Минстрой предложил заменить такое финансирование проектным финансированием банков, а сумму задатка, вносимого будущим собственником, ограничить 10% от стоимости приобретаемой им недвижимости. Кроме того, предлагается запретить полную или частичную оплату покупаемого жилья до ввода дома в эксплуатацию. При этом девелопер должен будет передать квартиру покупателю не позже, чем через 3 года со дня заключения договора.Задаток, предполагает министерство, будет поступать на «специальный номинальный счет в банке». В свою очередь, банк, в котором открыт такой счет, будет обязан контролировать, чтобы застройщик тратил эти деньги по назначению. Если после завершения строительства дольщик откажется выкупать квартиру, застройщик будет вправе оставить задаток себе. Если же застройщик не выполнит своих обязательств по строительству дома, он будет должен вернуть покупателю задаток в двойном размере.Таким образом, покупатели жилья на стадии строительства будут иметь дело с банком, а не с застройщиком, благодаря чему их риски существенно уменьшатся. При такой модели деятельность банков является не только способом консолидации финансовых потоков, но и в большей степени направляется на предоставление дополнительных гарантий частным инвесторам. Банк может надежнее оценить риски вложения денежных средств в тот или иной проект, чем рядовой дольщик. По предположению Михаила Меня, полный переход на такую схему растянется на 4-5 лет. В свою очередь, замминистра Александр Плутник объявил, что поправки в закон о долевом строительстве могут быть внесены в Госдуму уже в весеннюю сессию.Впрочем, эксперты видят в новой схеме не только плюсы, но и минусы. Так, по мнению генерального директора ОАО «СК АИЖК» Андрея Языкова, ограничение в строительных сметах денег дольщиков приведет к тому, что стоимость жилья в стране может вырасти на 20%. Тогда, предполагает он, сегмент «ипотечников» резко сократится. «Все отнеслись к этой идее негативно», - сказал Языков 4 апреля на Всероссийском форуме «Долевое строительство: итоги и перспективы». По его словам, представители банков говорят, что у них «хватает заемщиков, и такого принудительного внедрения кредитного механизма особо не надо».Эксперты агентства «Невский простор» также считают, что внедрение нового финансового механизма будет выгодно отнюдь не всем банкирам: «Прибыль от инвестирования в новостройку переместится от частных покупателей в пользу крупных банков, имеющих возможность организовать отделы, способные на масштабное проектное финансирование. Остальным банкам снижение спроса на ипотеку принесет убытки». В принципе, специалисты агентства согласны с тем, что идея обезопасить дольщиков должна получить развитие, но при этом они уверены, что переход к новой схеме должен быть постепенным, так как рынок не готов к резким переменам.
Аркадий Черников, специалист по недвижимости АН «Невский простор»:
Покупатели «первички» зачастую вкладываются в недвижимость на эмоциях. Банки же будут инвестировать в те проекты, которые принесут прибыль с минимальным риском. Ряд застройщиков может не пройти отбор банками и уйдет с рынка. Некоторые застройщики, опасаясь возврата двойной суммы задатка, могут перейти исключительно на банковское инвестирование. Те же застройщики, которые не откажутся от частных инвестиций, могут поднять цену на строительство.Из-за отсутствия возможности частным лицам вложиться в строительство на ранних этапах первичная недвижимость может перестать быть доступным жильем. Поэтому часть покупателей, которые вкладывались в самые дешевые варианты «первички», либо вообще ничего не приобретут, либо возьмут кредит на вторичное жилье. Также часть тех инвесторов, кто хотел получить прибыль с изменения цен на разных этапах строительства, будет вынуждена перейти на покупку «вторички» с целью последующей сдачей внаем. Когда спрос частично переместится в сторону вторичной недвижимости, это повлечет за собой и некоторый рост цен на вторичном рынке.
Комментарии