Вспомним сюжет увлекательного сериала под названием «Цены на недвижимость». Итак, ценовой индекс БН, показывающий цены выставленных на продажу квартир, в течение всего прошлого года находился между отметками 95 и 96 тыс. руб. за кв. м, а месячные объемы предложения колебались в пределах 20-23 тысяч квартир. В общей сложности рост цен на вторичном рынке жилья за год составил около 1% (для сравнения: за 2012 год цены на квартиры «секонд-хенд» увеличились на 7,8%).
Краткое содержание предыдущих серий
Сценарий послекризисного восстановления вторичного рынка в общем и целом (за исключением деталей) вписался в рамки прогнозов, в свое время данных главным аналитиком РГР Геннадием Стерником.
Напомним: в ноябре 2009 года цены на петербургские квартиры опустились к нижним «кризисным» значениям 81,4-81,9 тыс. руб. за кв. м. Затем, через 20 месяцев стабильности возле нижних отметок, летом 2011 года начался период восстановления, а к сентябрю 2012 года цены подошли к отметке 95 тыс. руб. за кв. м.
После «набора высоты» стабильность на уровне «ни высоко, ни низко» сохраняется уже 15 месяцев. Ключевое расхождение с прогнозом, сделанным авторитетным аналитиком около полутора лет назад, только в том, что, в отличие от большинства регионов с более «демократичными» ценами на жилье, Петербург в 2013 году на докризисный уровень не вышел.
По мнению опрошенных нами риэлторов-практиков, сегодня нет никаких оснований прогнозировать, что покорение вершин пятилетней давности случится в 2014 году. Все-таки, в отличие от многих регионов, в 2008 году питерский рынок был слишком серьезно «разогрет»: с весны и по декабрь средние цены на петербургские квартиры превышали 100 тыс. руб. за кв. м. Впрочем, здесь следует сделать традиционную для любых прогнозов оговорку: ситуация будет стабильной только при сохранении сегодняшнего макроэкономического фона.
Любые резкие изменения будут означать серьезные «поломки» уже не на рынке жилья, а в финансовой системе или глобальной экономике. Понятное дело, что в таком развитии событий не заинтересованы ни продавцы, ни покупатели квартир, ни профессионалы квартирного рынка.
На низкой высоте
В течение всего 2013 года покупатели то активизировались, то выжидали, куда двинутся цены. Эту тенденцию подтвердили, разойдясь только в нюансах, все опрошенные нами профессионалы. По словам заместителя генерального директора АН «Бекар» Леонида Сандалова, традиционное осеннее оживление в 2013 году началось позже, чем обычно. Правда, под конец года был зафиксирован всплеск интереса к дорогим, около 20 млн руб., объектам (по мнению нашего эксперта, это вызвано обострившимися под занавес года тревогами за судьбу накоплений), но до сделок так и не дошло.
«Год был неровным по уровню активности, осень - непривычно тихой, да и традиционного декабрьского ажиотажа не чувствовалось. Перед новогодними каникулами участились звонки от потенциальных покупателей, но пока они не привели к сделкам», - говорит генеральный директор АН «Невский простор» Александр Гиновкер.
Центр проигрывает, но это временно
Директор АН «Адвекс Петроградский» Юрий Воробьев отметил, что в первой половине 2013 года в его компании состоялось несколько удачных расселений небольших коммуналок в центре (в 2012 году такие сделки «складывались» редко), а осенью увеличился интерес к комнатам.
Но, как отмечает Александр Гиновкер, к зиме, и по его мнению весьма неожиданно, упал спрос на квартиры в историческом центре. В районе «золотого треугольника», на Невском проспекте и близ набережных Мойки и Фонтанки приличные квартиры предлагаются к продаже почти по ценам спальных районов, а покупатели не спешат. Спрос от исторического жилья оттягивают практичные новостройки бизнес-класса со стандартным набором «привилегий» в виде парковок у дома, охраны и широкополосного доступа в интернет.
«Раньше интерес к объектам старого фонда был хоть и стабильным, но ограниченным: его формировали коренные петербуржцы, иностранцы и некоторые москвичи. Но я уверен, что сегодняшняя ситуация - это временный перекос: не может исторический центр одного из самых красивых городов мира быть невостребованным, так просто не бывает», - утверждает Александр Гиновкер. По его мнению, интерес к таким квартирам непременно вернется с началом сезона белых ночей.
А в это время на периферии
«Вторичный рынок жилья держится сегодня в первую очередь за счет продаж в сегменте эконом-класса», - комментирует президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко. Но покупателей по большей части интересуют квартиры в относительно «свежих» домах. Ощутимо растут в цене только объекты так называемой новой вторички, а львиную долю и без того невысокого спроса на типовое жилье «секонд-хенд» перетягивает на себя первичный рынок: застройщикам удается заинтересовать будущих новоселов компактными квартирами, рассрочками и предложениями банков по кредитованию.
На осенней выставке «Жилищный проект» риэлторы, которые вели семинары для посетителей, говорили и о затоваривании вторичного рынка типовым жильем советского периода постройки, и о высокой конкуренции с первичкой. По оценкам наблюдателей, дисконты на типовые «двушки» и «трешки» по сравнению с ценами предложения порой достигают 10-12%. А осенью многие практики убеждали продавцов пересмотреть завышенные ценовые ожидания и быть готовыми к торгам. Редакция БН тогда не осталась в стороне от этих настроений профессионалов. Чтобы выработать рекомендации для продавцов и покупателей в период застоя, мы организовали круглый стол для руководителей агентств недвижимости, в ходе которого предложили поделиться своими рекомендациями и «секретами мастерства».
Так вот, по мнению участников дискуссии, сегодняшнее время для решения жилищных вопросов вполне благоприятно. Ситуация, охарактеризованная пугающим словом «стагнация», позволяет решать их без спешки и не впопыхах, как это порой случалось в периоды разгона цен. При этом, «двигаясь» по цене, потенциальный продавец, целью которого является приобретение другого объекта, должен принимать во внимание, что и при встречной сделке он также получит возможность торговаться.
Описанная ситуация, казалось бы, должна приводить к снижению цен. Но, несмотря на выросшие «дельты» при торгах, этого не происходит: спрос серьезно подпитывается ипотекой.
Скованные одной цепью
По словам Екатерины Романенко, основной тип операций на сегодняшнем рынке жилья - встречные (обменные) сделки. А отличие обменных операций нашего времени от многозвенных цепочек прежних лет заключается в том, что в короткой цепи из трех сделок сегодня «спрятано» как минимум два кредита, одна или две «свежие» новостройки, а также активно задействованы все виды господдержки и субсидирования.
Решение квартирных задач повышенной сложности - конек универсальных агентств, дающих возможность организовать продажу и покупку, что называется, в режиме «одного окна». Поэтому Екатерина Романенко уверена, что уровень доверия клиентов к крупным и средним риэлторским компаниям будет расти.
Как будут влиять на рынок недвижимости разного рода политические и макроэкономические события? По словам Александра Гиновкера, растущий уровень недоверия к банковскому сектору приведет к увеличению желающих сохранить сбережения в квадратных метрах недвижимости - и доступной, и дорогой, и «антикварной». По мнению Юрия Воробьева, рынок находится в состоянии устойчивого равновесия, а любого рода «отвлекающие» факторы, вроде публикации пессимистичных прогнозов Минэкономразвития или обсуждения пенсионной реформы, могут заставлять потенциальных участников откладывать покупки, но не скажутся на сложившемся балансе спроса и предложения.
Леонид Сандалов полагает, что влиять на рыночный расклад в 2014 году будут и факторы местного значения. Например, успешное завершение пилотных проектов реновации пятиэтажек может поднять интерес к «хрущевским» квартирам в домах, попавшим в городскую программу. Правда, только в том случае, если жилье, в которое переедут первые переселенцы, им понравится.
Есть и еще один момент. «В спросе лидируют малогабаритные и самые доступные по ценам квартиры, - уточняет Леонид Сандалов, - а в периферийных новостройках, которые возводятся сегодня, "единички" являются доминирующим типом жилья. Рынок ими еще не насыщен, хотя уже близок к насыщению. Поэтому повышенный интерес к ним имеет шансы сохраниться и в 2014 году».
Поколение покупателей - молодое и незнакомое
«Предпосылок для радикального изменения цен сегодня нет, - комментирует главный аналитик ГК "Бюллетень недвижимости" Сергей Бобашев. - Вместе с тем за последние два года состав покупателей стал другим». По его словам, на рынок вышло поколение «мобильных» тридцатилетних, которые вынуждены решать свои жилищные вопросы: именно с этим связан растущий спрос на малометражные квартиры на первичном рынке в районах, оторванных от городской среды.
В докризисные годы участниками квартирного рынка становились в основном обеспеченные люди, которые не нуждались в ипотеке. Они покупали квартиры в исторических районах, переселяясь из Купчино и Веселого Поселка в центр, формируя центростремительные тенденции в развитии городской среды. При этом работающие представители поколения «от 20 до 30», как правило, не имели возможности решать жилищные проблемы и были вынуждены жить под одной крышей с родителями либо снимать квартиры, создавая ажиотаж на рынке аренды.
Ситуация последних лет позволяет молодым получать относительно доступные (если не по процентным ставкам, то по условиям получения) кредиты, а также пользоваться выгодными предложениями рассрочек от застройщиков. Для застройщиков ситуация также выгодна: они могут строить много, на дешевой земле и быть уверенными в том, что квартиры найдут своих покупателей. И результат такого скрытого проектного финансирования - растущий пояс высокоплотной городской застройки в заКАДье.
Между тем для исторического развития городов характерна смена центробежных и центростремительных периодов. Как будут развиваться новые районы - зависит от ситуации в российской и глобальной экономике, но в обозримой перспективе неизбежно их расслоение на депрессивные и такие, которым удалось «вписаться» в городскую среду.
«Одним из индикаторов, показывающих привлекательность той или иной территории, будет рынок аренды», - дает подсказку потенциальным покупателям Сергей Бобашев. Поэтому, чтобы проследить, в каких направлениях перемещаются цены и спрос, мы будем продолжать наблюдения за поведением всех сегментов квартирного рынка, а также рынка жилой аренды. Следите за публикациями.
Комментарии