Российское агентство по ипотечному жилищному кредитованию планирует ввести новый вид кредитов для пенсионеров. Речь идет об обратной ипотеке - американской кредитной схеме, позволяющей превратить стоимость залогового имущества (недвижимости) в деньги, без потери права собственности на него. О преимуществах и недостатках новой схемы на российском рынке ипотечного кредитования, рассказывает адвокат Олег Сухов. Что это такое, обратная ипотека? Как правило, обратная ипотека адресована пожилым пенсионерам, у которых есть недвижимость, но нет доходов, что особенно актуально для нашей страны. В итоге, для поддержания нормального уровня жизни им ничего не остается делать, как продать недвижимость. В данном случае, обратная ипотека позволяет им превратить загородный дом или квартиру в деньги без физической потери этого имущества. Т.е. собственник закладывает свое жилье и начинает с определенной периодичностью получать деньги. Данные платежи образуют сумму основного долга. Начисляемые проценты также прибавляются к основному долгу, погашать такой кредит не надо. При наступлении определенного заранее оговоренного события кредитор обращает взыскание на залог и из вырученных денег погашает кредит. Общепринятым событием, позволяющим кредитору обратить взыскание на залог, являются переезд владельца в дом престарелых или смерть. На кого рассчитана? Ипотека рассчитана на владельцев квартир, которые не располагают иным имуществом, и имеют низкую заработную плату или пенсию. Схему, когда заемщик получает ежемесячные платежи с правом жить в квартире, можно сравнить с правом пожизненного пользования жилым помещением на основании договора личного найма или ренты. Обратная ипотека актуальна - когда размер пенсии или зарплаты слишком мал, и заемщик не имеет детей, близких родственников, способных оказать материальную помощь. Минусы обратной ипотеки Привлекательная обратная ипотека не имеет ничего общего с улучшением жилищных условий граждан. Речь идет лишь о том, что государство, которое не в состоянии обеспечить достойную жизнь малообеспеченным слоям населения, старикам, пытается переложить на их плечи решение указанной проблемы путем отчуждения последними жилых помещений в счет полученного денежного обеспечения от кредитных учреждений - банков. Принятие данного закона может привести и к тому, что старики рискуют лишиться своих квартир, воспользовавшись обратной ипотекой. По условиям данной программы, - поясняет адвокат Олег Сухов, - жилое помещение как бы остается в собственности гражданина, но только на определенный срок, и если ипотечный заемщик, выплачивая ежемесячные проценты, приближает день, когда может быть снято введенное обременение, то пенсионер, отдавший квартиру в обратную ипотеку с каждым полученным плате 2000 жом лишь больше попадает в кабалу и зависимость от банка. Следует учитывать, что основная цель банков - получение прибыли, а это значит, что процент за пользование таким последним в жизни займом-помощью будет гораздо выше расценок на и без того недешевые потребительские кредиты, плюс сопутствующие расходы. Плюсы обратной ипотеки Отношения, вытекающие из обратной ипотеки, безусловно, имеют потенциальный интерес, как для лиц, готовых передать банку свою недвижимость в счет получения денежных средств, необходимых для поддержания достойного существования, так и для кредитных организаций, ориентирующихся на получение прибыли, составляющую разницу, между стоимостью квартиры и выплаченного пенсионеру размера ипотеки. Главное, чтобы предполагаемые потенциальные обоюдные интересы были грамотно учтены в договоре и надлежащим образом исполнены. Обратная ипотека напоминает ренту Собственник как бы продает квартиру в обмен на постоянные платежи, например, в течение 5-10 лет. По ренте до момента смерти. Таким образом, владелец получает от банка денежную помощь в обмен на отчуждаемое жилье. Сумма платежа при обратной ипотеке зависит от срока и рыночной стоимости квартиры, от доходов собственника в данном случае ничего не зависит. Продается недвижимость либо банку, либо государственной структуре. После оформления сделки или после полной выплаты стоимости квартиры она отходит плательщику к примеру, банку. Другой вариант ипотеки: государство кредитор Было бы лучше, если бы закон предусматривал в качестве кредитора, т.е. лица, обеспечивающего денежное обеспечение именно государство, а не банк. Государство путем обратной ипотеки может не просто поддержать пенсионеров, но и получать в итоге квартиры в муниципальные фонды жилья для дальнейшего социального распределения. Не секрет, что пенсионеры больше доверяют государству, чем кредитным учреждениям. Поэтому обратную ипотеку, в отличие от ренты с иждивением, старики воспримут гораздо лояльнее. Открытым остается вопрос выделение бюджета на данную инициативу. Еще один нюанс Существенное обстоятельство - процедура оформления участия в программе обратной ипотеки. Если при стандартном кредитовании на приобретение жилья банк заинтересован в том, чтобы его клиент прожил как можно дольше, чтобы успеть погасить задолженность, то при обратной ипотеке интерес у банка совсем иной. Чем меньше проживет собственник жилья, тем ниже будет уровень затрат финансовой организации на приобретение конкретной квартиры или дома, а значит, и отбор участников по рассматриваемой программе и их последующее обслуживание будут весьма специфичными, причем вряд ли такая специфика добавит оптимизма и жизненных сил пожилым людям. Риски Олег Сухов резюмирует: Никто не даст гарантии, что банк сам не разорится или его не лишат лицензии, а его кредиторы не откажутся продолжать обязательства по платежам пенсионерам.