Список самых значимых изменений в недвижимости и строительстве за 2011 год подготовили эксперты юридической компании Качкин и Партнеры. Несмотря на то, что многие заявленные к обсуждению законопроекты носили предвыборный характер и так и не были приняты, ставшие в итоге нормативными актами изменения коснулись практически всех сфер. В этом году было действительно много важных нововведений, коснувшихся рынка недвижимости и строительства. Так, например, были внесены значительные изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации, - отмечает руководитель практики по недвижимости и инвестициям компании Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. Рынок давно нуждается в изменении правил игры и введении четкой регламентации деятельности застройщиков, инвесторов, а также других лиц, влияющих на развитие российской недвижимости. 1) Новые последствия нарушение инвестиционных договоров застройщиками Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11 июля 2011 г. №54 О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. В частности, по мнению ВАС, в случае нарушения застройщиком условий инвестиционного договора в форме уклонения от передачи объекта инвестор не вправе заявлять требования о признании права собственности на спорный объект. В отношении недвижимого имущества введен в оборот договор купли-продажи будущей вещи, ранее практически не использовавшийся из-за невозможности однозначно определить предмет сделки. Толкование ВАС РФ влечет значительные изменения доступных инвесторам способов защиты своих прав и новые последствия нарушения договоров застройщиками. 2) Продлена возможность льготного выкупа земельных участков, занятых строениями и сооружениями Закон РФ О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. До 01 июля 2012 года продлевается срок действия льготных ставок для выкупа земельных участков, которые находятся в государственной и муниципальной собственности, и на которых расположены объекты недвижимого имущества. 3) Иностранцы не смогут приобрести землю в приграничных районах Указ Президента РФ от 2000 09.01.2011 №26 Об утверждении перечня приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками. В Ленинградской области такими территориями являются Выборгский, Кингисеппский, Ломоносовский и Сланцевский муниципальные районы. При этом 20.01.2012 истекает срок, в течение которого иностранные лица должны в добровольном порядке переоформить собственность на участки в приграничных территориях на российские юридические и физические лица. 4) Намыв будет регулироваться законом Закон РФ №246-ФЗ Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации. Принятое правовое регулирование касается не только уже реализуемых проектов по намыву искусственных территорий (например, Морской фасад в Санкт-Петербурге), но и любых иных сооружений вне зависимости от их уровня и объема необходимых инвестиций. 5) СРО станут финансово ответственными Закон РФ от N 337-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации. С 01.07.2013 появится возможность обратиться с требованием о компенсации полной суммы понесенного ущерба либо непосредственно к строительной организации, являющейся членом СРО, либо к самой СРО. Данные изменения повлекут за собой существенное изменение уровня ответственности СРО и, как результат, повышение требований к составу их членов, т.е. выживание с рынка недобросовестных СРО и строителей, - подчеркивает Дмитрий Некрестьянов. 6) Проверка проектной документации ляжет на плечи негосударственной экспертизы Закон РФ от N 337-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, который предусматривает с 01.04.2012 передачу полномочий на проверку проектной документации негосударственным экспертным организациям по большинству проектов. Очевидным риском является недостаточный профессионализм сотрудников некоторых негосударственных организаций, что вкупе с возможным поверхностным отношением к проверкам может привести к выявлению проектировочных недочетов лишь, к примеру, при обрушении дома. 7) Госорганам дали возможность подумать над правилами землепользования и застройки Закон РФ №41-ФЗ О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в частивопросов территориального планирования продлил сроки подготовки генеральных планов территорий и предотвратил коллапс в сфере получения прав на строительство, который мог наступить с 01.01.2012. 8) ПИФы станут менее привлекательными для инвесторов С 01.01.2011 вступил в силу закон РФ N308-ФЗ О внесении изменений в главы 30 и 31 части второй Налогового кодекса Российской Федерации, который установил, что имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (ПИФ), подлежит обложению налогом на имущество и земельным налогом. Ранее имущество, переданное в ПИФ, не облагалось перечисленными налогами, теперь же данный инструмент потерял существенную часть своей привлекательности. 9) Введена новая форма банкротства банкротство застройщика Закон РФ №210-ФЗ О внесении изменений в ФЗ О несостоятельности (банкротстве) и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства. Применение в отношении банкрота процедуры банкротство застройщика существенно сокращает перечень объектов, которые могут быть проданы на торгах для покрытия задолженности перед кредиторами.