Еще неделю назад о снижении количества «инвестиционных» вариантов в городских листингах речи не шло. Тенденция проявилась совсем недавно. При этом средние цены на жилье продолжают оставаться на прежнем уровне (сегодня питерский «квадрат», согласно данным bsn.ru стоит в среднем 91881 руб. месяц назад, в конце мая он стоит 92 304 то есть но 0,4% дороже). Выпадение одной из существенных частей предложения, как ни странно, не отразилось на этих величинах (или было скомпенсировано иными тенденциями и «подводными течениями»). Поэтому выявить тренд помогли лишь наблюдения за комплексом иных параметров предложения.
Листинги сжимаются
Прежде всего, в последнюю неделю довольно резко сократилось число выставленных вариантов. Весь июнь это значение держалось между планками 6050 и 6150 объектов - то есть изменялось в довольно узких пределах. Начиная с 25 июня цифры совершили крутое пике вниз до значения 4864.
Однако сам по себе подобный провал активности продавцов еще мало о чем говорит, ему можно найти десятки различных объяснений: можно сослаться на сезонные колебания либо искать причины в специфике формирования базы «Большого сервера недвижимости».
Однако другие цифры не оставляют возможности для подобных интерпретаций. Дело в том, что предложение сократилось далеко не равномерно по всем районам - что и дает возможность утверждать о «направленности» и «осмысленности» наблюдаемой тенденции. За последнюю неделю сильно сжалось количество выставленных вариантов в Приморском (на 47%), Выборгском (почти на 20%), и Центральном (на 27,5%) районах. Тогда как объемы предложения во Фрунзенском, Красногвардейском, Калининском, Адмиралтейском районах за это время сократились лишь на 3-5%.
О Центральном районе разговор особый, предложение здесь весьма нетипично по сравнению с остальным Петербургом. Что же касается других «провалившихся» районов, то предложение здесь все последние годы характеризуется большой долей «инвестиционных» вариантов - квартир, которые граждане приобретают в строящихся домах, а после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию, выставляют на вторичный рынок. Неудивительно, что обилие подобных предложений наблюдается именно на тех территориях Петербурга, где последние годы было сосредоточено наибольшее число новостроек.
Также заметно, что листинги предлагаемых объектов в Выборгском и Приморском районах превосходят базы данных по другим городским территориям в разы, хотя размеры всех периферийных районов Петербурга вполне сопоставимы - и никакими иными причинами повышенную активность продавцов указанных территорий не объяснить.
Простор в дефиците
Весьма показательные изменения произошли и если провести анализ по типам квартир. Напомним читателям, для нужд статистики, мы делим выставленные в продажу квартиры на две категории: «компактные» и «просторные». Первые, в целом, соответствуют менее качественному жилью: «хрущевки», «кировки», тесные панельные серии советского периода и пр. Вторые - это, прежде всего, дома класса «комфорт» и «бизнес» последних лет постройки, «сталинки», «старый фонд», некоторые наиболее комфортные панельные серии. Деление было проведено таким образом, чтобы в каждую категорию попала примерно половина предложения. По однокомнатным квартирам граница, разделяющая две категории - 38 кв.м. По двухкомнатным - 54 кв.м., по трехкомнатным - 79 кв.м.
За последнюю неделю очень существенно сократилось число выставленных «просторных» объектов (которые в больше степени соответствуют современным новостройкам, чем «панелькам» советских лет), тогда как число «компактных» вариантов изменилось в значительно меньшей степени. Однокомнатные квартиры: компактные - минус 13,5% просторные - минус 23%. Двухкомнатные квартиры: компактные - минус 13,5%, просторные - минус 26%, Трехкомнатные квартиры: компактные - минус 6,5%, просторные - минус 25%.
Конечно, речь не идет о том, что сняты с продажи все «инвестиционные» варианты, но их число существенно сократилось, и перекос объемов предложения между различными районами Петербурга уменьшился. Статистика, к сожалению, ничего не говорит о причинах наблюдаемых явлений, здесь придется подождать, пока свое слово скажут риэлторы-практики. Но думаю, за этим дело не станет.
Неясное будущее
Резкое снижение курса российской валюты, которое случилось в начале июня, практически не повлияло на цены на вторичном рынке. «У тех, кто держит деньги на вкладах, конечно, начали возникать вопросы: не пора и переложить накопления в недвижимость. Или, лучше - в доллары? Но вряд ли они "раскачают лодку", - таких граждан относительно немного», - прокомментировал ситуацию генеральный директор компании «Авентин-Недвижимость» Антон Баранов. «Чтобы на вторичном рынке начались заметные изменения, думаю, требуется нечто большее, чем кратковременный подъем курса доллара. Например, если процесс будет идти в течение хотя бы месяца. Ситуацию здесь во многом определяет позиция банков: основная масса сделок так или иначе завязана на кредиты. А кредитные организации пока спокойны», - дополнил картину генеральный директор агентства «Петербургская Недвижимость» Сергей Дроздов. «На какое-то время предложение из-за метаний продавцов может сократиться. Однако через пару недель, как правило, объекты опять появляются. Каких-то серьезных движений на рынке валютные скачки не вызывают. Причин, чтобы глобально что-то изменилось, я пока не вижу», - поддержала коллег Марианна Верещага, генеральный директор «Адвекс-Центр».
А вот что касается прогнозов дальнейшего движения рынка, здесь эксперты пребывают в некотором замешательстве. «Еще месяц назад я бы куда более уверенно делал прогнозы дальнейшего движения рынка. Как и многие коллеги, я был уверен, что рост цен летом замедлится, а осенью опять ускорится. Однако последний месяц поставил этот диагноз под сомнение и внес неопределенность в дальнейшие перспективы развития ситуации», - говорит заместитель директор АН «Бекар» Леонид Сандалов.
«Сегодня делать прогнозы о развитии рынка недвижимости, пожалуй, сложнее всего. Особенно если вспомнить, как Герман Греф на последнем экономическом форуме заявил, что с вероятностью 50 на 50 к осени доллар будет стоит либо 28 рублей, либо 38», - не добавил определенности генеральный директор агентства «Невский простор» Александр Гиновкер.
«У меня лично есть ощущение, что нас ждет плавный рост цен на жилье без особых потрясений. Но это, скорее, эмоциональная оценка», - осторожно предположил заместитель генерального директор АРИН Владимир Спарак. Напомним, что подробнее с этими и другими мнениями и прогнозами экспертов вы можете познакомиться в рубриках «мнения» и «прогнозы» на главной странице портала.
Комментарии