажный кирпично-монолитный дом (всего таких домов в комплексе семь) с улучшенной отделкой парадных, холлов и лестниц, с охраняемым подземным паркингом и зеленым внутренним двором с детскими площадками. Если рассматривать несколько более дорогие варианты, то здесь будет больший выбор объектов в городской черте. Хотя говорить о просторных квартирах вряд ли придется. По словам Сергея Козлова, генерального директора АН «Бекар», в настоящее время за 2 млн рублей можно приобрести квартиру-студию в ближайшем пригороде при условии 100%-й оплаты. «Стоимость аналогичного объекта в городской черте будет составлять от 2,5 млн рублей, - рассказывает он. - В этом случае клиент может обратиться в банк за ипотечным кредитом либо, если застройщик предоставляет возможность рассрочки, оценить свои силы и воспользоваться этим предложением. Если у клиента имеется сумма в 3-4 млн рублей, то он сможет приобрести однокомнатную квартиру площадью около 33 кв.м». Например, сравнительно недорогие квартиры есть у компании ГДСК, которая специализируется на строительстве панельного жилья (а с недавнего времени в состав жилых комплексов компании входят и кирпично-монолитные корпуса). Так, за 2383 тыс. рублей (при условии 100%-й оплаты) можно приобрести однокомнатную квартиру в панельном доме в жилом комплексе «Аврора» в 6 корпусе, во второй очереди со сроком сдачи в июне 2013 года. Жилой комплекс расположен в Невском районе, а сама квартира - достаточно просторная по сегодняшним меркам, по площади существенно больше, чем обычная студия, - почти 34 кв.м. Однако жилье расположено на втором этаже и не имеет балкона. Площадь кухни вполне комфортная для однокомнатной квартиры - около 10 кв.м, а окна выходят на юго-запад, что вполне приятно. Чуть дороже - 2,759 тыс. рублей (при условии 100%-й оплаты) - будет стоить квартира в том же доме, но уже на 11 этаже, площадью 36 кв.м и окнами также на юго-запад. В доме с более близким сроком сдачи - в декабре 2012 года - за 2939 тыс. рублей (при том же условии) можно приобрести квартиру площадью 36,7 кв.м. Это будет жилой комплекс «Долгоозерный» (тоже ГДСК), расположенный в Приморском районе на новой территории, однако квартира находится на втором этаже и не имеет балкона. В Красносельском районе в жилом комплексе «Южный» с тем же сроком сдачи выбор существенно больше - квартиры площадью 39,8 кв.м по цене 2867 тыс. рублей (при 100%-й оплате) можно приобрести на любом этаже - от 17 до 25. Окна будут выходить во двор, но зато - на юг.
Три и больше«Если у покупателя есть 3-4 млн рублей, горизонт возможностей расширяется: это могут быть интересные варианты на вторичном рынке жилья в домах от 2000 года постройки, - говорит Валерий Бойчук, генеральный директор АН «Юрист». - Можно рассматривать двухкомнатные и трехкомнатные квартиры в уже сданных домах городов-спутников». Риэлторы, специализирующиеся на вторичном рынке, в большинстве своем уверены, что за 2 млн рублей ничего купить нельзя, кроме, пожалуй, хорошей комнаты. Впрочем, если говорить о вторичном рынке, не рассматривая строящиеся дома, это и правда так. Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор», уверяет, что за 2 млн рублей в Петербурге сейчас почти ничего не купишь, разве что комнату в перспективной коммунальной квартире. Но при этом добавляет, что это все-таки может быть квартира-студия в новостройке со сроком сдачи года через два. Но в таком случае очень важно выбрать надежного застройщика. «Если у вас 3 млн рублей - уже можно купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке, - утверждает эксперт. Сейчас минимальная цена на "единички" - от 2,6 млн рублей. Конечно, это варианты не из самых дорогих, поэтому и качество дома будет соответствующим - это будет старая панель или "корабль". А удаленном от центра районе можно подобрать даже и 606-ю серию. В новостройке за эти деньги можно купить жилье со сроком сдачи не меньше, чем через год». В итоге, как показывает практика и доказало наше исследование, имея на руках ограниченную сумму, которой хватит на приобретение жилья из условной категории «доступного», надо понимать, что чем-то придется поступиться. Либо жилье будет в новостройке, расположенной достаточно далеко от города, но при этом в качественном кирпично-монолитном доме. Либо это будет жилье гораздо меньшего метража и комфорта, однако в любимом районе города. Можно «задешево» найти вариант достаточно приятный и просторный по метражу, но при этом со сроком сдачи, который будет, скорее всего, сдвинут. Можно более дешево приобрести жилье у компании, которая не работает по 214 Федеральному закону, поэтому гарантий не будет. Можно купить квартиру в доме в черте Петербурга с уже скорым сроком сдачи, однако с недостатками - на первом или втором этаже, на теневой стороне, без балкона и лоджии, с маленькой кухней и прочими изъянами. Наконец, можно приобрести квартиры в совершенно новой зоне в проекте комплексного освоения территорий, причем даже у метро, например, «Парнас», но без готовой торговой инфраструктуры по соседству, без маршрутов общественного транспорта... В общем, вариантов пока масса, выбор - только за покупателем.
Александра Андреева
Наталья Луговская, вице-президент по продажам компании «Петербургская Недвижимость»:
Безусловно, самые дешевые варианты жилья на первчном рынке - это квартиры-студии в новостройках с достаточно отдаленными сроками сдачи (в домах на начальной стадии строительства). Причем расположены они на территории Ленинградской области. Это новые строящиеся объекты в Тосно, в Кировске, в Никольском. При наличии более крупной суммы денег - около 2 млн рублей - уже можно приобрести квартиру, например, в Шушарах (это, кстати, уже городская территория). А также в Мурино и Девяткино, причем здесь неподалеку расположена станция метро «Девяткино». Также на старте продаж четвертой очереди строительства еще пока сравнительно невысокие цены в новом жилом микрорайоне у метро «Парнас», который стремительно строится. Далее, уже по более высоким ценам, продается жилье в обжитых районах города. Это могут быть квартиры-студии в Кировском, Красносельском, Невском и других районах Петербурга. У покупателя всегда есть выбор - приобрести жилье большего метража в Ленинградской области или меньшее по площади, но уже в обжитых районах на территории Северной столицы.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор»:
Если человек планирует купить недвижимость для того, чтобы в ней жить, то, может быть, ему и в комнате будет очень комфортно, за 2 млн рублей можно купить хорошую комнату в центре. Если он ставит во главу угла ликвидность - то нужно выбирать пусть на окраине, но однокомнатную квартиру. Такая квартира всегда ликвидна. Хотя, конечно, жилье в домах советского периода будет дешеветь по сравнению с новостройками. Если рассматривать вариант наличия на руках суммы в 3 млн рублей и покупку двухкомнатной квартиры, то это будет такое приобретение, которое я бы не рекомендовал. Все-таки общее правило рынка звучит так: надо выбирать наиболее дорогое и ликвидное в своем сегменте. Например, за те же 3 млн рублей можно купить или хорошую однокомнатную в Петербурге, или таунхаус в области - Всеволожск, Сертолово. Это будет приличный и ликвидный товар.
Марина Осадчая, руководитель отдела маркетинга «НДВ СПб» (филиал «НДВ-Недвижимость»):
Самые дешевые квартиры приобретают разные типы покупателей. Квартиры-студии покупают в основном студенты и приезжие, которые планируют переезд в Петербург сразу после сдачи дома в эксплуатацию. Также велика доля инвесторов, так как вложения в студии оказываются самыми выгодными: удорожание с момента вывода в продажу до сдачи в эксплуатацию может составить до 40%. Однокомнатные квартиры приобретают молодые семьи, которые отделяются от родителей и готовы отказаться от некоторых опций ради минимальной цены. Двух- и трехкомнатные квартиры приобретают семьи, которые заинтересованы в увеличении жилищных условий, но не располагают достаточными доходами, чтобы приобрести квартиру с лучшими параметрами. Также самые дешевые варианты покупают «на будущее», не всегда в инвестиционных целях: как правило, низкие цены на многокомнатные квартиры обусловлены краткосрочными акциями, и долго такие квартиры в листингах не задерживаются.
Комментарии