Когда лучше покупать квартиру

Рынок жилья является одним из ключевых сегментов экономики, и его динамика существенно влияет на финансовое состояние граждан. В последние годы наблюдается изменение факторов, влияющих на этот рынок. Если ранее сезонность играла значительную роль, то сегодня большее влияние оказывают решения государства, особенно в части кредитных ставок и ипотечных программ.

Эксперты отрасли отмечают, что планирующим приобретение жилья важно не откладывать данное решение. Необходимо понимать, что анализ данных показывает: те, кто приобрел жилье в 2022 году, потратили меньше, чем покупатели в 2023 году. Поэтому, ожидается, что покупатели в 2024 году также столкнутся с увеличением затрат на приобретение недвижимости.

Рынок жилья стал менее зависеть от сезонности и больше — от решений, которые принимает государство, в том числе по кредитным ставкам и ипотечным программам. Тем, кто планирует приобретать квартиру, эксперты отрасли советуют не тянуть — и не потому, что это выгодно застройщикам. А потому, что анализ показывает — те, кто покупал жилье в 2022 году, потратили меньше, чем покупатели 2023 года. А они, в свою очередь, уже в «выигрыше» по сравнению с покупателями 2024 года.

Вопрос, когда же лучше купить квартиру, не новый, констатирует коммерческий директор холдинга «РСТИ» Екатерина Немченко, тема обсуждалась всегда, сколько существует рынок новостроек.

«Во-первых, очевидно, что на старте строительства цена ниже, и в процессе строительства она растет вместе с готовностью объекта. Во-вторых, самый большой выбор квартир также на старте, хотя застройщики управляют товарным запасом и могут выводить в продажу объемы по частям, но по разным ценам. Получается, что лучше всего покупать на старте продаж? Определенная выгода есть, но многие предпочитают наблюдать, как будет идти строительство, минимизировать таким образом риск долгостроя и не платить во время строительства ипотечные платежи», — рассказывает эксперт.

Если рынок стабилен, проще выявлять закономерности, строить гипотезы, рассуждать о сезонности спроса, стимулирующих акциях и тому подобное, но последние два года перевернули все представления о сезонности, о тактике выжидания и о стратегии накопления, поясняет Немченко. По ее словам, рынок жил в зависимости от ипотечных программ и условий, которые могли предложить застройщики совместно с банками. По мере изменения условий программ становится очевидно, что в выигрыше те, кто не откладывал покупку на потом, а действовал смелее, принимая решение во время самых выгодных предложений.

«Если анализировать вопрос приобретения квартиры на длительном отрезке времени, тоже несложно убедиться, что благодаря росту цен на недвижимость правы те, кто не занимался накопительством, а заключал договор и вкладывал деньги в метры», — говорит специалист.

Вывод Немченко однозначен: если сошлись все звезды, и у потенциального покупателя все сложилось: сформировалась потребность в новой квартире, есть на примете объект, который походит под запрос, его строит надежный застройщик, устраивает финансовый инструмент, который позволяет купить жилье, тянуть и ждать летних скидок или более выгодных ипотечных программ не стоит. Обязательно произойдет такой рост цен, который никакая скидка не компенсирует, либо разберут понравившуюся планировку, либо банк изменит программы, либо произойдут другие изменения ситуации, которые заставят сожалеть, что не заключил договор раньше.

«Читатель с критическим складом ума скажет: «Знаем мы вас, специально так говорите, чтобы шли покупать сейчас», но посмотрите на динамику цен в отдельном объекте или на рынке в целом, проанализируйте различные способы покупки в ипотеку или в рассрочку, за последние пару лет сравните условия по ипотечным программам, и все встанет на свои места. Вернутся ли низкие ставки по ипотеке? Все возможно, но никто не скажет, когда это может произойти, а вот цены на новостройки не будут падать. Причина тому — регулярный рост себестоимости. Вот и выходит, что текущие условия — самые лучшие. Очередные нововведения, которые касаются льготных программ ипотечного кредитования, также приведут к увеличению стоимости квартир в строящихся домах», — резюмировала Немченко.

Про зависимость стоимости от стадии готовности объекта говорит и директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева: самые низкие цены традиционно на старте, и чем ближе к завершению строительства, тем выше становится цена. В наиболее привлекательных локациях (развитая инфраструктура, метро, зоны отдыха и др.) цены, конечно, растут быстрее.

Девелоперы выводят жилые комплексы на рынок в течение всего года, поэтому нельзя говорить о сезонах низких и высоких цен, но стоит помнить о том, что квартиры с подходящей ценой можно найти в любое время года: старт продаж, но не только — периодически у застройщиков появляются акционные предложения на те или иные типы квартир, или на паркинги, или на меблировку, поясняет Трошева. «Иными словами, при выборе квартиры стоит полагаться не на сезон, а на другие факторы. Во-первых, определиться с бюджетом, классом жилого комплекса, локацией. Узнать, кто из надежных застройщиков строит в этом микрорайоне. Подписаться на странички девелоперов в соцсетях — так вы не пропустите информацию о предстоящих стартах продаж новых жилых комплексов», — советует эксперт.

Вопрос выгоды понятие относительное, на него влияет множество переменных данных, и абсолютная цена предложения — только одно из них, рассуждает маркетолог-аналитик «Объединения строителей СПб» Евгений Ортин. «Складывается впечатление, что сезон летних отпусков сулит некоторые преференции при покупке жилья. И в ряде ситуаций это действительно так. В этот период для стимуляции спроса застройщики активируют разного рода маркетинговые программы, включающие в себя разного рода скидки, рассрочки, «квадратные метры в подарок» и прочее. Однако не стоит забывать о том, что все эти мероприятия, как правило, уже заложены в планы продаж», — напоминает собеседник.

Ортин советует обратить не менее пристальное внимание на такие факторы, как размер кредитной ставки, появление новых объектов в той же локации, или напротив, «горячие предложения», которые время от времени все же появляются на рынке.

«Кроме того, стоит помнить и о том, что жильё в Петербурге имеет необратимое свойство дорожать — и хорошо, если только в темпах инфляции. Да и прошлогодний 50-процентный всплеск спроса пришёлся на последний месяц лета. Поэтому при наличии такой возможности затягивать процесс улучшения жилищных условий все же смысла не имеет», — добавляет Ортин.

«Если жилье приобретается для себя, для жизни, для семьи, то лучших времен нет. Мы никогда не советуем ждать, потому что жизнь идет — ее отменять не нужно, — рассказал вице-президент ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Юрий Загоровский. — Только если предвидится что-то экстраординарное, можно притормозить. А при прочих равных, если вы решаете свой жилищный вопрос, его откладывать не надо, надо решать как есть».

Эксперт уточнил, что подкорректировать сроки, например, на несколько месяцев, можно, если срочности решения жилищного вопроса нет. «Если вы намерены брать кредит, то подождать снижение процентной ставки. Потому что очень невыгодны сейчас условия кредитования — от 15%», — добавил он. По прогнозам собеседника, в 2024 году в России должно начаться снижение процентной ставки.

Как правило, пик продаж — это весна. Лето всегда мертвый сезон, и обычно осень — это ситуация, когда игроки рынка фиксируют итоги года, рассказала исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов Елена Бодрова. «Государство принудительно сократило количество возможных покупателей и их финансовую устойчивость, и девелоперы вынуждены на них ориентироваться. Я думаю, что этот баланс позволит рынок удержать и не допустить каких-то существенных скачков», — добавила она.

В пресс-службе «Группы ЛСР» считают, что сегодня сложно сказать, в какой период года приобретать недвижимость выгоднее всего, так как влияние сезонного фактора на рынок недвижимости нивелировали другие, более значимые (изменения в программах кредитования, внешнеполитические события). Например, в прошлом году рост цен начался в мае, обычно в этом месяце он, напротив, снижается. Сейчас рынок живет в парадигме действия программ субсидированной ипотеки до июля 2024 года.

«Тактика накоплений сегодня достаточно рискованна по нескольким причинам. Во-первых, рубль дешевеет. Во-вторых, меняются условия покупки недвижимости, и вероятность их ужесточения очень высока. Поэтому, если перед вами стоит задача улучшения жилищных условий, не стоит откладывать покупку» — говорит застройщик.

Руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина также отметила, что зависимость рынка от сезонности в последние несколько лет стала меньше, а от решений, принимаемых государством, наоборот, больше. «Можно провести аналогию с маркетологом-монополистом, который диктует условия всему рынку. Значение имеет в первую очередь, когда начинается или заканчивается какая-то государственная программа. Также влияние оказывает ключевая ставка ЦБ, диктуя стоимость денег на рынке. Вклад сезонности становится достаточно условным. Хотя, безусловно, за несколько дней до Нового года начинается период «Давайте после праздников», который длится до середины января», — рассказывает эксперт.

При этом летнее затишье в 2023 году уже не было таким традиционно спокойным периодом, вспоминает Кукушкина. В августе прошлого года спрос взлетел после новостей об увеличении первоначального взноса по льготной ипотеке с 15 до 20%. Сейчас, к слову, он равняется уже 30%.

Тем покупателям, которые были уже «на пороге» покупки жилья и столкнулись с непредвиденными для рынка обстоятельствами, эксперт советует не занимать выжидательную позицию.

«Опыт 2023 года показал, что, если вы находитесь на этапе принятия решения, то делать это нужно быстро. Если ваша задача связана с инвестированием средств, то, возможно, имеет смысл следить за условиями на рынке. Но если ваша задача — приобрести квартиру, чтобы улучшить свои жилищные условия, то откладывать жизнь на потом в текущей ситуации не стоит. Как показывает практика, те, кто приобрел квартиру в прошлом году, уже выиграли по сравнению с теми, кто сделал это в текущем году. В 2022 году можно было купить квартиру по более низкой стоимости и на более выгодных ипотечных условиях. В следующем году все говорит о том, что условия будут еще сложнее», — резюмировала Кукушкина.

Ирина Корбат, «Фонтанка.ру»