Все опрошенные нами эксперты сходятся только в одном убеждении: сейчас, пока концепции еще не разработаны, ни тем, кто уже живет на «конкурсных» территориях, ни тем, кто, возможно, мог бы захотеть купить там недвижимость (с инвестиционными целями или просто в погоне за житейскими удобствами), не стоит планировать каких-либо действий, связанных с покупкой или продажей.
Не торопимся
Причин не торопиться, как минимум, две: во-первых, сейчас невозможно предположить, что будет с теми внутридворовыми зданиями, которые не состоят на государственной охране как объекты культурного наследия, а во-вторых, неизвестно, что может появиться рядом с теми домами-памятниками, которые сами-то наверняка останутся в целости, но среда рядом с ними будет «благоустроена». Во всяком случае, некоторые принципы разработки конкурсных концепций, объявленные организаторами конкурса, вызывают опасения. Например, такие: приоритет создания территорий общего пользования, модернизация и развитие улично-дорожной сети и транспортной инфраструктуры, модернизация и развитие инженерной инфраструктуры, учет частной инициативы, частных инвестиций. Под эти принципы выдвинуты соответствующие задачи. Вот лишь некоторые из них: предусмотреть создание новых пространственных систем в структуре внутриквартальной дворовой среды с приспособлением под общественно-деловые зоны, зоны культурных и торговых центров, жилых и гостиничных комплексов; в открытых, перекрытых, многоярусных пространствах дворовых территорий попытаться реализовать новейшие технологии и концепции архитектуры, городского дизайна и рекламы; предусмотреть создание необходимого количества парковочных мест как на открытых стоянках, так и в многоуровневых паркингах; предусмотреть создание новых общественных пространств; предусмотреть возможность использования пешеходных пространств как общедоступных центров современного искусства, концертных и выставочных залов, мест проведения праздников, фестивалей, художественных акций. Даже не видя конкретных мастер-планов, можно понять, что дворов, запертых жителями на замок, станет меньше, а шумных общественных мест - больше. И еще неизвестно, подорожает ли жилье в доме, если на первом этаже в нем откроются два магазина, парикмахерская и ресторан, или подешевеет. Как на стоимость жилья влияет ситуация, если под окнами начинают с утра до ночи ходить толпы гуляк, непрерывно хлопая дверьми магазинов и кафе? Ясности прибавится 21 июня, когда будет опубликован протокол рабочей группы по результатам рассмотрения первого этапа конкурсного предложения - эскиза концепции (мастер-плана). Затем до 20 августа конкурсанты будут дорабатывать свои концепции. Их экспозиция и общественные обсуждения должны пройти с 24 августа по 7 сентября. Публикация итогового протокола заседания жюри конкурса на официальном сайте КЭРППиТа запланирована на 19 сентября.
Рыночная оценка
Один из риэлторов, пожелавший остаться неназванным, заявил, что ему очень не хотелось бы обсуждать рыночные перспективы районов, попавших на конкурс, потому что после объявления о подобных конкурсах цены обычно поднимаются, ажиотаж растет, а риэлторам становится труднее работать. В районе Конюшенной площади, где цены и так высочайшие, это особенно нежелательно. Коломне же, убежден эксперт, никакие акции по развитию территорий не помогут: жить там «никто не хочет», и роста спроса все равно не будет, так как это «очень специфический район, оторванный от инфраструктуры города». «В этом квартале ужасные дома без капремонта, а элитное жилье существует лишь в виде точечных вкраплений, - продолжил наш собеседник. - Эти вкрапления так элитой и останутся. А больше ничего не изменится». В свою очередь, генеральный директор АН «Невский Простор» Александр Гиновкер так оценивает эти кварталы: если начать непосредственно с Марсова поля, то самые дорогие объекты - в доме Адамини (Марсово поле, 7). Цены на видовые квартиры там сейчас начинаются от 170 тыс. рублей за метр. Скажем, около года тому назад в этом доме квартиру с видом на слияние рек, с парадным входом с угла, площадью 70 кв.м продали за 12 млн, то есть по 171,4 тыс. рублей за метр. Видовая квартира площадью 150 кв.м на последнем этаже (теоретически с возможностью построить мансарду) продается сейчас за 114 млн рублей, то есть по 760 тыс. рублей за метр. Это коммуналка, в которой пересекается множество разных интересов; продается она уже очень долго. Но кроме фасадных, в этом доме еще масса квартир во дворах, особенно на Мойке, 1, со стороны Аптекарского переулка. По мнению Александра Гиновкера, цена там может быть и тысяч 70 за метр - если это дальний двор. «Безусловно, место это очень перспективное, самый исторический центр, очень красивый. А когда там вместо Ленэнерго будет 7-звездочный отель, как нам обещают, плюс отель на самой Конюшенной площади, - это место станет одним из самых топовых в Петербурге», - резюмирует Александр Гиновкер. Рядом с домом Адамини и будущим отелем есть еще один жилой дом - на Марсовом поле, 3. Там и сейчас продаются квартиры, из окон которых открывается вид на поле. Квартиры в нем, по информации Александра Гиновкера, очень дороги - 20-25 тыс. долларов за метр. По такой цене они выставляются уже долгое время, но так и не проданы. Две стороны одного отеляЧто касается создания общественно-деловых и торговых зон, то, рассуждает Александр Гиновкер, отель «делает счастливее» не всех живущих по соседству: если окна выходят на задний двор отеля, то ничего хорошего в этом нет, но жители фасадных квартир (например, по соседству с Мойкой, 22) явно не проигрывают. «Но вообще все это очень индивидуально, - продолжает эксперт, - смотря какой отель, какие магазины и куда выходят ваши окна. Если на красивую улицу, а внизу два бутика (как на Большой Конюшенной, 13), то дом от этого только выиграет, стоимость аренды для коммерческих целей в нем огромна, да и жилье дорожает. И вообще вся эта улица сейчас становится улицей бутиков, и открытие бывшего ДЛТ закончит это превращение. Так что наличие таких магазинов повышает статус. А магазин "24 часа" или соответствующее кафе, конечно, не повышают». В оценке района Коломна гендиректор «Невского простора» разделяет мнение своего коллеги: этот квартал с давних пор считается депрессивным, а то, что реализация проекта «Новая Голландия» притормозилась, тем более плохо повлияло на продажи в нем. Большое количество квартир очень долго продавалось в доме на Мойке, 112 (прямо напротив Новой Голландии), рассказывает Александр Гиновкер. Дорогих домов там нет, цены начинаются от 60 тыс. рублей за кв.м (черный вход и вид из окон во двор), а если квартира видовая и с хорошим входом, то цены тоже будут не слишком высоки - максимум до 100 тыс. рублей за кв.м.
Комментарии